За первую половину этого года в Саратовской области были построены 1803 здания, из которых 91% — жилые, сообщил в конце июля министр строительства и ЖКХ региона Павел Мигачев. По его информации, за шесть месяцев введено в эксплуатацию 374,2 тыс. кв. метров жилья, это на 47,2% больше по сравнению с уровнем прошлого года. В целом, объемы строительства растут, однако представители строительной сферы отмечают, что из-за ряда законодательных изменений ввод жилья и социальных объектов в эксплуатацию становится все проблематичней.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В частности, как сообщили представители ряда строительных компаний, проблем для застройщиков добавил вступивший в силу в марте этого года свод правил, касающийся обеспечения пожарной безопасности. Вместо одного свода от 2009 года «Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования», к которому привыкли застройщики, с 1 марта появились целых три реестра правил: «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», «Системы противопожарной защиты. Установки пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования» и «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности».
Согласно новым правилам, если на объекте произошел обрыв или короткое замыкание это не должно отразиться на работе устройств в других пожарных отсеках (должны быть использованы изоляторы или кольцевые интерфейсы). Также свод правил теперь уточняет какие места точно нужно выделять на отдельные зоны: квартиры, гостиничные номера и иные помещения, которые находятся во временном или постоянном пользовании физическими или юридическими лицами; лестничные клетки, кабельные и лифтовые шахты, шахты мусоропроводов, а также другие помещения или пространства, которые соединяют два и более этажей; эвакуационные коридоры (коридоры безопасности), в которые предусмотрен выход из различных пожарных отсеков; пространства за фальшпотолками; пространства под фальшполами.
Свод правил также требует определить запас шлейфов в приемно-контрольных охранно-пожарных приборах (ППКОП) на возможное дооснащение после перепланировок (если иное не определено техзаданием): не менее 20 % — если есть точная планировка и не менее 100 % — если точной планировки нет. Любая деталь, которая используется в монтаже должна быть прописана в паспорте монтируемого устройства. То есть если вы решили установить ППКОП в теплый бок с подогревом, то теперь вы этого делать не будете, если ваш теплый бокс отсутствует в паспорте ППКОП.
Пожарная сигнализация должна быть установлена во всех новых жилых домах любой высоты. Коридоры и лифтовые холлы должны быть оснащены ручными и дымовыми пожарными извещателями (ИП). ИП, подключенные к ППКОП, ставятся не дальше метра от входной двери. В жилых комнатах необходимо ставить автономные извещатели. Для маломобильных групп населения в случае пожара в помещениях общего пользования (коридоры, тамбуры, подъезды) должна включаться дополнительная подача воздуха, что требует дополнительного монтажа вентиляции в строящихся объектах.
Особая сложность при применении новых правил заключается в том, что по ним еще не проработана правоприменительная практика. Это признают даже официальные государственные структуры. Так в апреле этого года начальник Управления промышленной, ядерной, радиационной, пожарной безопасности и ГОЧС Главгосэкспертизы России Александр Красавин говорил, что она находится на стадии формирования. «У каждого сформировано собственное понимание “правильной” трактовки тех или иных требований, основанное на уже запроектированных или “проэкспертированных” объектах», — утверждал Красавин.
Другими словами, ни застройщики, ни проектировщики, ни надзорные органы пока в полной мере не понимают, что надо делать и как. Инспектор противопожарной службы может трактовать новые своды по-своему и для перестраховки требовать (или не требовать) исполнения всех пунктов новых правил. Несмотря на то, что об изменениях стало известно еще год назад и теоретически у всех заинтересованных сторон должна была сформироваться единая позиция, этого по сей день не произошло.
Представитель Главгосэкспертизы утверждал, что применение обновленных СП «позволит специалистам исключить множество спорных ситуаций при подготовке проектной документации, более гибко подходить к проектированию и защите решений перед экспертами и надзорными органами». На практике же оказалось, что они еще больше запутывают надзор, застройщика и проектировщика.
С одной стороны, как утверждают в Главгосэкспертизе, при разработке проектной документации специалист должен ориентироваться на дату выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или утверждения проекта планировки территории (ППТ) и планируемую дату захода на экспертизу. Согласно позиции ведомства, если между этими датами прошло менее полутора лет, то в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ориентироваться нужно на требования тех нормативных документов, которые действовали на момент выдачи ГПЗУ или утверждения ППТ. При поступлении на повторную экспертизу проектной документации, которая ранее получила положительное заключение, она должна оцениваться на соответствие тем требованиям, которые действовали при первоначальной экспертизе.
Однако застройщик или технический заказчик может включить в задание на проектирование положение о применении требований, вступивших в силу после выдачи положительного заключения государственной экспертизы. В таком случае проектная документация приводится в соответствие с действующими требованиями. То есть, после ввода новых сводов противопожарных правил застройщику необходимо вносить изменения в проектную документацию — без этого разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получить. На этом этапе и возникает проблема.
«Добросовестные застройщики, естественно, стараются привести здания к новейшим требованиям, — рассказал главный инженер ООО “Стройгортрансмеханизация” Геннадий Орлов. — Во-первых, это повышает рыночную привлекательность объекта, если мы говорим о жилых домах, во-вторых, при невыполнении новейших требований дом не будет принят в эксплуатацию. Нормативные акты меняются очень быстро и то, что сегодня называют рекомендацией, уже завтра станет обязательным требованием и инспекторы противопожарных служб, стройнадзора будут настаивать на их исполнении. Никто не заинтересован в том, чтобы ходить по судам и доказывать там свою правоту».
Что же касается социальных объектов, то, по его словам, заказчик в каждом случае будет требовать, чтобы сданный объект полностью соответствовал современным противопожарным требованиям.
«Если чиновники примут в эксплуатацию объект, ориентированный на свод противопожарных правил 2009 года, попадут под внимание прокуратуры, тут никаких сомнений», — говорит представитель строительной компании.
По его словам, приведение проекта к новым нормативам требует затрат финансовых и временных. «Конечно, это приводит к затягиванию процесса. Изменения проектной документации должны пройти ряд согласований, как в проектной организации, так и в госорганах, например, в МЧС, куда входит противопожарная служба и, в зависимости от характера поправок эта история может занимать от двух недель до трех месяцев », - утверждает он.
Эксперт ИК «Универ Капитал» Анатолий Вакуленко утверждает, что новые правила потребовали дополнительных, как финансовых, так и временных, затрат на внесение правок в проекты, закупки дополнительного оборудования, инструктажа персонала, но важный вопрос и в информационном взаимодействии. «Сами застройщики могли поздно узнать о вступивших в силу изменениях, и уже на этапе сдачи объектов столкнуться с необходимостью переделки уже смонтированных систем. Чтобы избежать подобных ситуаций в будущем требуется улучшить систему заблаговременного информирования компаний о тех изменениях, которые вносятся в подобные правила», — считает аналитик.