|
Новый класс эксплуататоров |
 |
| Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, "Ъ" |
| Заместитель директора "Жилстройэксплуатации" Владимир Сидоров считает, что ТСЖ скоро составят серьезную конкуренцию профессиональным управляющим компаниям |
Кого обслуживают частники
Формирование частных управляющих компаний в Москве связано с началом строительства элитных жилых домов. Застройщики приглашали зарубежных специалистов, чтобы наладить систему управления высокого качества для состоятельных москвичей. Поначалу управляющие компании вели постоянные войны с жилищно-эксплуатационными конторами за качество услуг. Позднее функции государственных служб были частично, а позднее и полностью взяты на себя частниками. Сейчас в столице нет ни одного жилого комплекса, относящегося к ценовой категории "выше среднего", который бы обслуживался в районном ДЕЗе. Управляющие компании сами заключают договоры с "Мосэнерго", "Мосводоканалом" и ремонтными службами. Они также отвечают за охрану, уборку территории, уход за фасадом здания, уход за садом и др. В каждом доме есть комендант, инженер, консьерж (а управляющая компания комплекса "Алые паруса" содержит даже начальника яхт-клуба и боцмана).
Несколько лет назад управляющие компании начали свою деятельность и в жилых домах среднего класса. Стоимость услуг здесь ниже, нет роскошных оранжерей в подъездах, зимнего сада и постоянно приветливого коменданта, но есть все практически необходимое. Если взять, к примеру, жилой комплекс, рассчитанный на 130-150 квартир, то здесь управляющая компания насчитывает 25-35 человек. Из них 12-15 — технические служащие, 15 человек — охрана, пять уборщиков и 5-10 — административные служащие.
В рядовых панельных домах, расположенных на окраине, случаи, когда дом находится в обслуживании управляющей компании, пока редкость. Но есть и такие примеры: в Бутове некоторые дома обслуживает ООО "Жилстройэксплуатация", которое было создано застройщиком, компанией "Жилстройиндустрия". Цены на ее услуги практически не отличаются от дезовских, равно как и не отличается список предоставляемых услуг. Другое дело, что в отличие от
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ МЯКИШЕВ, "Ъ" |
| Андрей Шаров, генеральный директор ЗАО "Управление по эксплуатации и ремонту", говорит, что управлять старыми домами просто невыгодно |
Кто управляет управляющими
Управляющие компании в большинстве случаев работают в новостройках. Во-первых, в этих домах, как правило, жильцы имеют приличный уровень дохода, а во-вторых, инженерные коммуникации в новых домах хотя бы несколько лет не потребуют серьезного ремонта. Обычно инвестор создает службу эксплуатации, которая обслуживает его объекты, не предлагая свои услуги на рынке. По такой схеме работает большинство столичных застройщиков: "Дон-строй", "Группа Плаза", "Крост" и др. Дома, которым уже больше десяти лет, берутся в эксплуатацию частниками неохотно. Как отмечает Андрей Шаров, генеральный директор ЗАО "Управление по эксплуатации и ремонту", принадлежащего компании "Авгур Эстейт", в старом доме никто не гарантирует, что в ближайший месяц там не потребуется замена теплосети или канализации. А это дополнительные траты, на которые жильцы пойдут неохотно, считая, что их обманывают.
Заметим, что наличие управляющей компании часто становится для покупателя квартиры неприятным сюрпризом. Риэлтеры, если их подробно не расспрашивать, сами о расценках на коммунальные услуги никогда не скажут. В результате, переехав в новую квартиру, ее обладатель выясняет, что должен отдавать ежемесячно $300-400 за услуги, которые раньше обходились ему максимум в тысячу рублей.
Исключение составляет, пожалуй, лишь Юго-Западный административный округ Москвы. Согласно распоряжению местной префектуры, после того, как в доме будет продано (или отдано очередникам) более 50% квартир, его должен обслуживать ДЕЗ. В случае если в доме большинство квартир продавалось на рынке, префектура по прошествии полугода объявляет тендер на управление этим домом. Если же большая часть квартир досталась очередникам (такое может быть в домах, куда отселяют жителей сносимых пятиэтажек), дом остается за ДЕЗом.
Свои собственные управляющие компании создают также ТСЖ (товарищества собственников жилья). Большинство товариществ формируется в новых домах, но есть они и в старом фонде. ТСЖ регистрируется как юридическое лицо, при этом оно может принять решение передать дела ДЕЗу или нанять управляющую компанию. По словам заместителя генерального директора "Жилстройэксплуатации" Владимира Сидорова, сейчас набирает популярность другой вариант: ТСЖ организует свою жилищно-эксплуатационную контору, которая собирает квартплату, расплачивается с поставщиками тепла и воды и нанимает работников. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, около 150 ТСЖ управляют своими домами самостоятельно. При этом всего в Москве зарегистрировано примерно 1,2 тыс. таких организаций.
Цена управления
Стоимость услуг зависит от класса дома. В элитном комплексе стоимость ежемесячного проживания может достигать $1,5 тыс. в месяц, в обычном панельном — $80. В эту цену входит техническое обслуживание, так называемый необходимый минимум — уборка территории, подъезда, ремонт коммуникаций, зарплата работников. В дорогих комплексах в этот список включена и охрана. Далее следуют дополнительные услуги за отдельную плату — консьержка, видеонаблюдение, установка забора, шлагбаума и т. п.
Цена обслуживания элитного комплекса существенно зависит от технического оснащения здания. Диапазон от $1,5 до $2,5 за квадратный метр в месяц подразумевает включение в техобслуживание системы видеонаблюдения, вентиляции, современных линий коммуникации. При использовании простой математики можно подсчитать, что владельцу квартиры в 100 кв. м за техобслуживание придется платить около $180-270 в месяц.
Впрочем, как отмечают в компании "Авгур Эстейт", превышение планки до $2,5-3 за квадратный метр техобслуживания даже для элитного дома слишком дорого.
Товарищи против управленцев
Как отмечают в департаменте жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы, а также во многих девелоперских компаниях, застройщики и инвесторы уже поняли выгоду создания собственных управляющих компаний. Однако в конкурентную борьбу с ними включились ТСЖ, которые берут в свои руки управление домами. Таким образом, в ближайшие несколько лет большинство жителей Москвы окажутся перед выбором: продолжать обслуживание своих домов в ДЕЗах, воспользоваться услугами частных управляющих компаний или взять все в свои руки. При этом достаточно сложно определить, насколько практичной будет частная система управления. Некоторые эксперты считают, что эта тенденция поможет оградить жителей столицы от часто некачественного обслуживания районных ДЕЗов. Другие полагают, что эти новшества только увеличат ежемесячную плату, а уровень обслуживания поднимется незначительно.
При этом все же многие склоняются к введению частной формы управления домами, причем как через управляющие компании, так и через ТСЖ. По мнению Владимира Сидорова, именно ТСЖ и дальнейшее формирование кондоминиумов с грамотным управлением сможет решить проблему некачественного обслуживания домов, так как в этом случае огороженная забором земля вокруг дома становится собственностью ТСЖ. Он отмечает, что формирование кондоминиумов тормозит в первую очередь не принятый Мосгордумой закон о межевании земель. "С его принятием (оно намечено на 2005 год.— 'Деньги') количество частных ЖЭКов возрастет в несколько раз и сильно оттеснит ДЕЗы. Также будут вынуждены подвинуться частные управляющие компании",— говорит Владимир Сидоров.
ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ
Структура расходов управляющей компании
| Вид расходов | Доля в общем объеме расходов |
|---|---|
| Зарплата сотрудников | 40% |
| Расходные материалы | 10% |
| Налоги | 15% |
| Оплата контрагентов | 35% |
| (охрана, клининговая | |
| компания, дизайнер, | |
| садовник и др.) |