В связи с удорожанием недвижимости и снижением доходов жители Татарстана стали на 20% реже брать ипотечные кредиты. Об этом сообщил новый республиканский министр строительства Фарит Ханифов. Он предложил поискать «новые возможности» для наращивания жилищного строительства. В частности, в регионе может быть реализована программа реновации жилья по опыту Москвы и расширен круг граждан, которые могут быть допущены к участию в программе социальной ипотеки.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
О том, что в ближайшие годы в Татарстане ожидается «непростая ситуация» на рынке строительства жилья, Фарит Ханифов заявил на заседании коллегии министерства строительства, архитектуры и ЖКХ республики. В связи с этим он предложил «искать новые механизмы и новые возможности» для наращивания объемов ввода жилья. «Предполагается изучение опыта города Москвы по реновации существующего жилого фонда»,— сказал министр.
Господин Ханифов сообщил, что по итогам 11 месяцев 2019 года «наблюдалось снижение как по общему количеству выдаваемых ипотечных кредитов — на 20%, так и по денежному выражению — на 10%». Ипотечная ставка к концу года составляла 9,7%. Министр связал негативную динамику со «снижением денежных доходов населения и увеличением стоимости жилья, в том числе за счет перехода застройщиков на проектное финансирование».
В целом по итогам 2019 года в Татарстане объемы ввода жилья увеличились до 2,68 млн кв. м против 2,41 млн кв. м годом ранее. Рост составил 11%. Вместе с тем по социальной ипотеке объемы сократились сразу на 15%. По этой программе было построено 219 домов на 6496 квартир общей площадью 371,5 тыс. кв. м. (годом ранее 7,8 тыс. квартир).
Министр призвал в этом году продолжить рост ввода, предложив «рассмотреть программу Государственного жилищного фонда с точки зрения увеличения объемов, может быть, с привлечением новых подпрограмм». В его докладе говорится о необходимости «расширения условий» программы и категорий граждан, которые могут претендовать на социальную ипотеку.
Среди других механизмов, помимо реновации и расширения программы социальной ипотеки, министр назвал поддержку строительства индивидуального жилья на земельных участках, предоставленных многодетным семьям. Кроме того, он отметил потенциал «строительства жилья для граждан, защищенных федеральным законодательством». Также он предложил «вернуться к теме строительства арендного жилья». Согласно планам министерства, в 2020 году должно быть введено 2,98 млн кв. м.
Напомним, программа реновации предполагает снос старых домов и предоставление владельцам квартир равнозначного жилья в их районе или денежную компенсацию. В Москве она была утверждена в 2017 году. В списке под снос попали более 5 тыс. домов общей площадью 16,3 млн кв. м — примерно 350 тыс. квартир, в которых проживает до 1 млн человек. Программа в столице действует для малоэтажного жилого фонда, построенного в 1957–1968 годах.
Новый заместитель премьер-министра РФ и бывший вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин уже заявил о необходимости всероссийской программы реновации, предложив «отрабатывать» этот проект в крупных городах, хотя позднее признал, что в первую очередь нужно заняться аварийным жильем. Ранее в поддержку программы реновации высказывался мэр Казани Ильсур Метшин, считая ее «абсолютным благом». Татарстан имеет опыт ликвидации ветхого жилья в 1990-2000-х годах. Программу реализовывал на средства предприятий созданный под эти цели Госжилфонд. Последняя программа аварийного жилья в 2012-2017 годах вызвала нарекания у ряда собственников в связи с мизерной ценой выкупа площадей — по 11 тыс. за кв. м.
Эксперты сомневаются в востребованности программы реновации в Татарстане. «В Москве она была эффективна, поскольку рыночная стоимость жилья была ниже цены земельных участков. В этом случае программа интересна инвесторам. В Казани же стоимость квартиры в "хрущевке" выше земли под ней»,— заявил «Ъ-Казань» директор агентства «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев. Он полагает, что в этом случае будут «огромные затраты» бюджета, либо власти будут выкупать квартиры «по смешным ценам», как это было в Зеленодольске с аварийным жильем. Господин Савельев считает, что в программу реновации в республике целесообразно включать лишь двухэтажные дома и бараки. Вместе с тем эксперт не согласен с пессимистичными прогнозами по поводу развития рынка строительства. «Да, доходы населения не увеличились, а цены выросли. Но ставки по ипотеке снизились. В январе рынок чувствовал себя прекрасно»,— заключил господин Савельев.
Управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский считает, что темпы роста строительства жилья в Татарстане действительно могут замедляться из-за обязательств работать по счетам эскроу. «Всего в республике в 2019году числилось 87 застройщиков – согласно их проектам они должны сдать дома общей площадью в 3,5 млн кв. м, сейчас квартиры ждут порядка 18 тыс. дольщиков, при этом пока из 87 застройщиков только 22 перешли на эскроу, а остальные еще не успели или не имеют возможности это сделать. Отсюда следует, что переход на эскроу будет проходить и в этом году, но скорее всего часть игроков решит завершить проекты без дальнейшего продолжения, что обещает укрупнения и снижения числа застройщиков»,— объясняет господин Жарский, полагая, что в итоге «часть домов может переходить уже на следующий 2021 год». При этом он считает, что «тренд на снижение спроса на ипотеку может продолжиться», поскольку объективно доходы растут очень медленно, а проектное финансирование застройщиков «спровоцировало рост на квадратные метры». «В качестве стимулятора правительство правда ввело поддержку молодым семьям с двумя и более детей, которые могут на определенных условиях взять кредит под низкий процент (до 6% на весь срок), помимо этого введение маткапитала с 2020 года на первого ребенка также может поддерживать падающий спрос, однако если разобраться в деталях такого рода поддержка не является якорной для этой отрасли»,— добавляет он.
По словам господина Жарского, «попытка перенять московский опыт реновации действительно может ускорить процесс строительства жилья», «но в этом случае потребуются как бюджетные вливания, так и работа с застройщиками. В Москве гораздо проще привлечь застройщиков с деньгами для того, чтобы они строили многоэтажные дома и часть этих квартир продавали по вполне рыночным ценам. Чтобы перенять такой опыт, Татарстану необходимо будет радикально решать вопрос с местом в крупных и наиболее востребованных по части спроса на квартиры городах. Скорее всего, если реновация и будет как-то реализовываться, большого эффекта она не принесет»,— заключил эксперт.