Дом у работы

Жить в пешей доступности от работы в столице стало роскошью. Те, кто работает в крупных столичных бизнес-центрах, зачастую могут себе ее позволить. Отсюда — рост спроса на жилье именно в деловых районах. Девелоперы подтверждают, что заполненный арендаторами офис — гарантия спроса на квартиры или апартаменты поблизости. Консервативные инвесторы, для которых недвижимость остается привлекательным объектом, могут на этом заработать — доходность сдачи в аренду апартаментов в сложившихся деловых районах Москвы может быть до 30% выше, чем в проектах, расположенных за их пределами.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Центры силы

В Павелецком деловом районе запланирована реализация шести новых проектов жилья (квартир и апартаментов) плюс к тем семи, что строятся здесь уже сейчас. По данным «Метриума», в перспективе в этой локации может начаться строительство еще восьми комплексов. Это происходит на фоне общего замедления жилищного строительства в Москве. В Colliers International посчитали, что за восемь месяцев этого года в старых границах Москвы на рынок вышли 36 новых проектов, что на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Транспортная доступность, пешая доступность нескольких станций метро, близость к центру Москвы, сложившаяся деловая активность»,— объясняет интерес к жилой застройке в Павелецком управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Ссылаясь на данные CBRE, она добавляет, что вакансия в бизнес-центрах Павелецкого достигла 8,8%, что в два раза ниже, чем в начале кризиса. Сейчас здесь 1,18 млн кв. м офисов. Для сравнения: в давно известном центре офисной жизни — Московском международном деловом центре (ММДЦ) «Москва-Сити» текущий объем предложения достигает 1,15 млн кв. м. Для девелопера жилья все эти характеристики складываются в перспективный рынок сбыта. «Владельцы бизнеса, топ-менеджеры, квалифицированные специалисты — все они потенциальные покупатели и арендаторы жилья, и концентрация офисной недвижимости свидетельствует о том, что спрос будет сохраняться на высоком уровне еще долгие годы»,— надеется генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По его словам, местный спрос очень важен для девелопера. «До 70% покупателей в некоторых наших новостройках — это жители района, в котором строится объект»,— уточняет он.

«Мы оцениваем каждый земельный актив с точки зрения прогноза возможных сценариев реализации проектов. Высокая деловая активность, безусловно, один из факторов, которые влияют на локацию, перспективы ее развития и, как следствие, уровень ожидаемых цен»,— согласна коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Ожидания интенсивной динамики изменений Павелецкого района формируют планы ОАО РЖД по реорганизации грузовых дворов московских вокзалов и привлечению инвесторов на освоение освободившихся участков.

Павелецкий деловой район — это часть Центрального делового района (ЦДР), ограниченного Садовым кольцом. К сложившимся локациям с деловой репутацией относят также «Москва-Сити» и Ленинградский район (ограничен Белорусским вокзалом на юго-востоке, далее вдоль Ленинградского шоссе до МКАД на северо-западе, на юге граница проходит вдоль проспекта Маршала Жукова, Хорошевского шоссе и Беговой улицы). До переезда «Газпрома» в Санкт-Петербург консультанты выделяли еще Юго-Западный деловой район, где базировались штаб-квартира монополии и офисы контрагентов. По мере роста количества бизнес-центров в Москве консультанты рынка коммерческой недвижимости частично стали пользоваться радиально-кольцевой структурой города, оценивая динамику развития бизнес-центров между ЦДР и Третьим транспортным кольцом (ТТК), ТТК—МКАД по направлениям сторон света и за МКАД.

Дом—работа—дом

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Павелецкий и «Москва-Сити» выделяются среди других деловых районов тем, что известны преимущественно как деловые, а новое жилье появилось здесь в результате естественного развития спроса. В 2004 году, когда открылась первая башня в «Москва-Сити», «Башня на набережной», планируемый объем строительства в ММДЦ составлял 2,4 млн кв. м, из них на жилье отводилось 140 тыс. кв. м, говорит руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева. «Мэрия планировала "Москва-Сити" как деловой район, а не место для жизни. Ориентиром были классические деловые центры La Defense в Париже и Canary Wharf в Лондоне, где тогда не было жилья»,— напоминает Юлия Никуличева. В начале нулевых кроме офисов в «Москва-Сити» планировался транспортный узел, на том месте, где сейчас башня «IQ-квартал». А вместо «Империи» на участке №4 собирались строить аквапарк с большой гостиницей. «По мере интенсивного роста рынка и подключения к проекту коммерческих девелоперов стали появляться проекты с апартаментами. Застройщики стали считать экономику, а город больше интересовала красота пространства»,— продолжает госпожа Никуличева, добавляя, что сдача в аренду офисов обеспечивает окупаемость в более длительной перспективе по сравнению с продажей площадей конечным пользователям. В 2013 году общий объем застройки ММДЦ упал до 2,2 млн кв. м, из которых 570 тыс. кв. м — апартаменты. С тех пор доля апартаментов не изменилась, но недавно построенные объекты преимущественно офисные. «Уровень вакансии в офисах в ММДЦ два года подряд обновляет минимумы — по итогам первого полугодия 2019 года он составляет 9%, что ниже среднегородского показателя. А интерес министерств к этому району в перспективе может сохранить дефицитное положение и поддержать арендные ставки»,— объясняет Юлия Никуличева, добавляя, что для девелоперов стоимость продажи апартаментов перестала быть привлекательной — они выросли в цене и дольше находятся в экспозиции. Управление проектом, в котором совмещены офисы и апартаменты, оказалось сложным. Функции жилых и офисных помещений перемешались — в некоторых зданиях апартаменты используются покупателями как офисы, а в офисах, напротив, некоторые владельцы живут. «Это дополнительно нагружает инженерные системы здания»,— отмечает госпожа Никуличева.

В остальных локациях, которые сейчас относят к деловым, наоборот: в сложившихся жилых районах стали строить офисы, когда на них был высокий спрос, так как площадки для девелопмента в ЦДР никогда не были массовым, доступным предложением. ЦДР стоит особняком — Садовое кольцо в Москве всегда было центром и для деловой, и для повседневной, бытовой активности. Так, на фоне общего снижения строительной активности на рынке жилья в ЦДР в этом году вышли в продажу девять новых проектов, в основном премиум- и элит-класса. Это на треть больше, чем в прошлом году. «Основная причина роста активности девелоперов жилья и апартаментов в деловых районах — устойчивость высокобюджетного сегмента в условиях реформы финансирования строительства»,— отмечают эксперты Colliers International. Но и более бюджетный сегмент жилой недвижимости в этой локации растет, несмотря на кризис. По данным Dataflat.ru, в сентябре 2015 года в новостройках в границах Садового кольца продавалось 95 тыс. кв. м жилья, а в этом году — 155 тыс. кв. м (без учета недвижимости стоимостью выше 300 тыс. руб. за 1 кв. м).

Сколько это в рублях

В начале 2008 года квадратный метр в комплексе апартаментов «Город Столиц» в «Москва-Сити» стоил в среднем $15 тыс. «В пересчете на рубли по актуальному тогда курсу доллара около 25 руб. за доллар цена составляла 375 тыс. руб. за 1 кв. м»,— комментирует директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. По итогам первого полугодия 2019 года средняя заявленная цена в «Городе Столиц» (вторичное предложение) — 820,5 тыс. руб. за 1 кв. м, что в два раза превышает показатель 2008 года. Средневзвешенная ставка аренды за это же время в рублях выросла на 56%. На аналогичный рост цен, в том числе за сопоставимый период, рассчитывать не приходится, так как район почти достроен, плюс ему приходится конкурировать с качественным предложением за его пределами. Директор по инвестициям УК «Тринфико» Артем Цогоев посчитал доходность сдачи в аренду апартаментов в «Москва-Сити» в текущих ценах. Для расчетов он взял апартаменты площадью 40 кв. м. В башнях «Федерация», Neva Towers квадратный метр стоит 500 тыс. руб. «Сделав ремонт за 3 млн руб., такие апартаменты можно сдать примерно за 200 тыс. руб. в месяц. Выставляемые цены обычно выше и доходят до 350 тыс. руб., но за 200 тыс. руб. можно сдать гарантированно»,— объясняет эксперт. С учетом налога на имущество и эксплуатационных расходов, которые обойдутся в 35 тыс. руб. в месяц, выручка составит 2 млн руб. в год. Минус налог на доходы по ставке 6% (если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель). Чистый доход будет равен 1,86 млн руб. в год, что дает доходность 8%. «Краткосрочная аренда через Airbnb или доверительных управляющих способна принести минимум на 30% больше, это повысит доходность до 10,5%»,— отмечает Артем Цогоев. Аналогичные подсчеты для апартаментов в соседнем с «Москва-Сити» районе, у станции метро «Шелепиха» показывают потенциальную доходность 6,5% или 8,5% при сдаче в краткосрочную аренду. «Недвижимость внутри делового района всегда сдается дороже, чем за его пределами, даже если это совсем рядом»,— подчеркивает эксперт. Если сравнивать с квартирой, разница в доходности получится еще более существенной. По подсчетам господина Цогоева, в ЖК возле «Шелепихи» доходность сдачи квартиры в аренду составит 4,1% годовых.

Чтобы выбрать наиболее доходный для арендного бизнеса проект в ЦДР или Павелецком, нужно оценивать показатели каждого в отдельности. «Павелецкий деловой район неоднороден, как и расположенный рядом Таганский. В таких локациях апартаменты строят для собственного проживания, а не для сдачи в аренду»,— считает господин Цогоев. Так, в районе станции метро «Таганская» элитные комплексы апартаментов или старый жилой фонд. В Павелецком есть комплексы, подходящие для аренды, но они на периферии района или на краю прилегающей промзоны. Относительно квартир закономерность сохраняется. «Для арендатора без разницы, что снимать в рамках бюджета, квартиру или апартаменты, у них похожие пользовательские характеристики. Но покупка апартаментов обходится на 10–15% дешевле, чем квартиры»,— подытоживает Артем Цогоев.

Екатерина Геращенко