Дольщики самого крупного проблемного долгостроя — проекта «Первый Пермский микрорайон» в Лобаново — определились с дальнейшими действиями по первой очереди. Большинством голосов они поддержали создание жилищно-строительного кооператива, которому перейдут права застройщика и имущество обанкротившегося девелопера «Камстройинвест». Обсуждая создание ЖСК, часть дольщиков заявила о том, что у них нет средств на завершение проекта. На достройку 12 домов первой очереди, по предварительным оценкам, необходимо 809 млн руб. Дольщики также обратили внимание на проблему с правами на участок — договор аренды земли закончился прошлой осенью. Однако по итогам голосования большинство участников строительства поддержали создание ЖСК.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
В минувший вторник состоялось собрание кредиторов и участников строительства ООО «Камстройинвест» (застройщик Первого Пермского микрорайона в Лобаново). В начале собрания и. о. конкурсного управляющего Андрей Котельников сообщил, что на данный момент в реестр требований кредиторов включены требования на общую сумму 2,2 млрд руб. Для участия в собрании зарегистрировались кредиторы с суммой требований 90,3% от общего объема требований. Требования участников строительства (дольщиков) включены в реестр требований о передаче квартир, их размер составляет 762 млн руб.
В повестку собрания были включены четыре вопроса: отчет конкурсного управляющего общества, создание жилищно-строительного кооператива (или нескольких кооперативов) участниками строительства, утверждение устава ЖСК и продажа имущества компании-банкрота. Наталья Трушникова, возглавляющая инициативную группу дольщиков Первого Пермского микрорайона, предложила вынести на обсуждение два дополнительных вопроса. По ее мнению, необходимо поручить и. о. конкурсного управляющего заключить договор с управлением государственной экспертизы, которое должно определить площадь земельного участка, необходимого для строительства и ввода в эксплуатацию 12 домов, провести экспертизу инженерно-геологических изысканий по проектной документации. Госпожа Трушникова предложила также провести судебную экспертизу стоимости достройки домов и сетей. Но основные кредиторы, в числе которых «Агентство по страхованию вкладов» (сумма основных требований — 1,4 млрд руб.), воздержались от голосования, решение по дополнительным вопросам принято не было.
После этого Андрей Котельников приступил к отчету. Он сообщил, что в конце декабря прошлого года были зарегистрированы права собственности на 12 незавершенных домов. Их рыночная стоимость, по данным последнего отчета об оценке, составляет 725 млн руб. При оценке, по его словам, учитывали юридические права на землю под этими домами. Господин Котельников пояснил, что у «Камстройинвеста» на праве аренды находился один земельный участок — под незавершенными объектами. Срок действия договора аренды закончился в октябре 2017 года. «Юридические права на участок есть, потому что наложены обеспечительные меры. Суд запретил расторгать договор аренды участка», — отметил и. о. конкурсного управляющего. Это вызвало сомнения у кредиторов. «Как проведена оценка с учетом участка, если участок не передается? Вы оцениваете то, чего нет, передаете то, чего нет. Обеспечительные меры сегодня есть, завтра нет», — заявила одна из участниц собрания кредиторов.
И. о. конкурсного управляющего Андрей Котельников пояснил, что если будет создан ЖСК или несколько ЖСК (по каждому дому), в этом случае к ЖСК перейдут права застройщика и имущество «Камстройинвеста» — 12 объектов незавершенного строительства и права на участок, а также сети, стройматериалы. Господин Котельников рекомендовал создать один кооператив, поскольку участок под объектами единый, делить его на 12 частей, по его мнению, нецелесообразно. Кроме того, дома связаны едиными сетями.
По словам господина Котельникова, у кредиторов-участников строительства есть возможность создать ЖСК и получить права на достройку домов либо принять решение о реализации имущества на открытых торгах. По этой причине вопрос о продаже активов компании-банкрота и был включен в повестку. Но цена этого имущества, по мнению Андрея Котельникова, на торгах может упасть почти до нуля, поскольку оно не обладает инвестиционной привлекательностью. Фактическая готовность объектов оценивается по-разному. В среднем она колеблется от 60 до 70%, только у одного дома оценивается в 47%. Предварительная стоимость достройки ЖК «Первый Пермский микрорайон» составляет 809 млн руб. (29 тыс. руб. за 1 кв. м исходя из общей площади квартир). На завершение стройки потребуется три года.
Вопрос о создании ЖСК стал дискуссионным, мнения дольщиков о необходимости создавать ЖСК разделились. Некоторые заявляли о том, что у них нет средств на достройку домов. Во время обсуждения часть участников стала покидать собрание. Однако, по итогам голосования, более 75% участников строительства Первого Пермского микрорайона проголосовали за создание ЖСК. Вопрос о реализации имущества «Камстройинвеста» с торгов был снят с повестки.
Напомним, ООО «Камстройинвест» входило в ГК «Строительные проекты». Компания реализовывала один из крупных проектов комплексной застройки в крае, и ее проблемы вызвали широкий общественный резонанс. Осенью 2012 года ООО «Камстройинвест» выиграло на торгах федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства право аренды земельного участка в Лобаново площадью 28,3 га. Участок предоставлялся в аренду на пять лет. Общий объем строительства, по планам девелопера, должен был составить 110 тыс. кв. м. В июне 2013 года компания получила разрешение на строительство первой очереди (около 35 тыс. кв. м). На первом этапе в Первом Пермском микрорайоне застройщик собирался возвести 12 трехэтажных домов на 515 квартир.
Сдать первую очередь в эксплуатацию компания рассчитывала еще в третьем квартале 2015 года. Однако сроки несколько раз сдвигались, проект до сих пор не завершен. У финансового партнера «Камстройинвеста» — банка «БФГ-Кредит» — в июле 2016 года была отозвана лицензия. Банк признан банкротом, функции управляющего возложены на госкорпорацию «Агентство по страхованию вкладов». В мае прошлого года суд ввел наблюдение в отношении самого «Камстройинвеста», а 31 июля признал компанию банкротом. В реестр требований о передаче жилых помещений также включены требования ООО «Регион» (входит в ГК «Строительные проекты», на момент введения конкурсного производства они составляли 365,9 млн руб.). С этим обществом «Камстройинвест» в 2013 году заключил 12 договоров долевого участия. Покупатели квартир заключали с «Регионом» договоры цессии и получали право требования к «Камстройинвесту» по передаче квартир по окончании строительства. По первой очереди с гражданами заключено 287 договоров долевого участия, оставшиеся 228 квартир (договоров) принадлежат инвестору — ООО «Регион», аффилированному с застройщиком. Первый Пермский микрорайон сегодня является самым крупным в крае проблемным объектом с обманутыми дольщиками.