«Коммерсантъ-Башкортостан» провел 29 августа 2017 года в отеле Hilton Garden Inn Ufa Riverside пресс-завтрак, посвященный последствиям принятия федерального закона №218-ФЗ («О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»). В дискуссии приняли участие руководители госкомитета по строительству и дорожному хозяйству республики, администрации Уфы, представители компаний-застройщиков, Союза строителей Республики Башкортостан, ведущие региональные медиа.
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Фото: Коммерсантъ / Василий Лебедев
Резонансный ФЗ-218, подписанный президентом РФ Владимиром Путиным в июле и вызвавший бурную реакцию российских застройщиков, в очередной раз вносит ряд серьезных изменений в правила игры на рынке жилищного строительства. Новая порция ужесточений (год назад в РФ уже ужесточались требования к компаниям рынка жилищного строительства) ожидает застройщиков, привлекающих на строительство домов средства участников долевого строительства. По разным прогнозам, это может привести к уходу с рынка около 30–40% застройщиков — в первую очередь средних и мелких компаний, полагают сами его участники.
«Главная цель закона — не допустить новой волны обманутых дольщиков. Решить ее, не ужесточая требования к застройщикам, невозможно»,— поддержал нововведения ФЗ первый заместитель госкомитета по строительству и архитектуре республики Фуркат Мухамедиев. В то же время председатель Союза строителей республики Рашит Мамлеев признался, что реализация нового закона, нацеленного для защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков, может ударить и по добросовестным. Его реализация автоматически повысит себестоимость жилья, и есть опасения, что это приведет к «захвату рынка» крупными российскими строительными организациями. До этих пор местные застройщики, для которых финансовые инструменты значительно подорожают, вынуждены будут поднять цены на квартиры в строящихся домах на 15-20% уже в следующем году, прогнозирует господин Мамлеев.
«Что плохого в приходе крупных федеральных игроков? То, что рынок будет укрупняться, обсуждается уже давно. Дольщикам, которые ждут квартир по пять-восемь лет, все равно, какая компания его построит», — парировал Фуркат Мухамедиев. В республике с привлечением денег дольщиков строятся около 530 объектов (около 80%). «Основная масса застройщиков выполняет свои обязательства»,— отметил чиновник.
Начальник управления капитального строительства мэрии Уфы Марат Гареев затруднился спрогнозировать последствия вступления в силу ФЗ. «Трудно сказать, как пойдет работа. Закон, который уже принят, мы должны исполнять»,— отметил он.
Одно из последствий вступления в силу нового ФЗ, — это запрет на работу со средствами дольщиков застройщикам, где велика доля участия государства или муниципалитетов. В Башкортостане госзастройщикам — ГУП «Фонд жилищного строительства РБ» (ФЖС) и МУП «Инвестиционно-строительный комитет» (ИСК) — принадлежит значительная доля рынка. Запрет будет распространяться на проекты, которые будут начаты компаниями уже после вступления закона в силу.
На вопрос, будет ли после вступления в силу нового ФЗ приватизироваться ФЖС, Фуркат Мухамедиев сообщил, что «четкого понимания пока нет, есть протокольное поручение проработать этот вопрос». Марат Гареев сообщил, что судьба ИСК будет определена до конца 2018 года. Однако, намекнули спикеры, позициям госзастройщиков, возможно, ничего не грозит, так как ограничения ФЗ не распространяются на дочерние предприятия, которые есть и у ФЖС, и у ИСК.
В администрации Уфы, кроме того, отмечают, что уже работающие на рынке компании сформировали резервы строительных площадок. В городе выданы разрешения на строительство 250 объектов площадью 2,2 млн кв. м, сообщил Марат Гареев. То есть при существующих темпах застройщики обеспечены строительными площадками примерно на пять лет.
В реестр обманутых дольщиков в республике включены около 850 граждан, еще около 500 заявлений находится на рассмотрении, сообщил Фуркат Мухамедиев. Общее число граждан, находящихся «в зоне риска», — около 3,5 тыс. человек. «С 30 июня вступили в силу новые федеральные критерии, и сейчас все объекты, по которым есть жалобы граждан, мы через проводим через эти критерии, чтобы определить точную цифру проблемных домов»,— отметил представитель госкомстроя.
Строители готовятся к повышению цен. «В любом случае, застройщики будут вынуждены выполнять новые условия. В связи с этим будет подниматься и цена квадратного метра. На сколько, не могу точно прогнозировать. Нужно смотреть, как поведет себя покупательский спрос. Я думаю, что к марту-апрелю 2018 года в сегменте жилья бизнес- и элиткласса — цена поднимется минимум на пять тысяч рублей за квадратный метр»,— полагает представитель группы компаний «Жилстройинвест» Иван Зорин. По его оценке, доля обманутых дольщиков — это около 3% всех покупателей квартир, но «из-за трех процентов ставится на колени вся отрасль».
Другое новшество закона — чтобы получить право собирать деньги с дольщиками, застройщики должны иметь как минимум трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов совокупной площадью не менее 10 тыс. кв. м. Это положение усложнит выход на рынок вновь образованным предприятиям. Чиновники обязывают их использовать заемные средства, но участника рынка утверждают, что этот инструмент не так доступен, как хотелось бы. И не только из-за высоких процентных ставок. «Доля влияния банков в нашей жизни увеличится, — считает исполнительный директор ООО «Строитэк» Ольга Шаммасова. — Это вызывало и вызывает определенные опасения, потому что на сегодняшний день диалог с банками достаточно сложный. Не только в части законодательной базы. Сотрудники банков, рассматривающие заявки на такие виды кредитования, не до конца понимают принципы строительства. Поэтому иногда достаточно сложно получить кредит из-за придирок со стороны банковской сферы».
«Даже такому опытному застройщику как мы получить финансирование в банках достаточно сложно. Процентные ставки не настолько доступны, как кажется, и мы вынуждены закладывать это в стоимость квадратного метра жилья, — говорит руководитель отдела маркетинга ООО «Талан-Уфа» Елена Гарипова. — На сегодняшний день финансовое законодательство и проектное финансирование еще не совсем развито: банковским сотрудникам достаточно сложно спрогнозировать, как будет складываться ситуация на рынке». Представитель «Талан-Уфы» также прогнозирует, что у застройщиков возникнут трудности с приобретением новых площадок: «Стоимость земли неоправданно завышена. Чтобы получить новую площадку, нужно выложить несколько миллионов рублей. Где компании взять ресурсы на эти цели, если нет дольщиков и нет инвестиционных средств?Чтобы мы могли защитить интересы дольщиков, мы должны соблюсти интересы застройщиков. Должен быть какой-то баланс».
«Коммерсантъ-Башкортостан» благодарит гостей, коллег и партнеров за участие в мероприятии.
До новых встреч!