Газета «Коммерсантъ в Башкортостане» собрала 18 августа в отеле Holiday Inn Ufa за одним столом представителей городской администрации Уфы, участников рынка многоэтажного строительства, представителей банковского сектора и СМИ, чтобы обсудить ситуацию на рынке жилищного строительства и его перспективы после вступления в силу с 1 января 2017 года поправок в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Участниками пресс-завтрака с «Коммерсантом» стали первый заместитель главы администрации Уфы Александр Филиппов, курирующий вопросы строительства и земельных отношений, директор по развитию инвестиционных проектов ООО «Трест КПД» Александр Коновалов, начальник отдела маркетинга ГК «Жилстройинвест» Иван Зорин, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Талан-Уфа» Елена Гарипова, руководитель проекта «Яркий» (Третий трест) Елена Самойленко, директор Фонда развития городских проектов Владимир Барабаш, начальник отдела по работе с партнерами и ипотечному кредитованию башкирского отделения «Сбербанка» Руслан Галин, управляющий уфимского филиала банка «Уралсиб» Марат Мамлеев, начальник отдела розничных продаж филиала «Россельхозбанка» Ольга Белякова, владелец маркетингового агентства Mymarket Мунир Минибаев, представители ведущих региональных СМИ.
Правила игры на рынке жилищного строительства ужесточаются в России регулярно. Последние поправки, принятые Госдумой в июле этого года и вступающие в силу с 1 января 2017 года, до сих пор вызывают дискуссии у участников строительной отрасли. Среди прочих изменений, напомним, законодатели серьезно ограничили застройщиков в операциях со средствами дольщиков. Так, право на заключение договоров долевого участия сохраняется только за застройщиками, уставный капитал которых полностью оплачен. Минимальный размер уставного капитала застройщика, согласно поправкам, привязывается к площади всех возводимых объектов долевого строительства. Для более мелких игроков рынка законодатели создали новый механизм привлечения средств дольщиков – эскроу-счета, на которых деньги дольщиков недоступны для застройщиков до момента передачи квартир собственникам. Новая редакция закона допускает создание компенсационного фонда для решения проблем с обманутыми дольщиками. Фонд может формироваться из обязательных взносов застройщиков в размере 1% от стоимости строительства дома.
По мнению Александра Филиппова, новые законодательные ограничения для застройщиков приведут к укрупнению рынка, и это правильно. Общемировая практика строительства жилья за счет собственных средств застройщиков в России не работает из-за недоступности банковского кредитования, поэтому строители вынуждены пользоваться деньгами дольщиков, отметил представитель мэрии. Он напомнил, что еще шесть-семь лет назад компании с уставным капиталом 10 тыс. руб. без торгов получали землю в городе под строительство гигантских комплексов. В результате в начале 2010-х годов городским властям пришлось решать проблемы с 3 тыс. обманутых дольщиков. Поддержав ужесточение правил игры на рынке, господин Филиппов заметил, что даже крупные компании испытывают трудности с завершением строительства домов, потому что привлеченные деньги дольщиков отвлекаются на другие объекты или покупку новых площадок под строительство. «И хотя это прямое нарушение федерального законодательства, ответственности за это практически нет»,— напомнил Александр Филиппов. Среди прочих нарушений он упомянул и то, что многие крупные застройщики «балуются» оформлением разных домов в одном квартале на разные компании, чтобы избежать компенсационных выплат за неисполнение сроков сдачи объектов. «Если возникают такие претензии со стороны собственников квартир, компания ликвидируется»,— отметил спикер.
В настоящее время около 50 застройщиков в Уфе строят 266 домов, причем 80% объема приходится на топ-10 девелоперских компаний. Поэтому ничего страшного, если мелкие игроки строительного рынка с него уйдут, полагает господин Филиппов.
Крупные застройщики поддержали законодательные нововведения. По мнению представителя КПД Александра Коновалова, это даст толчок для развития проектного финансирования, так как сейчас «этот механизм работает, откровенно говоря, слабо». Беспокойство господина Коновалова вызывает одновременно и то, что соблюдение новых законодательных норм приведет к росту стоимости жилья. На сколько, пока сказать сложно. «Мы пока не понимаем, какими будут условия банков, но надеюсь, что это не будут какие-то драконовские условия»,— отметил он.
Руководитель отдела маркетинга компании «Талан-Уфа» Елена Гарипова полагает, что после вступления новой редакции ФЗ в силу, «с рынка уйдут фирмы-однодневки, которые строят один-два дома и в целом изменения приведут к стабилизации рынка». «Новые требования дают гарантию клиентам, что они купят квартиры у надежного застройщика»,— полагает госпожа Гарипова. Но застройщики против избыточного регулирования рынка: «Эскроу-счета, рекомендации по созданию страхового фонда на тот случай, если кто-то не достроит дома, а мы, крупные компании, должны скидываться, чтобы их достраивать – все это в конечном счете отразится на стоимости квадратного метра. Предлагаемые инструменты вроде проектного финансирования или кредитования в банках бесплатными не бывают, и все наши меры по минимизации рисков, которые мы внедряем сегодня, лягут на плечи покупателей»,— считает она.
«Последние восемь месяцев стоимость квадратного метра в новостройках Уфы стоит на месте. Она опустилась на самое дно и ниже уже опускаться некуда»,— отметил начальник отдела маркетинга ГК «Жилстройинвест» Иван Зорин. По его прогнозу, уже в ближайшее время с учетом сезонных факторов и изменений в законодательстве цена «пойдет в гору и заметно». «Сейчас самое оптимальное время для покупки квартиры, потому что дальше цены будут расти. И размер процентной ставки ипотеки не имеет принципиального значения, надо ловить момент сейчас», — полагает он.
Представители банковского сообщества не выразили особой готовности кредитовать застройщиков. Управляющий уфимского филиала «Уралсиба» Марат Мамлеев заметил по этому поводу, что «в последнее время банки не особо кредитовали рынок жилищного строительства», но в «Уралсибе» рассматривают такую возможность. Условия программы кредитования могут стать известны не ранее конца года. «Эти изменения закона, думаю, как раз подвигнут банки сделать шаг в этом направлении. Если с рынка уйдут недобросовестные или слабые застройщики, банкам станет проще: этот сегмент станет более открытый и понятный,— отметил господин Мамлеев.— Банки стремятся к этому, потому что заход застройщика через корпоративное кредитование станет дополнительным инструментом для развития ипотечного направления».
Недавнее заявление главы «Сбербанка» Германа Грефа о скором снижении ипотечной ставки до 11%, по мнению представителей банков, будет реализовано. Марат Мамлеев отметил, что уже сейчас в «Уралсибе» минимальная ставка ипотеки составляет 11,5% и ожидается дальнейшее ее снижение. При этом ужесточать требования к заемщику не планируется, заверил он. Напротив, банк работает над упрощением процедуры.
Газета «Коммерсантъ в Башкортостане» благодарит всех гостей, принявших участие в организации и проведении пресс-завтрака: спикеров и экспертов — за отзывчивость и профессионализм, журналистов — за интерес к теме и злободневные вопросы, отель Holiday Inn Ufa — за гостеприимство и вкусный завтрак.
До новых встреч с «Коммерсантом»!
18+