|
Деньги на крышу |
Проект закона "Об эмиссионных ипотечных бумагах" дает банкам право выпускать специализированные ценные бумаги, с помощью которых будут привлекаться средства для выдачи ипотечных кредитов. Многие участники рынка надеются, что с его принятием объемы ипотечного кредитования увеличатся многократно, ведь он сделает возможным привлечение дешевых долгосрочных денежных ресурсов. "Рынок ипотечных бумаг очень емок, рынок ГКО даже не может с ним сравниться",— считает заместитель председателя правления "Райффайзенбанк Австрия (Москва)" Евгений Туткевич.
Правда, с точки зрения инвестора, ипотечные бумаги имеют ряд минусов — прежде всего длинные сроки погашения и низкую доходность. Ведь для того, чтобы банки могли давать населению валютные кредиты, например, под 10% годовых, доходность ипотечных бумаг должна составлять порядка 7-8%. В то же время, например, российские еврооблигации с длинными сроками погашения сегодня имеют доходность порядка 15% годовых.
Тем не менее президент Европейского трастового банка Андрей Крысин считает, что "новые ценные бумаги будут обеспечены квадратными метрами конкретного жилья, а это значит, что на них наверняка будет спрос". Сходного мнения придерживается и вице-президент инвестиционного фонда "США--Россия" Елена Клепикова: "Закон поможет расширить круг потенциальных инвесторов, обладающих долгосрочными ресурсами. А, как известно, если чего-то становится больше, то оно становится дешевле".
И все же инвесторами, готовыми вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги, скорее всего, будут пенсионные фонды и страховые компании. Остальные, вероятно, отнесутся к новым бумагам с осторожностью. Так, член правления банка "Российский капитал" Георгий Гришанов полагает, что не следует ожидать резкого увеличения притока средств "в связи с отсутствием механизмов, гарантирующих высокую надежность и ликвидность закладных, выпуск которых предусматривается этим законом".
Ипотека по-русски
Но окончательное принятие закона — дело будущего. А сейчас на российском рынке ипотеки применяются две схемы кредитования. Это собственные ипотечные программы банков и программы, осуществляемые банками через инвестиционные фонды и государственные ипотечные агентства.
Всего за прошлый год московскими банками было выдано около 500 ипотечных кредитов на сумму около $16,8 млн. В то же время емкость рынка ипотеки, по оценке вице-президента Пробизнесбанка Алексея Панина, только в Москве составляет $1-1,5 млрд. Таким образом, есть все шансы, что по мере освоения рынка кредиты будут становиться все более доступными для потребителя. "Можно ожидать снижения процентных ставок и увеличения сроков кредитования",— считает Алексей Панин.
Однако потребителя волнует не увеличение сроков. Хотя большинство банков дают кредиты на срок до 10 лет, наибольшим спросом пользуются четырех-, шестилетние кредиты. Понятно, что заемщики не хотят платить лишние проценты и стремятся погасить кредиты по возможности быстро. Куда больше потребителей волнуют процентные ставки по кредитам. Сегодня минимальные ставки на российском рынке ипотеки предлагают банки, работающие по собственным программам. В прошлом году они выдали ипотечных кредитов на $8,8 млн.
Так, Собинбанк уже сейчас предоставляет ипотечные кредиты под 10% годовых в валюте. И, как заявил председатель правления Собинбанка Сергей Кириленко, "снижение процентных ставок не планируется: для банка предоставление кредитов на срок до 10 лет под 10% годовых вряд ли может рассматриваться как сверхдоходное вложение средств". Как бы то ни было, Собинбанк за 2,5 месяца этого года предоставил 122 кредита против 95, выданных за весь прошлый год.
В этом году можно ожидать резкого увеличения количества выданных банками кредитов. В Собинбанке кредитным комитетом одобрено еще около 500 заявок. Помимо Собинбанка по собственной ипотечной программе работает и лидер рынка — "Райффайзенбанк Австрия (Москва)", который с начала года снизил ставки по ипотечным кредитам с 15 до 12%. Так что конкуренция на рынке ипотеки возрастает. А это только на руку потребителю, и, по всей видимости, спрос на ипотечные кредиты в этом году будет только расти.
Заграница нас поселит
Помимо собственно банковских программ существует и ипотечная программа инвестиционного фонда "США--Россия" "ДельтаКредит". По ней в прошлом году работали семь московских банков. Небольшое количество участников программы объясняется тем, что, по оценкам специалистов "ДельтаКредит", проект ипотечного кредитования для банка начинает окупаться при объеме портфеля $2,5-3 млн. Однако заморозить на год вложенные в ипотеку средства может себе позволить далеко не каждый банк. За предыдущий год по программе "ДельтаКредит" банками было освоено $7,9 млн. Такой объем средств позволяет выйти на самоокупаемость ипотечных проектов только двум-трем банкам.
Средства на ипотеку предоставляет по этой программе фонд "США--Россия". Но он и устанавливает базовые ставки для банков. Поэтому их тарифная политика зависит в большей степени именно от процентных ставок фонда, так что банкам остается выступать только в качестве агентов — оценивать риски и принимать конкретные решения о выдаче кредитов. Видимо, для того, чтобы заинтересовать банкиров, фонд намерен предложить им новую ипотечную схему — банки смогут предоставлять кредиты на покупку квартиры на этапе ее строительства. Однако в этом случае потребителям необходимо будет сразу внести не 20% стоимости квартиры, а все 50%. Впрочем, такую услугу уже сегодня предлагает Инвестсбербанк, но кредитование он осуществляет из собственных средств.
Казенные кредиты
Госструктуры представлены на рынке ипотеки тремя участниками. Это Московское ипотечное агентство (МИА), ЗАО "Желдорипотека" и Российское агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК).
Правда, ипотечная программа МИА, реализуемая московским правительством, была в январе этого года закрыта. "Недавно все руководство МИА ушло в отставку. Это не способствует активизации работы агентства с банками",— заметил председатель правления Инвестсбербанка Григорий Кесельман. Основной причиной сворачивания ипотечной программы МИА стало отсутствие у Москвы дешевых кредитных ресурсов. Ссуды выдавались населению под 10% годовых в валюте, а их стоимость на рынке тогда достигала 20%. В этой ситуации Москва фактически отказалась от выкупа у банков прав требований по кредитам, а банки, в свою очередь, перестали кредитовать население. Георгий Гришанов считает, что "реализация первого этапа ипотечной программы правительства Москвы показала ее несостоятельность в том виде, в котором она осуществлялась, и необходимость ее серьезных корректировок". В настоящее время мэрия Москвы разрабатывает новую ипотечную программу.
Недавно было зарегистрировано ЗАО "Желдорипотека", учредителями которого являются организации и учреждения МПС. К сожалению, программа "Желдорипотеки" рассчитана только на железнодорожников. А вот предлагаемые ею условия пока не имеют аналогов на российском рынке ипотеки. Авансовый платеж будет составлять 15% от стоимости квартиры (обычно не менее 20%). Но главное в том, что сумма кредита будет фиксироваться в рублях при ставке всего 12% годовых. По словам генерального директора ЗАО "Желдорипотека" Дмитрия Попова, первые ипотечные кредиты планируется предоставлять во втором полугодии через Транскредитбанк.
Третий участник госпрограмм — АИЖК собирается начать работу уже довольно давно, но до сих пор через него не было выдано ни одного кредита. Единственное отличие АИЖК от других участников рынка состоит в том, что агентство курирует Госстрой. Его председатель Анвар Шамузафаров сообщил, что в этом году правительство собирается предоставить АИЖК гарантии на 2 млрд рублей. Господин Шамузафаров не исключил также возможности кредитования АИЖК Пенсионным фондом России — это еще около $1 млрд в течение ближайших трех лет. Однако, как заметил заместитель председателя правления Инвестиционной банковской корпорации Сергей Гандзюк, "в АИЖК о появлении денег говорят уже два года, а они все не появляются".
КИРИЛЛ ЯЧЕИСТОВ, ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
Условия предоставления ипотечных кредитов