Запевала-регент и переводчик Коровьев, вероятно, даже не мог предположить, насколько рассказанная им история о некоем квартирном проныре, затеявшем блистательный обмен своей трехкомнатной квартиры на Земляном валу на пятикомнатную, западет в душу москвичам: мы проявляем чудеса героизма и предприимчивости, стремясь решить свои квартирные вопросы. В общем оно и понятно — хорошая квартира со времен посещения Воландом Москвы превратилась из местожительства в выгодный товар, на котором теперь можно прилично заработать. За четыре года существования столичного рынка жилья цены на квартиры практически не падали ни разу, а на некоторые типы квартир только за последний год поднялись на 100%. Речь идет о так называемых "престижных" квартирах. Их можно рассматривать не только как "совершеннейшие чудеса в смысле расширения своего помещения", но и как удачный способ вложения капитала.
Однако, скажете вы, престижная квартира, это, возможно, и хорошо, но чертовски дорого. Да, ответим мы и все окажемся правы. Но все мы тем и хороши, что периодически находим выход из самых, казалось бы, безвыходных ситуаций. Так и здесь: можно поиграть в игры на вторичном рынке жилья и самому себе определить выигрыш — -хорошую квартиру. И сделать это возможно, например, попытавшись расселить коммуналку.
Что есть обладание престижной квартирой в Москве на сегодняшний день? Во-первых, удобство, комфорт, спокойствие и уют в вашей семейной или холостяцкой жизни. Во-вторых, определенный (и довольно значительный) вес и авторитет в глазах тех, кто знает, что у вас такая квартира есть. И, наконец, в-третьих, сегодня покупка престижной квартиры является, несомненно, наиболее выгодным и надежным вложением ваших средств.
И если первые два утверждения являются практически аксиомой, то вот третье требует некоторого пояснения. Год назад усредненная стоимость одного квадратного метра московских квартир составляла $780. Сегодня же эта величина — $930 за квадратный метр. То есть в среднем по Москве стоимость недвижимости возросла за год приблизительно на 20%. А если взять отдельно класс так называемых "престижных" квартир, то картина получится иная.
За прошедший год вложения в покупку престижных квартир в Москве могли принести более 100% чистой прибыли. И в этом нет ничего удивительного, просто прошедший год стал годом резкой дифференциации цен на частные квартиры. Вкратце ситуацию можно было бы охарактеризовать следующими словами: "дешевое жилье дешевеет, дорогое — дорожает". Отсюда и 100% рост цен за год.
Если говорить конкретнее, то ситуация со стоимостью престижных квартир в прошлом и текущем году выглядит таким образом:
Как видите, все просто, если вы уже купили квартиру. Теперь ее можно продавать и приобретать на вырученные деньги отличную трех- и более спальную виллу на берегу любого моря или океана — порядок цифр будет тем же. Остальным тоже не стоит расстраиваться, как говаривал все тот же Коровьев, ни-ни-ни. Поезд еще не ушел и можно задуматься об операции по приобретению престижной квартиры в ближайшее время, так как по прогнозам риэлторов развитие событий в году текущем будет примерно таким же. Правда, с той лишь разницей, что рост цен уже составит не более 50-60%.
А решившимся поиграть на вторичном рынке квартир, все-таки для начала стоит понять, что есть престижная квартира и чем она отличается от просто хорошей.
А из Вашего окна площадь Красная видна?
Коротко охарактеризовать престижную квартиру можно так: она не просто хорошая, а очень хорошая. Общая площадь не менее 100 кв.м., а количество комнат — не менее четырех (теснота престижной не бывает). Сам дом, в котором находится квартира, должен выглядеть презентабельно и радовать глаз. И, как выясняется, его возраст не имеет серьезного значения — это может быть и старый "барский"дом (но обязательно после капитального ремонта), и "сталинский", и "цековский". Если же новостройка, то она должна быть непременно из кирпича. Район — центральный и тихий, а если не в центре, то обязательно экологически чистый. В Москве таких районов предостаточно: старый тихий центр (улицы Качалова, Тверская, Алексея Толстого, Рылеева, Щукина, районы Старого Арбата, Чистых и Патриарших прудов), начало Ленинского, Кутузовского и Ленинградского проспектов, Фрунзенская и Бережковская набережные ,"Царское село", Крылатское, в какой-то мере даже Строгино и Олимпийская деревня.
На престижность квартиры влияют и такие детали, как приятный вид из окна (недурны, к примеру, панорамы Москвы-реки, кремлевских соборов), высота потолков, наличие бойлерной при доме (на случай отсутствия горячей воды). Это в общем. Если же подходить к делу более профессионально, то сегодня московские риэлторы подразделяют все престижные квартиры на четыре уровня. По возрастающей (в смысле качества и цены) их можно дифференцировать следующим образом:
1-й уровень — это расселенные коммуналки в домах полностью или почти полностью расселенных, квартиры в бывших "цековских" и "совминовских" домах, которые строились по индивидуальным проектам, или квартиры в домах-новостройках первой категории (то есть самых хороших из строящихся в последнее время).
2-й уровень — квартира находится в подъезде, полностью выкупленном риэлторской фирмой. Это означает, что собственник разрешит вам любую перепланировку, обеспечит охрану, чистоту и прочее.
3-й уровень — квартира в одно- или двухэтажном особняке (как правило, не более четырех квартир в доме, наличие уютного внутреннего дворика).
4-й уровень, он же высший — пока еще очень немногочисленные в Москве пентхаузы, расположенные на Фрунзенской набережной.
Приняв во внимание эти в общем несложные вещи, можно перейти непосредственно к самому процессу покупки престижной квартиры.
Первое решение, которое предстоит принять потенциальному покупателю, это как действовать — самостоятельно или воспользовавшись услугами риэлторов. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы.
Конечно, самое дешевое и удобное это купить жилье у кого-то из родственников или близких знакомых. Во-первых, в этом случае вам можно не прибегать к услугам посредника, что значительно (процентов на I0%) снизит Ваши затраты. Во-вторых, все-таки какая-никакая лишняя гарантия безопасности.
При покупке квартиры с помощью риэлторов (разумеется, нужно обращаться в зарекомендовавшие себя фирмы) вам, по всей видимости, придется выложить максимальную сумму, однако при этом вы получаете полный набор дополнительных услуг и I00% гарантию безопасности. Причем многие риэлторские фирмы сегодня могут помочь не только купить, но и перепланировать и отремонтировать квартиру. Конечно, фирме это выгодно, так как подобная услуга увеличивает общую стоимость квартиры в среднем на 25%. Качество услуг и сервис, предлагаемые риэлторами тем, кто хочет купить действительно престижную квартиру, сегодня достаточно высоки. Но самое главное — это гарантия безопасности, которую не сможет предоставить ни один частный маклер.
Можно, конечно, и сэкономить, взявшись, например, самостоятельно расселять приглянувшуюся вам коммунальную квартиру. Стоимость расселения коммуналок сегодня составляет от $850 до 1400 за квадратный метр, а при участии риэлторов окончательная цена кв м поднимется до $2000. То есть, потенциально снизить затраты на этом можно вполне прилично. Но прежде чем решиться на столь героический шаг, стоит все-таки взвесить все "за" и "против".
И никто на свете не сумеет
лучше нас квартиру расселить
Нет ничего невозможного, и, обладая некоторыми познаниями в области расселения коммуналок, можно попытаться "провернуть" такую сделку самостоятельно. Мы же со своей стороны попытаемся предложить несколько напутственных советов тем, кто намерен попробовать свои силы в этом деле.
Любое дело, в том числе и расселение коммунальной квартиры, надо с чего-то начинать. Запаситесь терпением, временем и обаянием — все эти качества вам понадобятся в дальнейшем — и включайтесь в процесс.
Первое, что имеет смысл сделать — выбрать район, дом и квартиру, которые подходят вам по всем параметрам. И хорошо, если на первых порах квартир будет несколько. Загляните в РЭУ и узнайте там все как о самой квартире, так и доме: был ли капремонт и как давно, подлежат ли сами квартиры приватизации, кто в них прописан и нет ли среди жильцов клиентов психдиспансера: по закону они не могут отвечать за свои поступки и, следовательно, любая договоренность с такими людьми ничего не значит. Кроме того, важна информация, связанная с неприсоединенными и служебными площадями. Наличие неприсоединенных площадей вас может не особенно пугать — процедура их присоединения просто потребует дополнительных усилий. А вот со служебными площадями лучше не связываться: их очень трудно переводить в муниципальные и на этом можно потерять много сил и времени, так ничего и не добившись.
Следующим этапом вашей программы станет общение с самими коммунальщиками (вот где без терпения и обаяния не обойтись). Прежде всего постарайтесь проинтуичить, кого бы в вашем лице хотели увидеть коммунальщики: представителя фирмы или частное лицо. Здесь советовать ничего невозможно, поскольку бывает и так и сяк, но можно схитрить, заслав предварительно кого-нибудь из знакомых "прощупать почву" на этот момент.
Впереди длительная беседа с жителями квартиры, в ходе которой можно понять, насколько соседи надоели друг другу и чего бы они хотели иметь за свои хоромы. Соглашайтесь сразу на все, а уже потом, по ходу дела, эти требования можно будет и скорректировать.
Прояснив ситуацию с этой стороны, лучше заключить с каждым коммунальщиком договор, в котором максимально четко формулируются все требования сторон и возможные суммы доплат. Договоры стоит заверить у нотариуса. Вообще то, взявшись за это нелегкое дело, обзаведитесь знакомым нотариусом — он вам еще не раз пригодится.
Теперь, когда вы имеете первые результаты, будьте внимательны и осторожны: начинаются этапы, связанные с деньгами и выполнением взаимных обязательств. Поэтому все паспорта жителей коммуналки, а также генеральные доверенности от них должны быть в дальнейшем у вас. Это станет гарантией того, что коммунальщики параллельно не будут вести никаких других переговоров о своем расселении. И чем меньше они будут общаться между собой на этом этапе, тем лучше — всей информацией имеет смысл владеть только вам. Кого отселить первым, решать тоже вам: то ли самого сговорчивого, то ли строптивого — это по ситуации. Кстати, вы можете включить в сделку свою собственную квартиру и это будет заметной экономией средств. Но прежде всего вам надо озаботиться приватизацией коммунальной квартиры. Делается это достаточно просто и быстро с помощью фирм-посредников.
Подбирая квартиры под расселение, не предлагайте самых дорогих вариантов своим клиентам — не стоит так сразу приучать их к роскоши. В конце концов найдутся варианты, которые с финансовой точки зрения будут устраивать вас, а со всех остальных — их будущих владельцев. Для этого стоит почаще читать объявления о продаже квартир во всех мыслимых и немыслимых источниках информации, нелишне оставить заявки и в нескольких риэлторских фирмах.
Приобретенные для расселения квартиры лучше запишите на себя, так спокойнее, и начните с документов. Для похода к нотариусу, где вам предстоит оформить договор мены, потребуется несколько документов: все паспорта, свидетельство на право собственности, договор передачи (эти бумаги выдавались при приватизации коммунальной квартиры), справка из БТИ по форме 11а, справка из РЭУ об отсутствии задолженностей за квартиру, выписка из домовой книги и разрешение исполкома в случае, если в квартире есть несовершеннолетние дети. К нотариусу надо идти всем участникам сделки. Заплатив налог в размере 3-4% от балансовой стоимости квартиры (налог взимается с самой дорогой квартиры, а выявляется она так: на одной чаше весов балансовая стоимость всех квартир, предназначенных под расселение, на другой — стоимость коммунальной квартиры. Что перетянет, с того и налог платить), вы оформляете договор мены.
Учтите, этот документ для вас крайне важен, поэтому не поленитесь проверить правильность его заполнения: адреса, фамилии — все должно быть указано точно. Договора заполняются по числу участников сделки (сколько семей вы расселяете, столько договоров) и еще одну копию надо иметь для регистрации договора на Зеленом проспекте в Мосприватизации. Все эти экземпляры договоров, а заодно и паспорта участников сделки, должны остаться у вас, поскольку вы можете быть уверены только в себе.
Всей компанией вам теперь надо отправляться в Мосприватизацию — там регистрируется договор мены. Эта услуга стоит 5,2 тыс рублей, а времени вы убьете на регистрацию часа два. При регистрации договора мены проверьте, какой экземпляр у кого на руках: каждый участник сделки должен получить экземпляр, на котором стоит именно его фамилия. Но и после этого рано радоваться: вам еще предстоит выписать соседей из расселенной квартиры — они ведь еще прописаны там, поэтому не теряйте бдительности. Для выписки вновь нужны справки и документы.
Вам надо оформить справку по форме 15 в том РЭУ, куда предстоит прописать коммунальщика. Для этого туда предоставляется заявление на прописку, копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги с нового и старого адресов. На справке должна стоять подпись начальника РЭУ. С этой бумагой отправляйтесь в паспортный стол милиции, куда предстоит прописать жильцов коммунальной квартиры, и поставьте печать. Там вы заодно получите и разрешение на прописку. С оформленной справкой возвращайтесь в родной РЭУ коммунальщиков и приступайте к их выписке.
Проводя всю эту операцию, постарайтесь побыстрее сплавить бывших соседей в новые квартиры, это позволит избежать непредвиденных ситуаций и неприятностей.
Теперь, пожалуй, надо считать процесс законченным, можно поздравить друг друга и вытереть пот со лба. Согласитесь, хоть хитростей и не много, трудностей было предостаточно: могли ведь и попросить побольше или на самом интересном месте отказаться. Слава Богу, этого не случилось, а вы и квартиру сами себе сотворили и сэкономили тысяч 30-50 долларов. А вот если гладко прошло далеко не все и вы обнаружили, например, что квартиры под расселение уже куплены и даже кто-то уже въехал в одну из них, а остальные заколебались, тогда что?
Именно этот случай и является самым тяжелым. Потенциальная возможность такого развития событий заставляет многих прибегать к услугам риэлторских фирм. Если это все-таки произошло, можно посоветовать одно — ни в коем случае не показывать вида, что вы увязли. Начинайте давить: у вас же на руках договор о взаимных обязательствах. Требуют новых сумм — не соглашайтесь, если вы сдадитесь, требования будут увеличиваться до бесконечности. Не оставляйте своих подопечных ни на минуту и начинайте ремонт в уже почти вашей квартире. В конце концов обратитесь в солидное агентство безопасности, но ни в коем случае не в суд (этот договор, надо сказать, для суда не документ).
Рассказывая о сложностях этого процесса, мы надеемся, что вы правильно рассчитаете свои силы. Если же вы в них не уверены, оставьте эту идею и обратитесь к риэлторским фирмам — они проведут расселение быстро и без значительных усилий с вашей стороны. Единственное, деньги, конечно, будут уже другие. Правда, и на этом можно сэкономить, например, согласившись стать первым собственником квартиры в еще не расселенном подъезде. Тогда за те неудобства, которые вам, возможно, придется испытывать, фирма снизит стоимость расселения с $2тыс до $1,3 -1,5 тыс.
А нам остается лишь пожелать вам удачи и надеяться, что, в отличие от Коровьевского проныры, ваша деятельность не прекратится по независящим от вас причинам.
ВИКТОРИЯ Ъ-ХАРНАС