В 1992 году СП "Перестройка" построила в Москве первые блокированные дома (на Западе их называют таунхаусами). Это был настоящий хит на рынке недвижимости. Количество заявок от иностранных компаний на аренду этих апартаментов намного превысило предложение, был даже тендер среди арендаторов. С тех пор прошло четыре года, и за это время в Москве состоялось четыре проекта по таунхаусам, причем занимают они на рынке разные ниши, и лишь у двух похожая маркетинговая стратегия. В общем, можно сказать, что таунхаусы как вид недвижимости прижились в Москве.
100 тысяч долларов в год — за возможность жить по-американски
Таунхаус представляет собой двух-трехэтажный дом на несколько семей. Каждая квартира в таком доме имеет несколько уровней и отдельный вход, собственный гараж и небольшой участок земли. В сущности это несколько коттеджей, стоящих вплотную и составляющих единое здание. Апартаментами такого типа застроены пригороды большинства городов Западной Европы и Америки. Достоинства таунхауса — рациональное использование дорогостоящей городской земли и экономичность в строительстве, при этом по комфортности они уступают лишь отдельным виллам.
Еще пять лет назад в Москве не было ни одного проекта, связанного с таким видом жилья, и о нем мало кто слышал. Сегодня же существует четыре поселка, о которых можно сказать, что они состоялись: они благоустроенны, охраняемы, наконец, в них живут люди.
Нетрудно догадаться, что таунхаусы, как недвижимость западного образца, и в Москве появились с подачи иностранцев и для иностранцев. Первые два проекта в этой области осуществили совместные советско-американские СП — "Перестройка" и "Росинка". Проекты стартовали с разницей в год и сегодня стали живой классикой. Это полноценные истории успеха, коих так мало на московском рынке недвижимости.
Первое, что бросается в глаза при знакомстве с этими проектами, — их четкая маркетинговая направленность. Компании строят поселок из таунхаусов и сдают апартаменты в аренду крупным иностранным компаниям. Те, в свою очередь, предоставляют квартиры своим сотрудникам. Естественно, не всем, а главам представительств или высшим менеджерам.
Как поселки, так и сами апартаменты сделаны так, чтобы максимально удовлетворить строгие запросы иностранцев — это большое количество санузлов (в президентских апартаментах в "Росинке" на 300 кв. м жилья приходится 4,5 санузла, правда, один без душа), встроенных стенных шкафов, дорогая сантехника. Апартаменты сдаются с внутренней отделкой, камином, паласами и полностью оборудованной кухней (от холодильника и плиты до микроволновой печи и посудомойки). Арендаторам необходимо лишь установить свою мебель.
Эксплуатация поселков поставлена на высочайший уровень. Любая неисправность — перегоревшая лампочка или протекающий кран — устраняется в считанные минуты. "Есть определенный уровень сервиса, к которому привыкли на Западе. Мы его выдерживаем. Единственная проблема — иностранцы хотят, чтобы их обслуживали с улыбкой, — говорит Владимир Иванов, финансовый директор 'Перестройки'. — Но и в этом направлении есть успехи".
Стоит американский стиль жизни в Москве, понятно, недешево. Годовая арендная плата в "Перестройке" составляет сегодня $700 за кв. м, и сэкономить (до 15%) можно только при оплате апартаментов, находящихся в еще строящемся таунхаусе. Договора аренды заключаются обычно на сроки от 3 до 12 лет, а выплаты производятся ежеквартально. Таким образом, годовая стоимость аренды колеблется в рамках от $70 тыс. до $130 тыс. Столь высокие цены определяются, безусловно, великолепным местоположением поселка — в районе посольств на Минской улице.
Поселок "Росинка" находится за пределами Москвы, на 7-м км Пятницкого шоссе. И хоть сам поселок не хуже, чем "Сетунь", а у загородной жизни есть свои преимущества, цены аренды у "Росинки" заметно ниже — все-таки не Москва. Годовая стоимость аренды в пересчете на квадратный метр составляет $320-390. Это означает, что за квартиру арендаторы платят от $57 тыс. до $95 тыс. в год.
Несмотря на высокие цены, свободных апартаментов в поселках нет — все сдано. И "Перестройка", и "Росинка" свои квартиры исключительно сдают в аренду и отказываются продавать, хотя предложений хватает. Впрочем, единственный раз было сделано исключение. Это был тот случай, когда от предложения невозможно отказаться. Госдепартамент США купил 40 апартаментов в "Росинке" для сотрудников американского посольства.
Все арендаторы — как в "Росинке", так и в "Сетуни" — это компании с мировым именем. Вот далеко не полный список таких арендаторов "Перестройки" и "Росинки": De Beers, AT&T, Coca-Cola, Citibank, Ruhrgas, Rothmans, Bayer, Volvo, Caterpillar, Masterfoods. Такие корпорации могут платить за проживание своих высших менеджеров в хороших условиях. К тому же надо учесть, что сотрудники уровня глав представительств таких компаний просто не поедут в Россию, если им не будет обеспечен определенный уровень комфорта.
Проживание в поселках типа "Сетуни" и "Росинки" — это нечто особенное. Один из иностранцев описал это так: "Во-первых, ощущение безопасности во всем. На лужайке лежат детские игрушки, к дому прислонен велосипед — невозможно даже представить, что идиллия может быть нарушена или что-нибудь будет украдено. Во-вторых, жители поселка составляют небольшую коммуну; они собираются вместе, общаются — для иностранцев в России это весьма важно".
Следует отметить, что и "Перестройка", и "Росинка" пережили в своей истории нелегкие периоды. В обоих случаях это были конфликты с иностранными партнерами (распространенный случай — "американцы хотят, ничего не вкладывая, получать суперприбыли"), в результате чего американцы покинули фирмы, а совместные предприятия превратились в АО. К чести обеих компаний, они достойно пережили тяжелые времена и продолжают развиваться, то есть строить жилье, совершенствовать инфраструктуру. В частности, в планах компаний — строительство спортивных комплексов с бассейнами.
Интересно, что в каждой новой сданной очереди компании ведут поиск оптимальных строительных технологий. Эволюция "Росинки" такова: начинали с модульных домов, затем перешли к панелям с утеплителем, а в последней очереди этакий "сандвич" снаружи облицовывают кирпичом. "Перестройка" проделала путь от "сандвичей" до дома из бетона и кирпича.
"Конечно, ситуация сегодня далеко не та, что в 1992 году. Тогда конкуренция за право вселиться в наши апартаменты была очень сильна. Был даже тендер, где западные компании соревновались в том, кто предоставит лучшие условия застройщику — большие предоплаты, длительные сроки аренды и так далее, — рассказывает г-н Иванов. — Однако и сейчас недостатка в арендаторах мы не испытываем. Все сдается еще на этапе строительства".
"В Подмосковье должны появиться десятки поселков типа 'Росинка', прежде чем можно будет сказать, что рынок насыщен", — считает Сергей Пушкин, менеджер по внешнеэкономической деятельности "Росинки".
"Сетунь" и "Росинка" и сегодня занимают монопольное положение на рынке аренды элитных апартаментов для иностранцев. Они заняли этот сектор три-четыре года назад, и сегодня трудно представить, что у них появятся достойные конкуренты. В то же время таунхаусы могут быть построены не только для иностранцев, но и для русских.
Представительские офисы для региональных элит
Маркетинговая политика компании "Траст", осуществившей строительство элитного поселка на улице Нежинской в Западном округе Москвы, в корне отлична от той, что придерживается тандем "Перестройка"--"Росинка". Таунхаусы строились специально для российских покупателей и на продажу. Эта специфика нашла отражение и в самих зданиях.
"Во-первых, для русских никакой материал не может сравниться по престижности и популярности с кирпичом, поэтому наши дома имеют полуметровые кирпичные стены именно из кирпича. Во-вторых, апартаменты, которые можно отнести к элитным, по нашему мнению, должны быть достаточно велики по площади, — объясняет Алексей Русаков, генеральный директор 'Траста'. — Кроме того, само расположение поселка — в черте Москвы, в двух шагах от Кутузовского проспекта — говорит о том, что такое жилье должно быть элитным".
При продаже ставка делается на руководителей крупного бизнеса или на корпоративных российских покупателей, то есть банковские и правительственные структуры. В последнем случае апартаменты используются как представительский офис, что пока непривычно для России. Идея в том, что крупные региональные структуры могут использовать его и как постоянный офис в Москве, и как апартаменты для проживания руководства во время визитов в столицу. Планировка самих квартир и их большие площади (до 430 кв. м) позволяют без проблем совмещать жилую и офисную функции. Квартиры трехэтажные, а это значит, что на верхнем этаже могут быть спальни, а внизу — офис. Такая планировка получает все большее распространение.
То, что сегодня эта ниша рынка не заполнена, очевидно. Это подтверждается и интересом к проекту со стороны региональных структур. В частности, только за последний месяц совершено две крупные сделки. Ведутся переговоры с рядом московских банков, которые заинтересованы в покупке апартаментов-офисов для своих первых лиц.
Удивительно, что несмотря на то что "Траст" — организатор проекта — практически не ведет рекламной кампании, более половины апартаментов уже продана. Срабатывает, очевидно, уникальность проекта. При этом руководство компании не стремится продать квартиры побыстрее, а тщательно подходит к вопросу о возможных покупателях — только серьезные компании и серьезные люди. Таким образом поддерживается имидж респектабельного поселка.
Девелопер пытается угадать туманное завтра
Позднее других на рынке появились таунхаусы компании "Альфа-эстейт" в Рождествено. Первая очередь из 57 апартаментов была закончена в конце прошлого года. Рыночная ниша этого проекта практически не пересекается с вышеперечисленными поселками. При рассмотрении проекта бросается в глаза, что он, если можно так сказать, очень рыночный. Компания строила таунхаусы не под конкретного покупателя, а пытаясь предугадать потребности рынка. При этом, в отличие от "Траста", где была группа инвесторов, проект "Альфа-эстейт" финансируется за счет кредитов.
О том, почему "Альфа-эстейт" не пошла по пути предоставления коттеджей в аренду иностранцам, рассказал генеральный директор компании Борис Киперман: "Мы начинали проект в конце 1994 года. Тогда ситуация уже была кардинально другая, чем во времена, когда начинали 'Перестройка' и 'Росинка'. Если кратко: финансы стали дороже, ставки аренды ниже, а в общем, предложение недвижимости гораздо больше. Поэтому мы не могли делать ставку на сдачу в аренду таунхаусов (если работаешь на российских деньгах — это просто невозможно) — только продажа".
Специфика рынка сегодня такова, что искать покупателей на ранних стадиях подобного проекта малореально, поэтому "Альфа-эстейт" приступила к активной рекламной кампании и продажам лишь после того, как была близка к завершению первая очередь. Очевидно, что при такой организации проекта существуют большие риски. Есть и чисто девелоперский риск: так как реализация проекта занимает несколько лет, необходимо уже на начальной стадии угадать, каковы будут потребности рынка через несколько лет.
"Два года назад, приступая к проекту, мы сделали массу маркетинговых исследований. И по большинству позиций, как мне кажется, угадали тенденции развития рынка, — говорит Борис Киперман. — Во-первых, местоположение. Мы изначально ориентировались на то, что строим не загородные коттеджи, а городские дома для постоянного проживания. Поэтому основным критериям — близость к центру и хорошая экология — проект удовлетворяет. Но главное, в чем мы угадали, — это кто будет покупателем. Мы делали ставку, что это будут не супербогачи, а слой населения, близкий к тому, что на Западе называется средним классом. Это владельцы небольших компаний, топ-менеджеры крупных структур. Ставка делалась на достаточно молодых людей, которые хотели бы жить в поселке мирового уровня. Поэтому площади апартаментов мы сделали от 170 до 250 кв. м, что для такого класса вполне достаточно. Позднее рынок подтвердил, что мы правильно поступили, когда не стали строить особняки или квартиры по 500-600 кв. метров — они, на мой взгляд, малоликвидны".
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН