Заработать на недвижимости - многие сейчас покупают квартиру с такой целью. Сегодня доля инвестиционных квартир составляет 15 — 20% от общего числа покупаемого жилья. Интерес инвесторов к недвижимости понятен: квартиры окупаются достаточно быстро и через 5 — 6 лет начинают приносить чистый доход. Опыт показывает, что недвижимость дорожает в среднем на 20 — 30% в год, а только за март средний рост цен на жилье составил 7,5%. Если цены будут расти теми же темпами, то и интерес к инвестициям в недвижимость тоже вырастет. Тем более что программа доступного жилья терпит фиаско. Чтобы недвижимость приносила деньги, нужно правильно выбрать объект для инвестиций: ведь одни квартиры дорожают быстрее других, а следовательно, быстрее окупаются.
Что и где покупать
По данным Аналитического центра IRN, в марте цены на столичное жилье, выросли.
Быстрее всего с начала 2006 года дорожали однокомнатные квартиры в панельных домах в спальных районах. А согласно последнему исследованию Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», больше всего с начала года подорожали квартиры в панельных пятиэтажках (на 29,4%), а также квартиры в панельных домах с маленькими кухнями — их цена подскочила на 27,3%. Заметнее всего прибавляли в цене однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры подорожали с начала года на 25,6%, а «двушки» на 20,9%.
Стоимость квартиры зависит и от района. Например, на Юго-Востоке столицы с начала года квартиры подорожали в среднем на 32,2%, на Востоке - на 25,6%. Эти районы — лидеры роста, квартиры в центре и других округах дорожали не так сильно. Вывод напрашивается сам: чтобы извлечь из недвижимости максимальный доход, надо покупать однокомнатную квартиру в панельном доме, с маленькой кухней, в Юго-Восточном округе столицы. Такая квартира сегодня стоит не меньше 100 тыс. долл. Еще примерно 4 — 6 тыс. долл. придется заплатить риелтору, который эту квартиру найдет и поможет купить. Правда, не каждый способен выложить эти деньги сразу. Но если есть хотя бы 20 — 30% нужной суммы, остальное можно занять у банка.
Ипотека для инвестора
Вложение в недвижимость выгодно даже в том случае, если на оплату части стоимости квартиры берется банковский кредит. Андрей Шелковый, вице-президент Московского банка реконструкции и развития, показывает на конкретном примере, как можно выгодно вложить деньги в недвижимость с помощью ипотеки.
«Рассмотрим конкретный пример с приобретением однокомнатной квартиры в Москве, не требующей дополнительных вложений в ремонт, стоимостью 100 тыс. долл. Средний размер первоначального взноса — 30% стоимости, то есть 30 тыс. долл. В банке берем кредит в размере 70 тыс. долл. на срок 15 лет под 11% годовых, ежемесячный аннуитетный платеж составит 796 долл. Сумма уплаченных процентов за первый, второй и третий год кредитования — 7603, 7378 и 7126 долл. соответственно. При этом расходы по комплексному ипотечному страхованию составят 1,2% от суммы кредита, или 840 долл., дополнительные комиссии за выдачу кредита — 1% от суммы кредита, или 700 долл., а оплата услуг риелтора (возьмем среднюю цифру — 4% от стоимости квартиры) — 4 тыс. долл.
При среднем росте стоимости 20% в год (консервативный прогноз) цена приобретенной квартиры составит 120 тыс. долл. А через три года — 172,8 тыс. долл. Чистые затраты заемщика составят за первый год 13 143 долл., а за второй и третий год 8218 и 7966 долл. соответственно. При этом расходы первого года в значительной степени (30%) обусловлены необходимостью оплаты услуг риелтора, от которых можно отказаться и найти квартиру самому. Таким образом, рост стоимости квартиры только за первый год превысит все расходы заемщика по получению и обслуживанию долга почти на 7 тыс. долл., а за три года это превышение составит более 43 тыс. долл., что фактически составит доходность свыше 48% годовых на первоначально вложенные собственные средства. Добавив сюда дополнительный доход от сдачи приобретенной квартиры в аренду в размере 600 долл. в месяц, получим сумму чистого дохода в размере свыше 64,5 тыс. долл. за три года».
Еще больший доход можно получить, если сделать в квартире ремонт и с помощью риелтора сдать квартиру подороже. Если купить квартиру в пределах Третьего транспортного кольца и вложить в ремонт примерно 10 тыс. долл., можно найти арендатора, который согласится платить не 600, а 1 — 2 тыс. долл. в месяц.
Сдаем в аренду
В среднем аренда типовой однокомнатной квартиры сейчас стоит 547 долл. в месяц. «Двушку» можно сдать за 650 в месяц, «трешку» — за 800 долл. Но это средние цифры. Больше всего платят арендаторы за жилье в центре столицы — однокомнатную квартиру здесь можно сдать за 650 — 7 тыс. долл., «двушка» потянет на 750 — 15 тыс. долл., а за трехкомнатную квартиру арендаторы готовы платить от 850 до 25 тыс. долл. в месяц. В Юго-Западном округе аренда квартир также довольно дорога. Минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры — 550 долл. в месяц, двухкомнатной и трехкомнатной — 650 — 800 долл. в месяц. Остальные районы Москвы почти сравнялись между собой по стоимости аренды. Однокомнатную квартиру можно сдать от 500 до 3 тыс. долл., двухкомнатную — от 600 до 15 тыс. долл., трехкомнатную квартиру сдают от 700 до 20 тыс. долл. в месяц.
Сколько будет стоить столичное жилье в конце 2006 года?
Какие факторы повлияют на цены?
Дмитрий КУЗНЕЦОВ
первый заместитель генерального директора «МИАН — агентство недвижимости»
Сейчас рост цен на квартиры составляет более 3% в месяц в Московской области, в Москве — 4 - 6% в месяц. В дальнейшем можно прогнозировать примерно такие же темпы увеличения стоимости квадратного метра. Минимальный прогнозируемый рост цен по итогам 2006 года составит не менее 30%.
Константин КОВАЛЕВ
управляющий партнер компании Blackwood
В этом году на элитную недвижимость цены вырастут в среднем на 25%, а по отдельным проектам на 35%. Связано это с активизацией спроса и повышением издержек застройщиков. Основная проблема на рынке новостроек - нехватка финансов для ведения строительства. Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» лишает застройщиков возможности собирать деньги с покупателей до начала строительства. Поэтому, если не будут приняты необходимые поправки, с 2006 года с рынка могут уйти компании, которые строили небольшое количество домов, в основном за счет средств дольщиков. Это приведет, во-первых, к снижению конкуренции среди застройщиков, а во-вторых, к неминуемому росту цен. Также рост подталкивает удорожание строительных материалов, сокращение количества площадок под застройку в центре Москвы и высокий спрос.
Александр МОТОРИН
заместитель руководителя департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP
Рынок развивается бешеными темпами. Спрос намного превышает предложение, в связи с этим ни одно повышение цен не сказывается на уровне спроса. Например, на объектах MIRAX GROUP, несмотря на рост цен, объем продаж площадей в 2005 году возрос по сравнению с 2004 годом более чем в 2,5 раза. Квартиры в Москве покупали и будут покупать даже при существующих темпах роста цен. Многие застройщики искусственно создают дефицит, придерживая продажу площадей на своих объектах до того момента, как дом будет уже практически готов. В результате к концу года на рынке ожидается дефицит жилой площади до 30%, цены вырастут минимум на 20%.
Даромир ОБУХАНИЧ
генеральный директор «Первой ипотечной компании»
Рост цены обуславливается и тем, что количества жилья, приобретаемого с помощью ипотечных кредитов, становится все больше. Так, наше исследование показало - количество сделок, заключаемых с использованием ипотечных кредитов, составило по итогам второго полугодия 2005 года 33% от общего объема сделок в компании. В первом полугодии этот показатель был около 20%.
Наш прогноз развития ситуации — дальнейший рост цены на уровне 20%.