Жилищно-коммунальная реформа — излюбленная тема всех мэров и губернаторов — набирает обороты. Скоро каждому из нас придется платить за содержание собственного дома по полной программе. Но неужели мы вот так просто сдадим свои позиции и откроем кошельки?
Средство защиты от реформаторов известно давно — это кондоминиум. Мало того, вы уже в нем живете. Дело в том, что по ныне действующему законодательству любой дом, где есть хотя бы одна приватизированная квартира, — уже кондоминиум. Вот только непонятно, как нам воспользоваться своими правами и какие выгоды нам это сулит?
Живи, и дай пожить другим
В один прекрасный день, а точнее 15 июня 1996 года, все мы проснулись не в своем, с детства знакомом доме, а... в кондоминиуме. Впрочем, не все, видимо, в силу своей толстокожести, это сразу заметили. А многие не знают об этом до сих пор.
Дело в том, что именно в этот день был принят федеральный закон "О товариществах собственников жилья". В связи с чем и был нарушен привычный уклад жизни.
Прежде всего законом заинтересовались владельцы приватизированных квартир. Неудивительно — в первую очередь он касался именно их. Затем всполошились их соседи, не успевшие отдать дань моде и приватизировать свои квартиры. Оно и понятно — без их ведома в доме вдруг образовался кондоминиум, а они оказались поголовно туда записанными. Власти же иезуитски молчали — ни права, ни обязанности жилтоварищам объяснять никто не собирался. Свои же права местная власть не скрывала: представлять в кондоминиуме интересы жильцов неприватизированных квартир, а также распоряжаться соответствующей долей чердаков, лестниц и подвалов.
По существующему законодательству (ст.1. Закона РФ "О товариществах собственников жилья"), в случае, если хоть одна квартира в доме приватизирована или если выкуплены в собственность встроенно-пристроенные помещения (говоря проще, если хоть что-нибудь в здании является частной собственностью), то этого вполне достаточно для образования кондоминиума. От имени всех "неприватизированных" квартиросъемщиков в кондоминиуме автоматически присутствует районная администрация.
Впрочем, страсти скоро улеглись. Выяснилось, что как и многие другие, этот закон действует исключительно на бумаге. То есть никаких радикальных изменений в жизни жильцов не произошло.
Надо сказать, что те, кто не отмахнулся от нового закона, как от надоевшего комара, а напротив, внимательно (а может быть, и в компании с юристом) перечитали его, были щедро вознаграждены за свои труды.
-------------------------------------------------------
Что нового в законе о "Товариществах собственников жилья"
Основное и главное нововведение закона — разграничение понятий "товарищество собственников" и "кондоминиум". Первым термином обозначается "некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом". Кондоминиум же согласно закону — это "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты, отдельные части которых находятся в общей долевой собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований".
То есть в первом случае каждый владеет своей квартирой, а пользоваться и распоряжаться может и остальными площадями здания. Во втором — все, включая и земельный участок, находится в собственности членов кондоминиума.
Заметим, что долевая собственность на земельный участок ранее не присутствовала ни в одном нормативном акте. Чем, кстати, отчасти объясняется низкий интерес граждан к регистрации кондоминиумов. Размеры участка определяются либо действующим законодательством (в уже существующей застройке), либо ( в случае новостроек) в соответствии с требованиями градостроительных правил и передаются товариществу в нормативных объемах на безвозмездной основе. Кроме того, сверхнормативная территория может быть приобретена кондоминиумом в собственность или получена в аренду.
Закон налагает на домовладельцев и некие обязанности. Так, они обязаны нести расходы по содержанию и ремонту помещений, общего имущества кондоминиума. Кроме того они несут ответственность за своевременность платежей нанимателей и арендаторов.
Управление кондоминиумом или жилищным товариществом осуществляется одним из трех основных способов. В случае, если кондоминиум включает в себя не более четырех помещений и число собственников невелико (также не более четырех), управление могут осуществлять непосредственно сами домовладельцы.
При большем количестве жилых помещений возможна передача управления уполномоченной государством службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Третий вариант - образование домовладельцами товарищества собственников для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи части функций уполномоченному физическому или юридическому лицу. Способ управления выбирается общим собранием домовладельцев и может быть изменен в любое время.
--------------------------------------------------------
Что же приятного обещает нам этот закон? Прежде всего то, что, приватизировав квартиру, а затем став жилтоварищем, вы теоретически получаете возможность использовать все нежилые помещения своего дома по своему усмотрению. Почему теоретически — объясним позже.
Кроме того, кондоминиум не обязан мириться с хамством и безделием работников обслуживающих организаций. Он вправе попросту попрощаться с ДЕЗом и нанять вместо него другую фирму. Соответственно, средства, выделяемые на обслуживание дома, не проваливаются в ДЕЗовскую "черную дыру", а находятся под контролем собрания жилтоварищей. При этом городские власти выделяют кондоминиуму дотации для оплаты услуг монополистов: "Мосэнерго", "Мосгаза" и "Мосводоканала".
На деле это выглядит следующим образом — в кондоминиуме нет такого понятия, как коммунальная плата. Там она именуется взносом. Размер которого зависит от того, сколько воды выпьют и выльют жильцы, сколько электричества они потратят, освещая свои собственные территории и от того, какую дотацию им выделит на покрытие всех этих расходов город.
Понятно, что город покрывает расходы кондоминиума по оплате света, воды и газа по определенным нормативам (см. "Деньги" #7, 1997). За излишки придется платить из собственного кармана жилтоварищей. Впрочем, в бюджете нет денег и на проведение ремонтных работ. Не говоря уже о таких "излишествах", как консьержка или установка домофона. За все, что касается содержания дома, кондоминиум должен платить самостоятельно.
Спрашивается, где брать средства? Как мы говорили выше, у кондоминиума есть возможность зарабатывать.
Галина Терехина, начальник отдела Управления жилищной политикой КМЖ: Сегодня кондоминиумы организовываются в основном в тех случаях, когда люди хотят и готовы содержать дом в хорошем состоянии.
Бюджетных средств не хватает ни на текущий, ни тем более на капитальный ремонт. Жители волнуются за судьбу своей недвижимости и начинают суетиться. Жилищные товарищества имеют право заниматься строительством на придомовой территории и расширять свои пространства за счет сооружения мансард. Еще один источник доходов — использование нежилых помещений. Но кондоминиум — это некоммерческая организация — все заработанные деньги должны тратиться только на уставные цели. За каждый рубль придется отчитаться перед налоговой инспекцией.
Итак, главным источником доходов являются нежилые помещения. К ним приравнены и крыша, и стены — на которых может разместиться реклама. Пример — огромный желтый Camel (верблюд. — англ.), обживший крышу дома архитекторов неподалеку от Смоленской площади. Сколько стоит проживание верблюда на крыше — коммерческая тайна. Однако известно, что за аренду участка стены для размещения щита 2 на 3 метра рекламные фирмы готовы платить до 1500 долларов в месяц. Конечно, цены варьируются в зависимости от престижности района и того, что картографы называют "привязкой к местности", — за стену, выходящую в глухой двор, вам никто не даст ни цента.
Но дело, как вы понимаете, не только в крыше. Во многих домах, особенно в центре, есть нежилые первые этажи, полуподвалы и подвалы. Что при разумном подходе тоже может принести желаемый результат.
Согласно постановлению Московской городской думы #85 от 2 октября 1996 года, товарищество собственников жилья пользуется приоритетным правом выкупа свободных от обязательств нежилых объектов государственной или муниципальной собственности, входящей в состав кондоминиума.
Кроме этого, Мосгордумой принят в третьем чтении закон "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме", который значительно расширяет полномочия жилищных товариществ.
Галина Хованская, депутат Московской городской думы: Товарищества могут сами находить достойного арендатора на свои нежилые помещения. Конечно, не все деньги, полученные от аренды, будут оставаться в товариществе. Город подсчитает, сколько в среднем можно получить от аренды аналогичного помещения, — так называемый нормативный доход, — и заберет его. Если кондоминиум сумеет заработать больше норматива — все останется на нужды дома.
Но даже при эффективном хозяйствовании деньги эти жители дома-кондоминиума если и увидят, то издалека. Все они должны пойти на нужды самого дома. И ни на что другое. Премировать жильцов за поддержание чистоты в подъезде и устраивать общедомовые банкеты на заработанные таким образом деньги категорически запрещено. С другой стороны, никто не регламентирует, как вы будете вкладывать эти деньги в здание. Хотите лифт в зеркалах — покупайте, хотите второй — согласуйте с архитектором (взятки — за свой счет) и устанавливайте.
Словом, картинка пока получается радужная — отчего бы не превратить свой мрачный подъезд в город-сад. Но отчего-то пока только несколько домов во всем городе (да и немногим больше во всей стране) решили использовать данные им возможности. Почему? Попробуем разобраться.
Они были первыми
Напомним, что первые жилтоварищества (тогда — синоним кондоминиумов) появились пять лет назад. Они казались панацеей от все бед, которые готовили нам власти. Например, кондоминиум защищал дом от принудительной реконструкции с расселением, позволял заработать и отчасти спасал от налогов.
Естественно, в процессе борьбы за независимость отдельно взятых домов выстояли немногие. Кроме бумажной волокиты, требовалось преодолеть сопротивление Москомимущества, которое не собиралось расставаться с нежилыми, но весьма доходными помещениями. Пришлось "бодаться" с ДЕЗами-монополистами: те ни в какую не хотели отдавать лакомый кусок.
Впрочем, и сегодня ситуация не слишком изменилась. Разве что появилась законодательная база. Но на практике сражения продолжаются. Так, например, пока кондоминиум на Тверской-Ямской улице оформлял документы на нежилое помещение в собственном доме, городские власти благополучно продали его г-ну Церетели. Спрашивается, станет ли скульптор приводить в порядок дом, в котором нашел приют его "Парк Чудес"?
Словом, сегодня шанс выжить имеет то товарищество, которое не просит милостей от властей, а существует за счет взносов участников.
Юрий Хуторянский, сопредседатель товарищества собственников жилья "На улице Неждановой": При организации товарищества собственников жилья мы руководствовались желанием сделать нормальной жизнь в нашем доме. Никто, кроме нас самих, решать наши проблемы не хочет и не может.
Чтобы привести наши старые дома в порядок, помощи ДЕЗа оказалось недостаточно. И потому практически все (замену стояков горячей и холодной воды, канализационных коммуникаций, обустройство придомовой территории) нам пришлось делать за счет взносов жильцов. Естественно, не каждому из жителей по карману подобные траты.
Что касается возможности заработать на эксплуатации нежилых помещений, то эта проблема пока не решена. Полуподвальные помещения, которые мы пытаемся выкупить у Москомимущества, требуют солидных вложений. Чтобы их использовать, надо сначала привести их в порядок. Нам выгодно приспособить свободные площади в целях кондоминиума: например, создать спортивный зал или обслуживающие жителей службы.
В принципе, можно сказать, что мы живем только за счет собственных средств. Впрочем, "замкнутая" жизнь товарищества имеет свои плюсы. Во всяком случае, мы можем не зависеть от ДЕЗов, у которых нет денег на качественное обслуживание. Поэтому мы сами выбираем обслуживающие организации. И контролируем, как тратятся наши средства.
Петербург — колыбель кондоминиумов
Надо сказать, что вопрос, как выжить кондоминиуму, волнует не только столичных жилтоварищей. В Санкт-Петербурге мода на кондоминиумы была навязана, что называется, "сверху".
Простым петербуржцам во всеуслышанье было заявлено — "Можно!" А для пущей убедительности (в рекламных целях) в недрах администрации был составлен официальный список, включавший 20 домов, в которых это еще и "Нужно!"
Сказано — сделано, регистрация кондоминиумов началась. Правда, в распоряжении Анатолия Собчака двухгодичной давности оговаривалось, что действует оно до принятия соответствующего закона. И некоторое количество кондоминиумов из "золотой двадцатки" успели-таки зарегистрироваться еще до его принятия по инициативе города. После выхода федерального закона "О товариществах собственников жилья" (15 июня 1996 года) появилась масса дополнительных юридических тонкостей и процесс встал. Выяснилось, что передать здания или земельный участок на баланс или в собственность товариществам собственников жилья нельзя.
На сегодняшний день в Петербурге чуть больше 30 кондоминиумов. Которые созданы по рекомендации городской администрации, по инициативе Российского центра приватизации (читай — федеральных властей), по желанию самих жильцов.
Как вы думаете, какие из них самые успешные?
Оказывается, последние. Организованы они, как правило, жителями элитных домов, стоимость квартир в которых составляет от 800 долларов за квадратный метр, что для Петербурга очень дорого. Именно эти жильцы заинтересованы взять дом в управление и распоряжаться им по собственному усмотрению. Иногда эти организации откровенно "неформальные" (если так можно выразиться), то есть "кондоминиумы де-факто". Их не очень огорчает отсутствие"де-юре". Два из них даже сумели заключить договоры с обслуживающими организациями не-РЭУ. Разумеется, именно в таких элитных домах предусмотрены свои дворники, охранники и горничные. Но таких домов в городе всего лишь около десятка.
Когда в товарищах согласья нет
Надо сказать, что в Москве в числе товариществ собственников жилья "по факту" оказались все ЖСК. Руководство города требует, чтобы ЖСКовцы прошли регистрацию и приняли "товарищеский" устав. Что, естественно, не вызывает удовольствия у тех, кто стал собственником жилья в тот момент, когда все паи были выплачены. Более того, правления ЖСК за долгие годы научились бороться не только с ЖЭКами, но и с собственными жильцами. Которых приходится всякими способами уговаривать вносить посильную лепту в общее домовое хозяйство.
Виктор Голланд, член правления собственников жилья города Москвы, председатель правления ЖСК "Зарайск": Собственник, который живет на одной площадке с арендатором, платит за все плюс еще налог на собственность. А объединенный собственник (ЖСК) еще должен платить налог на землю. А за управление домом никто не доплачивает. Мы не просим, чтобы нам помогали, но пусть хотя бы не мешают. А нас заставляют в течение года переоформить документы и превратиться в товарищество собственников жилья. Но ведь ничего не меняется по сути. Кроме того, что жильцы должны оплатить расходы на регистрацию из собственного кармана.
Александр Егоров, председатель правления ЖСК "Русь": Секрет нашего выживания — в плате за тепло. Жители платят в кассу ЖСК по сегодняшним нормативам, а мы рассчитываемся по тем нормам, которые существовали на момент строительства дома. Экономия получается ощутимая: хватило частично оплатить установку железных дверей и домофонов. Стоимость каждой квартиры выросла на 1000 долларов. А жители доплатили всего по 200 тысяч рублей. Планируем поставить счетчики воды — чтобы платить только за то, что мы реально потребляем.
Как видите, умелое управление может принести вполне ощутимые результаты. Во всяком случае, порядок в вашем доме будет гарантирован, если все жители будут заинтересованы в этом. Естественно, не только на словах. Поэтому весьма заманчивым кажется предложение создавать товарищества в новостройках. С одной стороны, на поддержание дома требуется поначалу относительно немного средств. С другой,— есть возможность заработать.
Ну а создавать кондоминиум в уже застроенных домах — ваше право, но не обязанность. Что радует. Ведь никто не гарантирует, что вам не придется уже сегодня тратить по 100-150 долларов в месяц на содержание своего дома.
Инга ЗАМУРУЕВА, Екатерина ГОЛУБЕВА, Сергей РУБИН
Подписи
Юрий Хуторянский, сопредседатель товарищества собственников жилья "На улице Неждановой": "Жилтоварищества — не для бедных людей".
Александр Егоров, председатель правления ЖСК "Русь": "Деньги можно делать из воздуха. Точнее, из теплого воздуха, играя на разнице в нормативной и реальной стоимости тепла".
Маленьких квартир в жилтовариществе "На улице Неждановой" нет. Те, кто может купить такую квартиру, могут и делать взносы на поддержание инфраструктуры дома.
Капитальный ремонт жителям кондоминиума приходится делать на свои деньги.