В столице не утихают бои за потенциальных покупателей квартир. Московское правительство нанесло своим конкурентам очередной удар. На рынок выброшено около 15 тысяч квартир-новостроек. Которые расположены не за кольцевой, а буквально во всех округах столицы. То есть там, где раньше жилье можно было приобрести только у коммерческих застройщиков.
Теперь мы с вами можем купить муниципальную квартиру в приличном районе на 10%-15% дешевле, чем у коммерческих фирм.
Но стоит ли торопиться? Может быть, в ближайшее время все московские новостройки подешевеют?
Московские власти: все на продажу!
Еще пару месяцев назад само понятие "квартира в новостройке" отпугивало всякого, кто намеревался приобрести приличное жилье. Перспектива переезда далеко за пределы МКАД, в районы, не обезображенные цивилизацией, и по сей день не всякого прельщает. И далеко не каждому новоселу хочется переезжать из своей плохой квартиры в центре в хорошую, но в типовом панельном доме на краю земли.
Сегодня московское правительство пересмотрело свои взгляды на географию строительства муниципального жилья. Большая часть площадей будет строиться не для очередников, а на продажу. Понятно, что продать можно только то, что пользуется спросом, — квартиры в обжитых районах и престижном центре.
Антонина Агапонова, начальник отдела управления внебюджетного планирования развития города: "Сейчас нам надо сбыть то, что досталось от строительного комплекса, а это не всегда качественное жилье. Сегодня найти покупателя на панельные дома на окраинах Москвы трудно. Квартиры должны нравиться: планировку и отделку надо делать по желанию покупателя. И обеспечивать все услуги: телефон, автостоянку, магазины. Только в этом случае город сможет заработать деньги на строительство бесплатного жилья. Ни для кого не секрет, что основной доход приносят квартиры хорошего качества в центре столицы".
Согласно распоряжению премьера московского правительства Юрия Лужкова от 24 декабря 1996 года #1255-РП "Об утверждении поадресного перечня жилых домов, подлежащих продаже в 1997 году" Комитету муниципального жилья поручено подготовить полный перечень жилых домов для продажи в пределах 1 миллиона 332 тысяч квадратных метров.
Как вы поняли — теперь список адресов московских новостроек не ограничивается районами Бутово и Марьино. Что, безусловно, можно считать отрадной новостью.
------------------------------------------------------
Дома, выставленные на продажу московским правительством
Список новостроек по Центральному административному округу принят в первом чтении и будет доработан. Но уже сегодня известно, что продаются квартиры на Садовом кольце, на улице Валовой и на Цветном бульваре. Ведется строительство в Даевом переулке, на Малой Ордынке, на улице Зоологической. Список коммерческих новостроек в других округах столицы уже утвержден.
Восточный административный округ:
2-я улица Бухвостова между 2-м и 3-м Зборовским переулками;
Ново-Косино, мкр.1, корпус 2.
Юго-Восточный административный округ:
Жулебино,мкр.4, корпуса 1, 18, 19;
Жулебино, мкр.1 В, корпус 34.
Южный административный округ:
Братеево, мкр.1 б, корпус 12, мкр. 3А, корпус 7;
Юго-Западный административный округ:
Н.Черемушки, кв.10 С;
улица Шверника, корпус 1;
Южное Бутово, мкр. 4, корпуса 14,15,16, мкр. 5, корпус 19.
Северо-Западный административный округ:
Митино, мкр. 8, корпуса 1,2АБ.
-------------------------------------------------------
Остается выяснить один, но весьма существенный вопрос. По каким ценам муниципальные власти будут продавать свои квартиры?
На окраинах сбивают цены
На окраинах Москвы коммерческие застройщики, похоже, потерпели полное поражение. А потому, как и прежде, все новостройки на окраинах — муниципальные. И на них распространяются все скидки: для москвичей (15%), для оптовых покупателей (25%) и для сотрудников Министерства обороны, МВД, ГУВД и ФСБ (25%). С дополнительной скидкой продаются квартиры на первом и последнем этажах — 10% и 15% соответственно.
Цена квадратного метра в этих районах колеблется от 560 до 800 долларов за квадратный метр. Хотя среди московских окраин есть свои фавориты: Митино и отчасти Жулебино. Скажем, двухкомнатную квартиру в Митино вряд ли удастся купить дешевле, чем за 53 000 долларов. Тогда как аналогичная квартира в Жулебино стоит 51 000. А желающим поселиться в Новокосино такую же квартиру предложат всего за 34 000 долларов.
Так что, соизмерив толщину собственного кошелька с желаниями, можно подобрать для себя подходящую муниципальную новостройку. Но имейте в виду, что в последующем выгодно продать такую квартиру вам не удастся. Риэлторы говорят, что за квартиру в Митино (а это, заметим, не самый плохой вариант), купленную два года назад, сегодня не дают ее прежней стоимости. В лучшем случае можно выторговать процентов 70% от тех денег, что вы за нее заплатили. И это при условии, что в квартире сделан дорогостоящий ремонт. А сейчас квартиры "б/у" и вовсе не будут покупать. Потому что за те же деньги уже можно купить новую квартиру.
Равный счет
Но если на московские окраины вас не заманить даже низкими ценами, можно поискать новостройку в обжитом районе.
Тем более что здесь с равным усердием занимаются так называемой точечной застройкой и муниципальные, и коммерческие строители.
Если первые тяготеют к типовым коробкам из бетона или, в лучшем случае, кирпича, то вторые "нажимают" на качество.
Понятно, что за удовольствие жить в сложившемся районе придется платить гораздо дороже, чем за пресловутые братеевские и марьинские дома. И здесь вы вряд ли сможете ощутить щедрость властей. На дома точечной застройки у них другие тарифы.
Инна Постемская, юрист строительной организации "Мосфундаментстрой-6": "В декабре мы сдали серийный дом на Дмитровском шоссе. Это наш совместный инвестиционный проект с префектурой Северного округа и частными инвесторами. Тем гражданам, кто участвовал в инвестиционном проекте, квартиры обошлись в 700 долларов за квадратный метр. Все остальные могут купить квадратный метр за 950 долларов. Конечно, это не дешево. Но район того стоит: сложившаяся инфраструктура, 5 минут езды до метро Петровско-Разумовская".
Заметим, что качество квартир в панельных высотках оставляет желать лучшего. И о скидках, которые предоставляются москвичам, придется забыть. Льготы на квартиры в обжитых районах, скорее, исключение, чем правило. Их предоставляют лишь по некоторым адресам. И только в том случае, если вы покупаете муниципальную площадь не просто в риэлторской фирме, а у дилеров правительства Москвы.
Организации, уполномоченные правительством продавать квартиры в муниципальных новостройках: АО "Мосжилцентр-сервис", АО "Центр жилья", МП "Моспереселение", АО "РАИН", ТОО "Отделстрой", АО "Тендер", АО "Русский дом недвижимости", ООО "Жилинвест".
Например, квартиры в панельном доме на Мичуринском проспекте продаются по 7,6 миллионов рублей ($ 1350) за квадратный метр. Такая цена оправдана престижностью Юго-Западного региона Москвы.
У коммерческих застройщиков цена, конечно, выше. Но и квартиры они продают гораздо более высокого класса: во-первых, в нетиповых домах — что само по себе приятно. Во-вторых, вам не придется обременять себя заботами о перепланировке и ремонте.
И опасаться за собственную безопасность тоже не нужно: практически все элитные дома охраняются собственной службой безопасности. Плюс к этому все услуги, начиная от прачечной и заканчивая кафе-баром. Обслуживание дома остается на совести застройщика, даже после того, как вы оформляете квартиру в собственность.
Олег Гребенкин, генеральный директор ОАО "Квартал 32-33": "Планировка квартир в нашем доме позволяет трансформировать пространство по собственному желанию. Дом будет иметь систему сервисного обслуживания. В которую входит обеспечение безопасности, оздоровительный комплекс, служба коменданта, занимающаяся обслуживанием и содержанием дома, служба уборки помещений. Соответственно и цены у нас не низкие — 2000-2200 долларов за квадратный метр.
Впрочем, можно и сэкономить — если уже сегодня вы становитесь участником программы и оплачиваете половину стоимости квартиры, она достанется вам по фиксированной цене. В таком случае вы заплатите за нее почти в два раза меньшую сумму".
Конечно, каждый будет выбирать себе квартиру по вкусу. И по карману. Но, судя по всему, в этих районах московские власти не составляют конкуренции коммерческим фирмам. Они чуть-чуть выигрывают по цене. Но, безусловно, проигрывают по качеству новых квартир.
Прощай, Садовое кольцо
Ну а как обстоят дела в центре города? По традиции самые лучшие и, соответственно, самые дорогие квартиры строятся именно здесь.
Эдуард Шефер, начальник экспертного отдела компании "Альфа-Эстейт": "Квартиры, которые мы строим на улице Мясковского, относятся к классу "люкс". Они нашли своего покупателя еще в момент строительства. Это руководители крупнейших компаний. Которые готовы платить не только за место и качество квартир, но и за соседство. Даже в том случае, если стоимость квадратного метра превысит 4000 долларов".
А что же нам могут предложить в этом районе столичные власти? Может быть, у них мы сможем купить недорогие квартиры в районе Садового кольца?
Действительно, муниципальные квартиры в центральном округе есть. Мало того, их даже можно купить. Но вот цены... Муниципальная четырехкомнатная квартира на Цветном бульваре стоит 463 563 долларов (3124 доллара за квадратный метр). Правда, в кирпичном доме и с евроремонтом. Путем несложных подсчетов можно убедиться в том, что просто хорошее муниципальное жилье стоит столько же, сколько "люкс" у коммерческих фирм.
Кажется, на таких условиях с правительством играть никто не согласится.
Антонина Агапонова, начальник отдела управления внебюджетного планирования развития города: "Конечно, цены на муниципальные квартиры в ЦАО завышены. И если в районах массовой застройки средняя цена — 4 миллиона 900 тысяч рублей (875 долларов) за квадратный метр, то дома точечной застройки продаются в среднем по цене 6 миллионов рублей (1071 долларов) за метр. Что же касается домов в центре, то они слишком дороги: 16 миллионов рублей (2857 долларов) за квадратный метр. Вряд ли нам удастся продать новостройки по такой цене".
Мнение продавцов муниципального жилья относительно ликвидности своего товара вполне совпадает с мнением риэлторов.
Валерий Дубович, руководитель отдела инвестиционно-строительной компании "Фронтон": "На рынке элитного жилья влияние муниципальных квартир не будет заметным. Во всяком случае, до тех пор, пока они не станут более качественными и дешевыми.
А вот в районах массовой застройки они — самые конкурентоспособные. Недавний пример: на муниципальные квартиры в Олимпийской деревне по 1300 долларов за квадратный метр покупатели нашлись сразу.
Низкие цены на эти квартиры, безусловно, подрывают рынок вторичного жилья. Сегодня продать квартиру на востоке и юго-востоке столицы невозможно ни за какие деньги".
Судя по всему, снижения цен на муниципальное жилье в престижных районах не предвидится. Во всяком случае, в обозримом будущем.
Но огорчаться не стоит. В ближайшее время городские власти собираются принять программу привлечения к строительству частного инвестора. Заметим, на весьма выгодных условиях. Подкрепленных собственными гарантиями.
Итак, подведем итоги — у кого же лучше покупать новую квартиру.
Если вы собираетесь жить в хорошем, обжитом районе типа Новых Черемушек или Сокольников, — есть резон обратить свое внимание именно на муниципальное жилье. Конечно, если вы не планируете поселиться в элитном доме с подземным гаражом и зимним садом.
В этих районах цены на муниципальные квартиры отличаются от цен коммерческих застройщиков на 5-10%. В меньшую сторону разумеется. Притом что в некоторых домах можно рассчитывать на соответствующие скидки.
Если вы не видите для своей квартиры иного места, как в центре, — муниципальное жилье не для вас. Цены — высокие. Качество — не очень. Конечно, у коммерческих застройщиков цены еще более высокие (на 10%-15%), зато качество...
Ну а в районах, расположенных за МКАД, как мы уже и говорили, ничего не изменилось. Цены как были низкими, такими и остались. И, вероятно, расти не будут. А стало быть, никакой борьбы за покупателя, проявляющейся в дальнейшем снижении цен, тут не будет.
Отрадно, впрочем, что о муниципальных властях уже сегодня говорят, как о конкурентах финансово-строительных компаний. А это рано или поздно приведет к общему снижению цен на московские квартиры.
Инга ЗАМУРУЕВА
Подписи
Валерий Дубович, начальник отдела инвестиционно-строительной корпорации "Фронтон", считает, что муниципальные квартиры конкурентоспособны только на окраинах.
В элитном доме на улице Короленко квадратный метр стоит 2300 долларов. Муниципальные квартиры в панельном доме на Мичуринском продаются по 1372 долларов за квадратный метр. У кого будем покупать?
Заплатив 950 долларов за квадратный метр, вы покупаете вид на Останкинскую телебашню.