Похоже, московским властям понравилось распродавать новостройки по дешевке. Новый жилищный облигационный займ позволит каждому москвичу купить себе квартиру по себестоимости.
Так, например, один горожанин, как мне рассказывали, получив трехкомнатную квартиру на Земляном валу, безо всякого пятого измерения и прочих вещей, от которого ум заходит за разум, мгновенно превратил ее в четырехкомнатную, разделив одну из комнат пополам перегородкой.
Засим эту он обменял на две отдельные квартиры в разных районах Москвы — одну в три и другую в две комнаты. Согласитесь, что их стало пять. Трехкомнатную он обменял на две отдельных по две комнаты и стал обладателем, как вы сами видите, шести комнат, правда, рассеянных в полном беспорядке по всей Москве. Он уже собирался произвести последний и самый блистательный вольт, поместив в газете объявление, что меняет шесть комнат в разных районах Москвы на одну пятикомнатную квартиру на Земляном валу, как его деятельность, по не зависящим от него причинам, прекратилась.
Возможно, что он сейчас и имеет какую-нибудь комнату, но только, смею вас уверить, что не в Москве. Вот-с, каков проныра, а вы изволите толковать про пятое измерение.
М.Булгаков. "Мастер и Маргарита"
Как получить квартиру по облигациям
В отчаянной конкурентной борьбе с риэлторами власти сделали решающий ход. Отныне их квартиры каждый москвич может купить по себестоимости, что составляет на сегодняшний день около $ 650 за метр.
Впервые о московских облигациях было объявлено в конце августа. На теплоходе "Леонид Соболев", где Ассоциация инвесторов Москвы отмечала свое пятилетие в тесной компании московских чиновников. Само собой, обстановка располагала к неформальному общению. Тогда руководитель Комитета муниципальных займов и развития фондового рынка Мечислав Климович сказал, что проект такого займа существует, и вскоре эти бумаги сможет купить любой желающий.
Надо сказать, что мы отнеслись к этому с определенной долей скептицизма. Всем известно, сколько времени проходит между властным словом и делом. На этот раз ждать пришлось всего неделю — 9-го сентября облигации поступили в продажу.
Что же тут особенного, скажете вы, на каждом столбе висят объявления, что такая-то фирма предлагает квартиры по цене $ 650, а то и за $ 630. Все это так. Только обратите внимание, что квартиру эти фирмы предлагают не сразу, а через пару-тройку лет. А может быть, она не достанется вам никогда. Как показывает печальный опыт (см. "Деньги" # 30,1995, #5 и 26,1996 ), участвуя в долевом строительстве, можно остаться не только без квартиры, но и без денег.
А вот город предлагает за эти же деньги жилье сразу. Впрочем, не всем, а только тем, кто окажется в числе первых покупателей новых облигаций. Дело в том, что все выпущенные на сегодняшний день облигации могут быть погашены реальными квартирами в любой момент.
Самое главное для нас в том, что пока все покупатели считаются первыми. Ведь весь займ поделен на доли — транши. И сейчас московское правительство продает первый транш в 1,5 миллиона облигаций, который обеспечен 40 000 кв метров на окраинах Москвы: Жулебино, Ново-Косино, Марьинский парк, Южное Бутово.
Сейчас к заселению готовы дома по следующим адресам: Марьино — улица Перерва, дом 52, Жулебино — улица Авиаконструктора Миля, дом 4, корпус 2 и дом 7, улица Генерала Кузнецова, дом 32, корпус 3.
Что же, собственно, должны делать мы, покупатели, чтобы стать обладателями новой квартиры? Для начала отправиться в Инкомбанк, через который московское правительство продает облигации.
Стартовая цена одной облигации, соответствующей 0,1 квадратного метра площади, составляет 330 000 рублей ($ 65).
И как только вы купите достаточное количество облигаций, эквивалентное площади выбранной вами квартиры, можно отправляться в Комитет муниципального жилья (КМЖ) и оформлять квартиру в собственность.
--------------------------------------------------------
В КМЖ владелец пакета, желающий погасить свои облигации квартирой, предъявляет свидетельство о праве собственности на пакет облигаций, паспорта членов семьи, выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета. С этого момента начинается процесс оформления в собственность выбранной им квартиры. Согласно условиям займа, максимальный срок, в течение которого владелец получит свою квартиру, — четыре месяца.
--------------------------------------------------------
Как заработать на облигациях
Стоит заметить, что различными жилищными сертификатами, облигациями и прочими "квартирами на бумаге" нас не удивишь. А потому мы решили выяснить, насколько выгодны новые ценные бумаги для нас. Не проще ли накопить на ту же самую квартиру, положив деньги в банк под проценты?
Прежде всего отметим, что так же, как и банковский вклад, облигации будут приносить доход. Правда, небольшой — по мнению риэлторов 5-7% в год — зато гарантированный. Напомним — именно такова процентная ставка Сбербанка по валютным вкладам.
Так что, грядущий рост облигаций — связанный с ростом себестоимости строительства — может порадовать тех, кто в принципе не собирается покупать квартиру, а решил хранить свои сбережения в этих самых ценных бумагах. За их ликвидность беспокоиться не стоит: правительство Москвы гарантирует выкуп собственных облигаций по их текущей стоимости.
Допустим, вы купили 100 облигаций (10 квадратных метров) и заплатили за них сегодня $ 6 500. Через год, по прогнозам риэлторов, они подорожают минимум на 5%, тогда ваша прибыль составит $ 305. Пять процентов — это минимум. А что будет на самом деле, предсказать мы не беремся.
Правда, из этого можно сделать не очень утешительный для себя вывод. Если вы собираетесь покупать квартиру, то лучше сразу выкупать весь пакет облигаций. А не выкупать по метру в месяц.
Отметим, что вовсе не обязательно хранить эти облигации в ящике стола. Можно заложить их в том же Инкомбанке, и под их залог получить кредит (вдруг вам нужны деньги?). Если вы закладываете их в другом банке, то необходимо внести отметку в реестре Инкомбанка о том, что облигации заложены. Но только процент за пользование кредитом наверняка превысит рост их курсовой стоимости. Так что на прибыльность такой операции рассчитывать не приходится.
Как переехать в большую квартиру
Впрочем, игры с новыми облигациями не ограничиваются только ожиданием повышения их курсовой стоимости. Похоже, московские власти пытаются превратить свои бумаги в серьезный инструмент на риэлторском рынке.
Уже сейчас вы можете обменять вашу нынешнюю квартиру на облигации. А облигации, соответственно, на новую квартиру. Зачем, спросите вы? А затем, что в жизни могут возникнуть ситуации, когда просто необходимо сделать из вашей маленькой квартиры большую.
Скажем, вы женились, и вам, само собой, уже не хватает места в однокомнатной квартире. Если вас не пугает переезд на московскую окраину, расширить свою квартиру можно за счет городских властей.
Для этого надо обратиться в риэлторскую фирму, уполномоченную правительством Москвы, где стоимость вашей квартиры переведут в облигационный эквивалент (не по себестоимости, но и не по реально-рыночной цене). Считайте, что часть новой квартиры вами уже оплачена. На оставшуюся часть покупаете облигации, и можно переезжать.
Фирмы, получившие полномочия от правительства Москвы: Мосжилцентр-сервис, РИК, Оргкомитет, РАИН, Московский инвестиционно-торговый центр жилья.
Выкупив половину площади, вы уже имеете право забронировать квартиру по конкретному адресу в Комитете муниципального жилья (КМЖ).
Но в этом случае вам нужно будет поторопиться с оплатой оставшейся половины. И выкупить остальные облигации не позднее чем через 3 месяца. В противном случае выбранная вами квартира будет продана другому владельцу.
Как отделить отцов от детей
Те, у кого много родственников, могут с помощью облигаций сделать из одной квартиры — несколько. Купив на каждого по 25 метров облигаций, можно отселить отцов от детей. Первых оставить в прежней квартире, а вторых — отправить за МКАД. Впрочем, можно и наоборот.
Анастасия Федорова, одна из первых покупательниц облигаций жилищного займа:
— Вы представляете, что такое пятеро в 40-метровой двушке? Зрелище удручающее. Особенно по утрам, когда в ванную не попасть, на кухне не развернуться. Поэтому решила купить облигации жилищного займа. Только мы с мужем переезжать в новостройку не собираемся.
А облигации я покупаю на детей: их у меня трое. Каждому из них положено облигаций на 25 метров. Так что хорошую трехкомнатную я им обеспечу.
Впрочем, может случиться и так, что доплачивать ничего не придется. Дело в том, что риэлторы оценивают вашу квартиру по рыночной стоимости. И если вы живете в хорошем районе, то облигаций, полученных за ваше жилье, хватит на пару муниципальных квартир-новостроек. Допустим, вы развелись, и у вас с бывшим супругом на двоих --трехкомнатная квартира в районе м. Каширская. По оценке риэлторов, вы можете с помощью облигаций обменять ее на две двухкомнатные в новостройке. Причем без доплаты.
Как субсидии перевести в облигации
Понравятся облигации и очередникам. Например, вы рассчитываете на максимальный размер субсидий (70% от стоимости квартиры) — в таком случае облигации на эту сумму погашаются не из вашего, а из муниципального кармана. Вам же остается выкупить "бумажные метры" лишь на 30% стоимости квартиры. То есть семья из двух человек, которым положена максимальная субсидия, должна доплатить из своего кармана $ 9 750. В этом случае, как вы понимаете, покупать облигации очень выгодно.
Конечно, если вы недостаточно долго стоите в очереди, а к льготникам (ветеранам, инвалидам) не имеете никакого отношения, то максимальная субсидия вам не полагается. И тогда придется покупать облигации на большую сумму.
Как продать новую квартиру
На первый взгляд, условия участия в программе весьма выгодны: и недорого, и платить можно по частям.
Мы уже было разбежались и начали прикидывать, как нам из Ново-Косино на работу ездить. Или не ездить а продать "облигационную" квартиру по рыночной стоимости, и с прибыли купить приличное жилье в центре. Когда вдруг выяснилось, что наши восторги по поводу займа несколько преждевременны.
Дело в том, что правительство Москвы отдает эти квартиры в собственность с некоторыми оговорками. В течение пяти лет вы не сможете ни продать, ни обменять квартиру без разрешения властей. Собственно говоря, это разрешение вам могут выдать в ДМЖ. Но за него придется платить. Столько, что любая сделка с этой квартирой сведет на нет вашу экономию. Поскольку получить с вас московское правительство хочет ни много ни мало — разницу между рыночной ценой квартиры и той, за которую вы ее получили (как минимум $ 200 с каждого квадратного метра).
Допустим, вы въехали в однокомнатную сорокаметровую квартиру, за которую заплатили $ 26 000, а спустя пару недель решили ее продать. Для этого надо подать в КМЖ заявление с просьбой разрешить продажу квартиры и заплатить $8 000. Таким образом, реальная стоимость вашей квартиры составит $ 34 000. Заметим, что за такие деньги продать квартиру на окраине города сейчас практически невозможно.
Где жить будем?
Есть еще одно "но". Облигационный заем погашается квартирами в районах массовой застройки. Да, те самые московские окраины: Жулебино, Ново-Косино, Марьинский парк, Южное Бутово. Которые не пользуются спросом, несмотря на обещания построить метро с магазинами, посадить деревья, заасфальтировать дорожки...
Риэлторы и представители фирм, которые занимаются долевым строительством, считают, что эти квартиры вряд ли будут пользоваться популярностью. Даже по такой цене.
Михаил Ветлугин, президент риэлторской фирмы "Новый город":
— Всегда найдутся клиенты, которые стремятся купить квартиру сразу и в хорошем месте, а не откладывать новоселье за кольцевой на годы. Не думаю, что выпуск облигационного займа серьезно повлияет на цены вторичного рынка. Так что резкого снижения цен на московские квартиры не предвидится.
Фирмы, которые занимаются долевым строительством --"Тема" и "Юнисстрой" — считают, что своего клиента они не упустят. Потому что у них есть козырь: они занимаются строительством в обжитых московских районах, а не за пределами МКАД.
Как купить облигаций больше, чем положено
Впрочем, это не самая большая проблема, которая стоит перед покупателями облигаций. Оказывается, мы не имеем права купить их столько, сколько нам заблагорассудится.
Николай Федосеев, главный специалист Управления жилищной политики Комитета муниципального жилья:
— Облигации предназначены только для физических лиц. И купить их сколь угодно много нельзя. У нас есть жесткие ограничения: 25 квадратных метров общей площади на каждого члена семьи, даже несовершеннолетнего, и до 40 квадратных метров для одиноких.
Конечно, можно купить квартиру и большей площади, но на совершенно других условиях. За "лишние" метры надо платить по рыночной цене.
Так что, мы можем купить строго определенное количество метров. Большой квартиры да задешево, нам, судя по всему, не видать. Впрочем, в неофициальной беседе чиновники признались, что если вам надо будет купить облигаций больше, чем положено, этот запрет можно будет обойти.
Как? Увеличить (хотя бы на бумаге) количество жильцов в вашей нынешней квартире. Пропишите свою бабушку и дедушку из Подмосковья, женитесь, родите двоих-троих детей — помешать это сделать вам никто не сможет. А каждый новый член вашей семьи — это лишние двадцать пять метров льготной площади.
Впрочем, не переусердствуйте. Особо крупных квартир вам никто не предлагает. И отец-герой не получит в свое распоряжение десятикомнатный дворец. Из всего, что есть "на прилавке", можно выбрать либо 40-метровую однокомнатную, либо 60-метровую двушку, либо трехкомнатную квартиру площадью до 80 квадратных метров. Конечно, лишние облигации без дела не останутся. Докупите еще и поменяете на квартиру. Или продадите в Инкомбанке по текущей стоимости, которая будет определяться межведомственной комиссией правительства Москвы.
Какие гарантии у новых облигаций
Конечно, выводы по поводу "хороши или не очень" новые жилищные облигации, преждевременны. Но позволим себе подвести некоторые итоги. Безусловным плюсом является то, что квадратные метры продаются по себестоимости. Правда, удовольствие накопления может растянуться на годы. Но при стесненных денежных обстоятельствах это, пожалуй, тоже можно отнести к достоинствам займа.
Способ, который предлагает сегодня московское правительство, — накопление жилищных облигаций — нельзя назвать доходным. Но у него есть одно неоспоримое преимущество — надежность. В случае чего — вам есть с кого спросить. Правительство Москвы обязательно рассчитается с вами.
Тимур Тимербулатов, президент финансово-строительной компании "Конти":
— Люди сыты частными компаниями-пирамидами, в которые они отдавали деньги и не получили их назад. Кто может выступить надежнее, чем правительство Москвы, которое имеет высочайший уровень кредитоспособности и доверия? Наверное, никто.
Я считаю, что идея с муниципальным займом своевременная и нужная. Тем более, что у правительства Москвы достаточно недвижимости, чтобы погасить этот заем.
Мало того, эта программа рассчитана на долгие годы. И если вы не успели купить облигации первого транша, можете спокойно дожидаться следующего.
Валерий Хоменко, главный менеджер проекта, вице-президент "Инкомбанка":
— Если не хватит облигаций первого транша, подоспеет второй. Кстати, квартиру можно оплачивать облигациями любого транша и любого выпуска, главное оплатить полную стоимость.
Впрочем, что будет со вторым и последующими траншами пока не знает никто. Будут ли они так же обеспечены жилой площадью — непонятно. То есть, конечно квартиру в обмен на облигации вы получите. Другое дело, когда?
Да и стоимость облигаций последующих траншей обязательно будет отличаться от нынешней. Дело в том, что стоимость облигации зависит от себестоимости квадратного метра в новостройке. А себестоимость зависит от строителей. А вот строители, похоже, ни от кого не зависят. Во всяком случае цены в Москве постоянно растут. И все обещания московской власти о снижении себестоимости строительства пока остаются только обещаниями.
Впрочем, как в любом долевом строительстве, даже с таким партнером, как правительство Москвы, ждать можно всего что угодно. И то, что большая часть квартир находится за МКАД — еще не самое страшное. Куда печальнее, что будет расти стоимость облигаций. А это больно ударит по тем, кто собирается покупать облигации постепенно, а не целым пакетом.
Но если это вас не пугает — торопитесь. Покупая облигации, вы уже сегодня сможете прикоснуться на бумаге к кусочку своей будущей квартиры.
Не беремся судить, насколько удачно можно играть с этими ценными бумагами. Но то, что с их помощью вы сможете не только приобрести новое жилье, но и расширить старое, это точно.
--------------------------------------------------------
Они были первыми
Собственно говоря, московские руководители уже давно планировали перетянуть на себя рынок долевого строительства. И даже предпринимали некоторые попытки сделать это. В 1994 году в Москве появился первый выпуск облигаций жилищного займа. Однако, цены были настолько завышены, что продать удалось чуть больше половины (60%) всех выпущенных бумаг.
Николай Федосеев, главный специалист Управления жилищной политики Комитета муниципального жилья:
— Облигации первого выпуска никак нельзя было назвать дешевыми. В 1994 году платить 2 040 000 ($ 1 300) рублей за квадратный метр — не имело никакого смысла. Гораздо выгоднее было покупать жилье на вторичном рынке. И дешевле, и никакой головной боли с накоплением бумажек. К тому же пакет облигаций прежнего займа надо было накопить не больше чем за два года. Это не каждому удавалось.
Сейчас эти бумаги по-прежнему котируются. На сегодняшний день стоимость составляет 4 600 000 рублей ($ 851) (за один метр).
Можно поменять их на квартиру наравне с новыми облигациями. Так что, если у вас завалялась пара облигаций первого выпуска, можете присоединить их к пакету новых ценных бумаг.
Но лучше вернуть их Инкомбанку. Который выкупает их по текущей стоимости. А на полученные деньги тут же купить облигации нового выпуска. Таким образом три "старых" метра, можно поменять на "четыре" новых.
--------------------------------------------------------
Инга Замуруева, Роман Жук
--------------------------------------------------------
Сейчас один квадратный метр в квартирах-новостройках московское правительство продает за $ 650.
На каждого члена семьи можно приобрести 25 квадратных метров общей площади по льготной цене. Одинокие могут купить облигаций на 40 метров.
--------------------------------------------------------
Подписи
Николай Федосеев, главный специалист Управления жилищной политики КМЖ: "Эти облигации — только для физических лиц." Тимур Тимербулатов, президент ФСК "Конти": "У московского правительства хватит квартир, чтобы погасить заем." Валерий Хоменко, вице-президент Инкомбанка: "Первый транш облигаций обеспечен готовыми домами, что с последующими траншами — пока неясно"
Однокомнатная квартира. Маленькая, конечно, и ремонта требует. Зато продается по себестоимости.