Чего ждать, спрашивается, от квартирного рынка в будущем году? Роста цен, налогов, появления новых мошенников? Этого и сейчас хоть отбавляй.
Но, оказывается, и здесь могут появиться сюрпризы. Например, оформление договора без нотариуса. Или новые гарантии государства и риэлторских фирм за сделки с недвижимостью.
Станет от этого легче нам с вами? Пытаясь ответить на этот вопрос, мы провели "круглый стол" — "Риэлторы и клиенты на рынке недвижимости", пригласив к нему заместителя руководителя Департамента муниципального жилья Николая Маслова, начальника отдела ГУВД Михаила Денисова, президента российского отделения международной ассоциации риэлторов (FIABCI) Андрея Гусева, исполнительного директора Московской ассоциации риэлторов (МАР) Владимира Ганчина, председателя правления Московской гильдии риэлторов (МГР) Александра Стрельникова, президента Российской гильдии риэлторов (РГР) Константина Апрелева, руководителей риэлторских фирм: "Инком", "Миэль", "Вавилон", "ОСВ", "Кондр", "Savva Real Estate", "Контакт", "Наша Москва", "Мосприватизация", "Рескор", "Альфа-Эстейт", "МЦБН", "Киржач", школы менеджеров "Арсенал".
Кто даст нам гарантии?
"Деньги": Разве можно говорить о рынке недвижимости, если нашему коллеге, продававшему квартиру, в трех фирмах предложили разные варианты договора? Он до сих пор в растерянности: мало того, что цена на его двухкомнатную "скачет" от фирмы к фирме, так еще и контракты пишутся в буквальном смысле на клочке бумаге. А договор, согласитесь — основной документ, гарантирующий совершаемую сделку. Когда обычный продавец или покупатель избавится от риска?
Николай Маслов, заместитель руководителя департамента муниципального жилья: Сегодня гарантий не может дать никто. Абсолютно. Как их можно давать, если закон пляшет каждые 3-4 месяца. Например, так сложилось, что прописка (теперь регистрация), закрепляет права собственности. А при покупке жилья на вторичном рынке по каждому конкретному случаю отказа в регистрации покупатель вынужден обращаться в суд. Слава богу, мы эту практику перебороли. Сейчас суд даже не рассматривает, прописан человек или нет. Конституционный суд подтвердил, что прописки нет.
О каких гарантиях можно говорить, если не существует единой концепции развития жилищного рынка? Но я думаю, что 1996 год станет годом ясности в жилищной реформе. По крайней мере, есть все предпосылки для формирования законодательной базы и корректировки налоговых и административных излишеств в сделках с недвижимостью.
Андрей Гусев, президент Российского отделения FIABCI (Международная ассоциация риэлторов): Пока в стране не разработана форма единого контракта, сделку нельзя оформлять без личного юриста. Договор должен быть стандартным. И при этом — устраивать и юриста, и страховую компанию, и клиента, и общество защиты прав потребителей. Такие стандартные договоры на риэлторские услуги существуют во всем мире. Ни одна страховая компания не будет страховать договор, если он не соответствует общепринятому стандарту.
Михаил Гороховский, генеральный директор фирмы "Наша Москва": Никакая бумажка, как бы она ни была составлена, согласована с юристами, обложена законами и прочими процедурами, не заменит специалиста, занимающегося защитой прав потребителей на рынке недвижимости. Каждый участник этого рынка в свою очередь отвечает за то, что сделка не будет признана недействительной. Во всем мире это решается просто. Часть рисков гарантирует клиенту агентство недвижимости, часть — страхуется. Существует так называемое титульное страхование, когда собственник страхует остаток риска. В России ни одна риэлторская фирма сегодня не дает такой гарантии. Даже если сотрудники добросовестны и профессиональны. А титульным страхованием, в отсутствие законодательной базы, никто не занимается. По крайней мере, Росстрахнадзор не выдал ни одной лицензии на титульное страхование.
Константин Апрелев, президент Российской гильдии риэлторов (РГР): В договоре все должно быть не просто стандартно, но четко, ясно, просто, чтобы у клиентов не возникало никаких проблем. Но риэлторская фирма не может дать стопроцентной гарантии проверки прав собственности и, соответственно, сделки. У нас нет полной информации, которой обладают ДМЖ и милиция.
Сергей Багаев, генеральный директор компании "Вавилон": Сейчас законность совершения сделки может гарантировать только сам продавец или покупатель. Конечно, если сделка совершается за один день, то все аспекты невозможно проверить. На оформление сделки должно уходить как минимум две недели.
Михаил Денисов, начальник отдела ГУВД:С первого января будет действовать информационная электронная система. Риэлторским фирмам, заключившим договор с ГУВД, наш центр будет выдавать сведения об утерянных и украденных паспортах, свидетельствах о рождении и других документах.
Как застраховать сделку?
"Деньги": Сегодня гарантировать и страховать сделку никто не может. Рядовой участник рынка никак не защищен от недобросовестных партнеров и посредников. Неужели ничего не изменится?
Николай Маслов: Более того, система регистрации сделок будет завязана на Минюсте. А в проекте второй части Гражданского Кодекса вообще записано, что все сделки с недвижимостью можно заключать без нотариуса.
-------------------------------------------------------
В проекте закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что "государственная регистрация прав на недвижимость производится учреждениями юстиции в районе (городе)... Порядок образования и структура учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции РФ".
Проект не был рассмотрен Государственной Думой.
-------------------------------------------------------
Хотя в практике нотариата тоже есть свои минусы. Мы, например, не можем запретить нотариусу регистрировать сделки, даже если договор представляет нелицензированная фирма. В Законе о частном нотариате у нотариуса не предусмотрено никакой ответственности за сделку. За последние пять лет есть единственное судебное решение по частному нотариусу, связанное со сделкой по недвижимости.
Тем не менее сегодня есть риэлторы, есть нотариус. Что будет завтра? В подъезд войдешь, там тебя палкой по голове стукнут, заставят подписать бумагу, и домой можешь уже не возвращаться. Нельзя принимать Кодекс в таком виде.
Но я не стал бы говорить о нецивилизованности нашего рынка. Судите сами: с 23 марта 1992 года расторгнуто по решению суда 662 сделки — из 377 тысяч заключенных. Это всего 0,18%. 0,51% сделки расторгнуто по решению нотариусов. Согласитесь, это мизер.
Михаил Денисов: Да, это — капля в море. Мы за последние три-четыре года получили 10 тысяч заявлений по поводу незаконного овладения жильем, а в этом году, к началу ноября, зарегистрировано шесть тысяч сделок.
При этом многие, собравшиеся жаловаться, не доживают до этого. Очень много гражданских исков предъявляется в ходе рассмотрения уголовных дел. В этом году было совершено 250 преступлений, связанных с жильем.
Так что до суда многие факты не доходят. Хотя сегодня через суд можно расторгнуть любую квартирную сделку.
Как выбрать посредника?
"Деньги": То есть, для совершения сделки клиент должен проверить партнера или риэлторскую фирму через милицию. А как же лицензирование риэлторской деятельности? Можем ли мы доверять фирмам, имеющим лицензию? Или это тоже дело будущего?
Михаил Раздольский, главный эксперт Московской центральной биржи недвижимости (МЦБН): Доверять необходимо только своей интуиции.
Константин Апрелев: В милицию идти не обязательно. Достаточно приглядеться к фирме. Если в рекламном объявлении указано пять телефонных номеров в разных концах города, это должно насторожить. Если ваши документы не могут найти в ворохе бумаг, а ксерокопию бегут снимать в соседнее здание, то делайте вывод сами. Ну и конечно, сами риэлторы должны честно предупреждать клиентов о недобросовестных фирмах. Например, кто из присутствующих готов сотрудничать с фирмой "Интероксидентал"?
(Общий хор:) Никто!
Николай Маслов: Пока в государственном стандарте не появится профессия "риэлтор", к любому представителю риэлторской фирмы, даже специалисту, доверия не будет. Пока не будут выдавать диплом государственного образца, эта профессия останется полулегальной. Думаю, что в ближайшее время произойдут изменения в процедуре лицензирования риэлторских фирм, будет учитываться опыт работы сотрудников фирмы на рынке недвижимости.
Константин Апрелев: Мы давно предлагаем систему двухступенчатого лицензирования: чтобы иметь право открыть собственную фирму, необходимо пару лет поработать в лицензированной фирме агентом. Хватит экспериментировать на рынке и открывать фирмы, которые ничего никому не гарантируют.
Николай Маслов: Лицензионный комитет становится требовательнее.
В последнее время мы требуем не только документы и рекомендации общественных риэлторских объединений, но и запрашиваем в ГУВД информацию о моральных качествах претендентов на получение лицензионных карточек.
Несколько дней назад мы отказали в выдаче лицензии десяти риэлторским фирмам: среди претендентов оказались люди не только с недостаточным опытом работы, но и с уголовным прошлым. Хотя у всех были рекомендации риэлторов.
Конечно, необходимо защищать интересы частных лиц. Но даже если мы отказываем в лицензировании, фирма запросто помещает свою рекламу в газетах. Некоторые даже придумывают несуществующие номера лицензий и присваивают членство в риэлторских объединениях. Вот здесь таится реальная опасность. Но вопрос о недобросовестной рекламе мы не можем до сих пор решить.
Алексей Туманов, эксперт отдела экономического анализа АОЗТ "Альфа-Эстейт": Информацию о фирме клиент может получить, обратившись в общественную организацию, членом которой она является. Эта система работает уже сейчас, причем, бесплатно.
Телефоны общественных объединений риэлторов:
Московская ассоциация риэлторов: 921-6845
Российская гильдия риэлторов: 976-8911
Московская гильдия риэлторов: 269-4010
Андрей Гусев: На Западе главный критерий добросовестности риэлтора — состоит он в общественной организации или нет. Еще лучше, если риэлтор — член международного клуба. Наши профессиональные объединения берут на себя дополнительные обязательства друг перед другом, перед клиентом. Именно этим они должны отличаться от мелких фирм, которые работают на этом рынке. Когда наши риэлторы, не только московские, но и из Санкт-Петербурга, Перми, Ульяновска выезжают на Запад, они видят, что самые жесткие стандарты работы профессионалы устанавливают для себя сами.
Григорий Куликов, директор агентства недвижимости "Миэль": В Москве почти 400 фирм имеют лицензию, но не все они реально работают. Некоторые покупают и лицензию, и место в общественной организации.
Владимир Ганчин, исполнительный директор Московской ассоциации риэлторов (МАР): Львиная доля фирм работает без лицензии. И не существует никакого механизма, который позволил бы прекратить их работу. А ведь это можно было бы сделать в случае тесного сотрудничества между риэлторскими объединениями и властями.
Александр Стрельников, председатель правления Московской гильдии риэлторов (МГР): Именно риэлторские объединения диктуют правила игры. Они предлагают стандарты, максимально защищающие клиентов. Рано или поздно такие риэлторские группы вытеснят с рынка нецивилизованные фирмы.
Сергей Лупашко, президент "Рескор": Будущее — за профессиональными коммерческими объединениями. Через несколько лет ни одна, даже самая мощная фирма, не сможет проследить историю объекта недвижимости. Тем более, качественно представлять интересы продавца и одновременно покупателя. Для этого необходимо объединять усилия нескольких организаций. Эта идея уже реализована в Московском центре недвижимости (см."Деньги", N 33), где создан единый информационный центр и клиентам предлагаются только эксклюзивные варианты сделок.
Константин Апрелев: Главная цель — улучшить качество услуг и уменьшить затраты на переход прав собственности. Именно этим риэлторское сообщество будет заниматься в ближайшее время. Естественно, что при этом мы будем стараться влиять на государственную политику в сфере недвижимости и предоставлять больше гарантий клиентам при совершении сделок.
Николай Маслов: Я хочу добавить, что в январе-феврале следующего года начнет действовать служба информационного обеспечения населения.
В Мосприватизации и у нас есть огромная, уникальная база данных по всем сделкам, начиная от паспортных данных и заканчивая именем нотариуса.
Это будет что-то подобное справочному "телефону доверия". Во всех семи филиалах ДМЖ, в которых регистрируются сделки, любой клиент сможет бесплатно получить юридическую консультацию и за дополнительную плату — информацию о лицензированных риэлторских фирмах. Ограничения будут только на конфиденциальные сведения.
Скажем, к вам пришел некто, представившийся риэлтором. Вы звоните по "телефону доверия", и диспетчер по компьютеру определяет, что среди лицензированных риэлторов такого человека нет. Дальше — действуете по обстановке.
Нужно ли платить налоги?
"Деньги": Ни для кого не секрет, что при операциях с недвижимостью каждый стремится уйти от уплаты налогов. Изменится что-то в вопросах оплаты сделок?
Алексей Минаев, директор фирмы "Инком": Сейчас большинство риэлторских фирм при расчетах пользуются банковскими депозитными ячейками. Некоторые крупные фирмы открывают собственные ячейки. Что касается оплаты, то чаще всего реальная сумма сделки в документах никогда не фигурирует. Чтобы не платить налогов. Конечно, это не совсем законно.
Николай Маслов: Государственная налоговая политика такова, что люди вынуждены скрывать истинную стоимость сделки. Зачем я, Николай Маслов, буду платить государству пошлину в четыре процента, если я меняюсь квартирой с соседом по площадке? С какой стати-то? Поэтому, естественно, клиент прав, занижая в договоре размер сделки. И здесь риэлтор не должен ему мешать. Я думаю, что госпошлину мы сумеем отменить. Законопроект об этом уже принят в первом чтении. Это тоже изменит условия работы на рынке.
Но изменятся ли кардинально правила на рынке недвижимости с принятием новой концепции налогообложения физических лиц (подробнее об этом проекте см. "Деньги", N 44)? У риэлторов в связи с этим могут появиться серьезные проблемы. Как это случилось со строительно-инвестиционными компаниями, когда ввели НДС на строительство. Естественно, что за изменения правил игры в первую очередь придется платить обычным гражданам.
Михаил Гороховский, генеральный директор агентства недвижимости "Наша Москва": А мы всем клиентам предлагаем оформлять договор на полную стоимость. Ни один не согласился. Но я в этом противозаконном деле не хочу участвовать.
Николай Маслов: Ну как же иначе защитить сбережения простого человека? В этой ситуации он прав.
Михаил Гороховский: Не прав. Платить налоги надо. Я как риэлтор убежден: надо платить налоги.
Можете не сомневаться, налоги платить придется всем. Остается надеяться, что в наступающем году риэлторы оградят нас от возможных неприятностей. Выработают единую форму контракта, наладят систему достоверной информации и обеспечат юридическую защиту. Но наш дом от этого дешевле не станет.
Благодарим фирму "Рескор" и Институт химической физики РАН за помощь в организации "круглого стола".
Инга ЗАМУРУЕВА, Алексей БЕЛОВ, Игорь ВИКТОРОВ, Владимир МАРТОВ