Правило "утром документы, вечером — квартира" становится все более золотым. Если вы его еще не усвоили, то можете столкнуться с прежним хозяином своей квартиры, который никак не хочет с ней расстаться. Тогда с покупкой или с изрядной суммой денег на принудительное выселение прежнего жильца придется расстаться вам. И без суда здесь не обойтись. Именно об этом в Люблинском народном суде узнала наш корреспондент Мария УХОВА.
Сначала было дело
— Слушается дело...
Судья в кремовом двубортном пиджаке оглядывает зал из-под очков. Адвокат истца покачивает головой в такт его словам. Его оппонент судорожно перебирает бумаги на столе. Усики на его лице подрагивают, выдавая экспансивную натуру.
— О принудительном выселении семьи...
Слева от судьи, ближе к своему защитнику, сидит семейство ответчиков. Пожилая седовласая женщина, две помоложе и девочки, лет по шесть или восемь. Они не только похожи, но и одеты примерно одинаково. Очевидно, что старые потрепанные платья в шотландскую клетку не просто вышли из моды, а вообще потеряли презентабельный вид. Молодая остроносая женщина-истец сидит за столом рядом с адвокатом. Перестав флегматично покачивать головой, он лезет в карман за платком и вытирает пот. Его напряжение легко объяснимо: за последние три месяца это уже четвертое заседание.
— Которая в марте 1994 года продала двухкомнатную квартиру истице.
Судья делает паузу и еще раз оглядывает зал.
— Но отказалась из нее выписаться и переехать. На судебном заседании адвокаты ответчиков не признали исковых требований и потребовали привлечь к процессу органы опеки и попечительства в связи с тем, что несовершеннолетние дети прописаны в спорной квартире.
Судья опускается в кресло. Рука, держащая бумагу, падает, давая отмашку адвокатской дуэли.
— Уважаемые члены суда! — начинает противоположная сторона. — Адвокаты ответчиков не учитывают, что несовершеннолетние дети внесены в свидетельство о приватизации. Значит, при продаже квартиры 133-я статья Кодекса о браке и семье не нарушалась и привлекать органы опеки к заседанию суда не обязательно. Кроме того, сделка совершена в начале 1994 года. Когда не требовалось разрешения органов опеки на продажу квартиры. Так что законный порядок при сделке не нарушен.
Импульсивный адвокат ответчиков размахивает бумагой и, одновременно извиваясь всем телом и застегивая пуговицы на сером пиджаке, протягивает судье документ:
— Прошу приобщить к делу заявление одной из ответчиц. Это справка из психоневрологического диспансера о том, что ей не рекомендуется рожать. Моя подзащитная состоит на учете в диспансере и на момент совершения сделки не осознавала своих действий.
Тут только я обращаю внимание, что под шотландской клеткой одной из истиц угадывается отчетливая выпуклость.
— В таком случае приобщите к делу справку из того же диспансера, — защитник истца нервно проглатывает слова, — что ответчица снята с учета в 1993 году. Именно поэтому я требую выселить всю эту семью на основании статьи 90-й Жилищного Кодекса РФ.
— Но у нас есть еще один документ...
В руке адвоката победно реет очередная бумага.
— Вот признания другой ответчицы: на момент подписания договора купли-продажи сестры были в состоянии алкогольного опьянения. Кроме того, если они выпишутся, им негде будет проживать.
В рядах истцов царит паника: защитник багровеет, его подопечная судорожно ломает пальцы.
— Мы готовы пригласить свидетелей, опровергающих эти доводы, — выкрикивает адвокат...
Старичок рядом со мной удовлетворенно потирает руками.
— Сейчас начнется, — произносит он шепотом.
Оглядываюсь, а он заговорщицки объясняет:
— У меня коллекция таких судебных разбирательств. Едва успеваю из одного суда в другой перебираться. И все по жилищному вопросу.
— А это дело, вероятно, алмаз в вашей коллекции? — ехидно переспрашиваю его я.
— О да, — с восторгом ответствует дед. — Третий месяц разбирают. И не какой-нибудь завалящий иск о выселении, принудительном размене или разделе жилой площади. Это — настоящая находка.
Пророчества соседа сбываются. Кто-то из ответчиц то ли падает в обморок, то ли кидается на истицу. Адвокаты выпрыгивают из-за столов. Судья гневно машет рукой и пытается выдворить нападавшую. Когда шум стихает, объявляется перерыв. Вероятно, хотят дождаться свидетелей со стороны истца.
Я, не теряя времени, беру соседа в оборот:
— Может, вы поделитесь своими сокровищами?
Он увлекает меня в коридор. Интимно берет за локоть. Вероятно, благодарных слушателей о коллизиях скучной судебной статистки не так много.
— Дорогуша, вот вы — продавец квартиры. Хочется новую, а денег не хватает. Что вы делаете?
Морщинистое личико распрямляется в "голливудской" улыбке.
— Оформляете сделку, а из квартиры не выписываетесь. Потом получаете деньги и "прокручиваете" их. Хорошо, если деньги вернулись, а если... — старичок хватается рукой за шею, словно имитируя удушающую хватку банкротства.
— На вокзал вы жить не поедете. Вы просто посылаете покупателя подальше. А он, естественно, на вас телегу подает в суд. И тут начинается принудительное выселение. Вы, натурально, в суд не являетесь, и все это тянется, пока покупатель на вас рукой не махнет. А можете нанять хорошего адвоката, и он все в лучшем виде устроит: вы и в квартире останетесь, и денег не вернете. Сейчас в судах только такими делами и занимаются.
-------------------------------------------------------
Пытаясь решить жилищный спор в суде, не забывайте, что вы не всегда можете его выиграть. Например, если сделка купли-продажи совершена после июля 1994 года, а в квартире остались прописанными несовершеннолетние дети, то выписать их по суду невозможно. По закону РФ "О приватизации жилого фонда в РФ", и, в частности, дополнениям, принятым Госдумой в июле 1994 года, при совершении сделок с жильем, в котором собственниками являются несовершеннолетние дети, требуется согласие органов опеки и попечительства. Если детям некуда выписаться, то такое разрешение получить невозможно. Суд обязан признать подобную сделку незаконной и лишить покупателя квартиры. В соответствии со статьей 292 нового Гражданского Кодекса, существует категория людей, которых невозможно выписать из квартиры по суду. В том числе, членов семьи собственника. При отчуждении имущества собственником, члены его семьи, проживающие в квартире, не теряют прав на жилую площадь.
-------------------------------------------------------
Двойной удар
В фойе появляются свидетели истца. Наскоро прощаюсь со словоохотливым статистиком и подхожу к Михаилу Лобанову, адвокату незадачливой покупательницы. Он представляет агентство недвижимости "Статус". Здесь же и генеральный директор фирмы — Вадим Мохов. Агентство, осуществляя сделку, было втянуто в процесс. Который, как оказалось, был далеко не первым в его практике.
— В последнее время суды завалены жилищными делами. Причем, самыми неожиданными. Недавно наш клиент оформил договор дарения на квартиру, но прежний хозяин остался в ней и даже не выписался. Через суд у нас есть все шансы выиграть дело: договор дарения официально зарегистрирован, хозяину придется квартиру освобождать.
— Но сегодняшнее дело, как мне рассказали, уникальное?
— Бывают тяжелее. Когда решаются проблемы принудительного обмена. В случае развода, например. Опять суд, потеря нервов, времени и денег. Причем, суд не всегда может решить дело в вашу пользу. Даже если вы правы.
--------------------------------------------------------
Решившись на проведение обмена в принудительном порядке через суд, необходимо помнить, что существует несколько условий, при которых принудительный обмен не допускается. Например, если обмен носит корыстный характер (когда одно из лиц, участвующих в обмене, получает заведомо лучшие условия). Не разрешается обмен квартир в домах, подлежащих сносу или реконструкции, а также:
— если в новом помещении на въезжающее лицо будет приходиться менее 9 квадратных метров, или обмен приводит к ухудшению жилищных условий для одной из сторон;
— если пожилому человеку будет предложена квартира в доме без лифта, а в его бывшем доме лифт имелся;
— если предложенная к обмену квартира будет находиться на приличном расстоянии от места работы ответчика или предлагаемая квартира удаляет ребенка от места учебы, а пенсионера — от поликлиники.
--------------------------------------------------------
Нас приглашают вернуться в зал. Обстановка накаляется. Адвокаты-оппоненты обмениваются взглядами. У каждого в кармане для другого что-то припасено. Главное, успеть выстрелить. На войне как на войне.
Занимаю привычное место. Судья вызывает свидетеля истца, высокого молодого человека в разноцветном свитере ручной вязки. Юноша не знает, куда спрятать руки, но говорит уверенно. С окающим провинциальным акцентом.
— Да, я помню момент совершения сделки. Мы с истцом приехали в квартиру. Обе сестры были трезвы, а квартира имела абсолютно нежилой вид. Ну, представляете, когда на кухне нет ни стола, ни стульев, даже присесть не на что. В комнатах только вспученный паркет. Мебели даже в разобранном виде не наблюдалось. Одна из сестер так и сказала: "Продаем, потому, что не жили, не живем и жить не собираемся". А потом они еще оживленно купюры пересчитывали. Радости было хоть отбавляй.
Адвокат истца не скрывает радости. У него в руках — последний аргумент:
— Прощу приобщить к делу показания другого свидетеля, — он протягивает судье бумагу, — по его словам, глава семьи год назад получила в наследство четырехкомнатную квартиру в Митино.
Пауза. Зал молчит. Адвокат ответчиков безвольно оседает в своем кресле. Судья смотрит на главу семейства:
— Вы можете подтвердить или опровергнуть показания свидетеля?
Пожилая женщина тяжело поднимается:
— Чего здесь опровергать? Да, я получила эту квартиру. И мы в нее сразу переехали. Четыре комнаты всегда лучше двух. Да и мой бывший супруг собирается прописать дочерей на свою жилплощадь.
По залу буквально проносится разочарованный вздох. Не выдерживает мой сосед. Он явно не ожидал такой скорой развязки и боком выходит из зала. Сестры-ответчицы раздраженно шепчутся. Девочки, уставшие от долгого заседания, пытаются друг друга ущипнуть...
Судья возвращается в зал:
— На основании статьи 90-й выселить семью... из проданной ими квартиры."
Посетители тянутся к выходу. А я — к адвокату счастливого истца.
— Дело висело на волоске. Если бы не свидетели и грамотная экспертиза... А что, если бы вы его проиграли?
— Об этом страшно подумать. Моему клиенту вернули бы деньги, которые значатся в справке Бюро технической инвентаризации. Балансовую стоимость квартиры, около 3 миллионов рублей. А она заплатила за квартиру $ 40 000.
Впрочем, за положительное решение также необходимо платить. Особенно, если вспомнить, что услуги профессиональных юристов стоят от $ 2000 до $ 5000 в зависимости от сложности дела.