Вы уже решили, как будете покупать квартиру? Конечно, можно все сразу, но ведь можно и по частям — деньги не сразу, и квартира немного позже. В последнем варианте, когда дата новоселья оттягивается на неопределенный срок, хочется каких-то гарантий, что оно все-таки состоится. А кто может дать гарантии серьезнее, чем муниципалитет? Любая коммерческая структура всегда может испариться вместе с нашими надеждами, а вот городская администрация никуда не денется. Муниципальные жилищные займы в последнее время приобрели широкий размах. И мы не могли не обойти их своим вниманием — внешне они кажутся очень привлекательными.
Стометровая квартира. На бумаге
Жилищные облигации интересуют нас скорее как один из способов с выгодой получить квартиру, чем денежный доход. Как правило, они дают возможность приобрести квартиру несколько дешевле. К тому же сделать это можно не сразу, а по частям, по мере возможности прикупая бумажные квадратные метры. Схема приобретения жилья с помощью жилищных облигаций может показаться неестественной и запутанной. Но стоит ли пугаться сложностей, если они могут сэкономить ваши кровные?
Коммерческие структуры давно практикуют подобные способы привлечения наших денег для строительства жилья. Но общаться с частниками — себе дороже. Замучает вечный вопрос — надуют или не надуют? И как знать, не получишь ли вместо нового жилья стопку бумаг, которыми разве что стены в старой квартире обклеивать можно. Но в последнее время муниципалитеты многих городов — от столичных до райцентров — дружно принялись выпускать облигации муниципальных жилищных займов. Чем же они могут быть нам интересны?
Принято считать, что государственные бумаги наиболее надежны и проблем с погашением возникнуть не должно. В случае с обычными ценными бумагами это логично. Куда может подеваться городской бюджет? Другое дело — жилищный заем, вся привлекательность которого заключается в получении квартиры. В этом случае денежная доходность устанавливается обычно на невысоком уровне. В результате может возникнуть следующая ситуация: эмитент выполняет свои обязательства, но не квартирами, а деньгами с небольшими процентами.
Именно такая ситуация и сложилась в подмосковном Пушкинском районе. Один из пионеров в заимствовании денег у населения, администрация Пушкинского района Московской области, не смогла выполнить всех своих обязательств.
Пушкинский муниципальный заем предусматривал выпуск предъявительских жилищных облигаций на общую сумму 990 млн руб. В целом доходность по облигациям была установлена на довольно низком уровне — 60% годовых. Однако заем предусматривал несколько особых условий, в частности, розыгрыш квартир, который намечался на начало февраля 1995 года. Для победителей розыгрыша доходность облигаций могла составить до 1000% годовых. Кроме того, районные власти отказались от обязательств, согласно которым собравшие пакет в 100 облигаций в течение 5 лет (это главное условие займа) должны были получить новую квартиру.
Именно последнее условие делало этот заем привлекательным для частных вкладчиков. Размещение пушкинских жилищных облигаций проводилось еще в конце 1993 года, когда подобные бумаги были большой редкостью, и прошло более чем успешно — облигации были проданы почти полностью. Однако теперь выясняется, что администрация не в состоянии обеспечить всех держателей пакетов облигаций квартирами и вообще отказалась от строительства дома для этой цели.
В городской администрации объясняют это тем, что из 30 выпусков облигаций было реализовано только 17, а других денег на строительство жилья не нашлось. Так что вкладчикам пришлось довольствоваться 60% годовых. Считай — деньги потеряны. На этом фоне пустяком выглядит тот факт, что эмитент задержал начало денежного погашения ценных бумаг.
Можно купить туалет, а потом все остальное
Отличает жилищные облигации от других ценных бумаг то, что они имеют либо номинал в квадратных метрах, либо двойной номинал — и в рублях, и квадратных метрах одновременно. То есть, в сущности, облигация представляет собой обязательство предоставить вам к сроку погашения определенное количество квадратных метров жилья.
Понятно, что туалет отдельно от квартиры вам не продадут. Для того, чтобы приобрести квартиру с помощью облигаций, вам необходимо набрать такое количество бумажных квадратных метров, которое соответствует площади квартиры, которую вы рассчитываете иметь или ее части. После этого вы, как правило, заключаете с эмитентом договор о долевом участии в строительстве дома. Потом ждете еще некоторое время, добирая, если требуется, недостающие метры. И в конечном итоге получаете новую квартиру.
И примеры, когда владельцы облигаций действительно получили квартиры, уже имеются. Несмотря на то, что первые муниципальные жилищные займы появились в России немногим более года назад.
Один из первых муниципальных займов, проведенный администрациями двух городов Ленинградской области, уже начал погашение.
--------------------------------------------------------
"Санкт-Петербургский Ипотекобанк" начал продажу облигаций муниципальных займов городов Ивангород и Сосновый Бор Ленинградской области в феврале 1994 года. Объем займов составляет 1,425 млрд руб. в г. Сосновый бор и 3 млрд руб. в Ивангороде. Номинал облигаций муниципалитетов Соснового Бора и Ивангорода составляет 500 тыс. руб. и 400 тыс. руб. соответственно. В обоих случаях организаторы займов установили такой номинал облигаций, который соответствовал бы стоимости строительства 1 кв. м жилья.
В декабре сдан 80-ти квартирный дом в Ивангороде, а в середине апреля 64-х квартирный кирпичный дом в Сосновом Бору. К середине лета оба займа будут погашены полностью и все владельцы облигаций въедут в новые квартиры.
--------------------------------------------------------
Главные вопросы, которые всех нас волнуют: что это будут за квартиры и где они будут находиться. Как правило, квартиры предлагают в новостройках и ничего экстраординарного ожидать от этого жилья не приходится. Обычные типовые квартиры: однокомнатная — 35 кв. м, "трешка" — 70, кухня 10.
Когда платишь деньги за квартиру вперед, всегда приятно заранее знать место, в которое тебя потом пошлют жить. Так вот в случае с городским займом Екатеринбурга это будет почти то самое место, о котором вы подумали. Дома, квартиры в которых предназначены для владельцев облигаций займа, строятся в Ботаническом районе. Это полчаса быстрой езды на машине от центра города, на отшибе. Спору нет — квартиры здесь хорошие. Новые, улучшенной планировки, дома 141-й серии. Но кроме домов, привередливым жителям все время требуется что-то еще: магазины, школы, дороги, транспорт и так далее. А вот с этим здесь пока не густо. И появится когда-нибудь потом. Позже.
В то же время в Нижнем Новгороде для погашения облигаций предлагается жилье, расположенное практически во всех районах города. Периодически публикуются достаточно объемные (около сотни) списки квартир, оплату за которые можно вносить облигациями. Правда, до тех пор, пока не опубликован очередной список предложений по погашению облигаций, сориентироваться практически невозможно.
Бумажные метры дешевле реальных
А зачем усложнять себе жизнь? — спросите вы. Не проще ли купить квартиру сразу? Конечно, проще. В том случае, если у вас необходимая сумма имеется в наличии. Если же вам не требуется квартира прямо сейчас, и вы способны подождать некоторое время, облигации помогут вам собрать необходимую сумму. Причем, часто для того, чтобы заключить договор на конкретную квартиру, достаточно иметь только часть необходимого пакета. Например, 40% в случае Екатеринбургского городского или 70% в случае Екатеринбургского областного займов. Кроме того, некоторые займы позволяют сэкономить деньги, поскольку цена квадратного метра в виде облигаций оказывается ниже, чем на вторичном рынке.
Примеров этому много. В городе Калининграде курсовая стоимость облигаций муниципального займа на конец апреля составила 120 тыс. и 1,2 млн. Предполагается, что с мая облигации будут стоить 132 тыс. и 1,32 млн соответственно.
------------------------------------------------------
Калининградский муниципальный облигационный жилищный заем выпущен на сумму 15 млрд рублей. Срок обращения облигаций — 2 года. Облигации с номинальной стоимостью 100 000 рублей будут эквивалентны 0,1 кв.м общей площади квартиры, 1 млн рублей — 1 кв.м. В первую неделю облигации распространялись по номинальной стоимости, затем — по курсовой. Доходы по этому займу налогами не облагаются. Код государственной регистрации МФ 35-300029.
Генеральным менеджером по распространению облигаций муниципального облигационного жилищного займа является Муниципальный коммерческий банк, созданный специально для этой цели.
Андрей Дорохов, заместитель директора фирмы "Россин", г. Калининград :
— Низкие цены на облигации действительно смущают. Но скорее всего они занижены намеренно, в рекламных целях. В дальнейшем курсовая стоимость обязательно будет плавно повышена. Вообще, эта затея с облигациями представляется мне достаточно интересной. Мы, например, тоже собираемся в ней поучаствовать.
Тамара Андреева, главный редактор газеты "ЗападЭкспрессНедвижимость", г. Калининград:
— Ничего худого о муниципальном займе пока сказать нельзя. Но и телячьего восторга по этому поводу мы тоже не испытываем. Первые облигации продаются по заниженным ценам во-первых, для рекламы, а во-вторых, для того, чтобы свои смогли купить. А оплачивать это удовольствие скорее всего придется остальным, поскольку цены уже подняли и будут поднимать и дальше. Хотя все равно эта цена будет ниже рыночной. Сомневаться же в том, что мэрия выполнит сои обязательства, пока оснований нет, хотя печальный опыт Пушкинского района Московской области заставляет задуматься.
-------------------------------------------------------
Находиться новые апартаменты будут в Южном микрорайоне, на улице Интернациональная. Цена одного квадратного метра жилья в виде облигаций с одной стороны радует, а с другой вызывает некоторые опасения. Дело в том, что в настоящий момент на вторичном рынке недвижимости Калининграда квартиры в новостройках Южного микрорайона стоят примерно $ 350-400 за кв. м, а в некоторых случаях удается продать и за $ 500. Понятно, что покупая облигации, которые гарантируют получение жилья по цене $ 240-270 за кв. м, вы экономите значительную сумму.
Скажем, пределом ваших мечтаний является трехкомнатная квартира общей площадью 70 кв. м. Риэлторы предложат вам такую квартиру за $ 26-28 тысяч. Купив же 70 облигаций по 1,32 млн, вы заплатите 92,5 млн руб. или примерно $18 тыс. То есть за два года вы заработаете $ 8-10 тысяч. Это составит минимум 22% годовых в валюте, что совсем неплохо, учитывая то, что мало-мальски надежные банки не предлагают больше 20% годовых.
Другой пример — тот же Екатеринбургский городской заем. Первая серия облигаций городского займа распространялась по цене 820 тысяч рублей за квадратный метр, семнадцатая — по 1 млн 134 тысячи, восемнадцатая, нынешняя — по 1 млн 159 тыс. и так далее. Облигации последней серии (которые появятся в декабре) будут размещаться по цене 1 млн 760 тыс. руб. за квадратный метр. Соответственно на вторичном рынке цены тоже невысоки. Квадратный метр жилья в районе, где строятся квартиры, стоит сейчас на вторичном рынке 1,6-1,8 млн руб.
В Нижнем Новгороде пошли по другому пути. Здесь цена квартиры, купленной за облигации, мало чем отличается от рыночной цены на вторичном рынке. По словам главного специалиста отдела информации Нижегородского Фонда недвижимости Инны Готской, курсовая стоимость облигации устанавливается на уровне рыночной цены квадратного метра среднего жилья ("хрущевки", стандартная планировка и т.д.). В марте она составляла 1 млн 360 тыс. руб., в апреле 1 млн 460 тыс. При определении стоимости конкретной квартиры нижняя планка рыночной цены на конкретную квартиру делится на текущую курсовую стоимость облигации. В итоге получается цена квартиры в облигациях займа. Так что существенного выигрыша в цене получить невозможно. Хотя нижегородские риэлторы жалуются на то, что Фонд недвижимости сбивает цены в городе.
Условия практически всех займов предусматривают использование облигаций для улучшения жилищных условий. Вы докупаете облигаций на разницу между стоимостью вашей старой и новой квартирой.
Нужна квартира? Сейчас нарисуем
Откуда возьмутся квартиры, которые мы рассчитываем получить в обмен на облигации? Как правило, собранные средства вкладываются в новое строительство или дострой "незавершенки". Так, например, поступают в Калининграде. К сегодняшнему дню заключен первый договор на дострой одного дома, часть квартир в котором пойдет на погашение облигаций. Обещают, что этот дом будет не последним.
Но что заставляет серьезно задуматься, так это то, что себестоимость строительства в Калининграде составляет сегодня примерно $ 280-$ 300 за кв. м. Понятно, что муниципальное строительство может быть несколько дешевле, чем коммерческое. Но продажа жилья по цене, меньшей или даже равной себестоимости, представляется не особенно логичной. Опасения вызывает возможность невыполнения муниципалитетом своих обещаний в случае изменения себестоимости строительства. Деньги, которые вы платите, попадают к строителям с некоторым запозданием. И в том случае, когда "денег в обрез", обязательства могут быть не выполнены вовсе или выполнены с существенной задержкой.
В какой-то мере эти опасения начинают оправдываться, поскольку кампания по активному привлечению средств вкладчиков так и не наўалась. Как показал опрос, с жилищными облигациями в городе не знакомы не только частные вкладчики, но даже достаточно крупные риэлторские фирмы.
Заместитель председателя правления Муниципального банка Николай Грипич объясняет это тем, что после отмены льгот по налогам и пошлинам стало невыгодно обращаться при строительстве к услугам иностранных (в частности, польских) фирм, и к тому же окончательная себестоимость строительства всех домов пока не определена. В связи с этим нет возможности определить реальную курсовую стоимость облигаций. В итоге Муниципальный банк не форсирует распространение облигаций.
В Екатеринбурге оба займа рассчитаны на строительство нового жилья. Предусмотрено, что для погашения всех выпущенных городских облигаций потребуется в общей сложности шесть домов. Генеральным подрядчиком строительства выступает Уральский домостроительный комбинат. К настоящему моменту построены корпуса двух домов, заселение в которые планируется провести в августе этого года. Надо сказать, что в этих двух домах практически все квартиры уже распределены между будущими владельцами и осталось меньше десяти квартир. Для погашения облигаций следующих серий строится еще четыре дома, которые предполагается сдать в конце года. Так что, если вы уже приобрели необходимое количество бумажных квадратных дециметров, то ваше новоселье уже не за горами.
--------------------------------------------------------
Екатеринбург; общий объем эмиссии городских именных жилищных облигаций муниципального займа, зарегистрированной Министерством финансов, равен 45 млрд руб. Номинальная стоимость одной облигации составляет 0,1 кв. м жилья. Срок обращения облигаций — 280 дней. Будет выпущено 39 серий этих облигаций, срок распространения каждой из них — 7 дней. Функции реестродержателя выполняет коммерческий Уралтрансбанк.
Александр Кудрин, директор агентства "КУПЕ":
— Действительно, об обоих займах в городе известно немного. Надо сказать, что в городе жилищные займы в разных формах достаточно давно практикуют частные фирмы. И только власти недавно пришли к этой идее. Что касается надежности, то я думаю, что первый выпуск они просто обязаны погасить в срок. Иначе кто же будет покупать облигации следующих выпусков? Что касается фирмы "Наш дом", то она по крайней мере построила уже домов пять, и о чем-то это говорит. Но районы, конечно, не лучшие.
------------------------------------------------------
Существенный факт — долларовые цены на недвижимость в провинциальных городах падают. Например, в Екатеринбурге за прошлый год они упали на 25%-30%, а в этом году по прогнозам снизятся еще на 10%. Стоимость же строительства при этом продолжает расти — и во многих городах складывается ситуация, когда цены на вторичном рынке оказываются ниже цен на новое жилье. С этим столкнулись в Нижнем Новгороде, где часть облигаций гасились квартирами, приобретенными на вторичном рынке. Что, правда, не исключает участия в строительстве. Если так будет продолжаться и дальше, то может неожиданно случиться, что квартира, приобретенная за облигации, обойдется вам дороже, чем покупка квартиры сразу.
В Нижнем все строят на доверии
Будет ли реализован жилищный заем или нет, особенно связанный с масштабным строительством нового жилья, зависит в первую очередь от того, будет ли продана большая часть облигаций. Если большая часть займа не будет реализована, и в бюджете не окажется свободных средств, строительство может просто не начаться — и в итоге вы окажетесь с никому не нужными бумагами, по которым в лучшем случае вы получите минимальные проценты.
С точки зрения масштабности займа первое место занимает, пожалуй, администрация Нижнего Новгорода. К настоящему моменту продано облигаций более чем на 16 млрд. Это связано прежде всего с доверием вкладчиков к областной администрации.
--------------------------------------------------------
Нижний Новгород; эмитент облигаций — администрация Нижегородской области. Объем эмиссии — 60 млрд руб. Всего будет выпущено 420 000 бескупонных предъявительских облигаций трех номиналов: по 200 000 номиналом 75 000 руб. или 0,1 кв. м и 150 000 руб. или 0,2 кв. м и 20 000 номиналом 750 000 руб., что соответствует целому квадратному метру. Облигации этого выпуска имеют десятилетний срок обращения.
Гарантами займа выступают администрация Нижнего Новгорода своим бюджетом и имуществом (40% от суммы эмиссии) и ПО "Горьковский автомобильный завод" своим имуществом и денежными средствами (60% суммы эмиссии). Администрация области и города выделяет участки под строительство жилья, а АО "ГАЗ" участвует в строительстве. Для практического осуществления всей работы по займу создан "Нижегородский фонд недвижимости" — акционерное общество закрытого типа, учредителями которого являются администрации города и области и АО "ГАЗ". НФН будет организовывать конкурсы между строительными фирмами, заключать договоры с фирмами и риэлторами, размещать свободные средства на депозитах банков.
Николай Ашин, директор агентства "НАЗНИ":
— Надежность этих бумаг, безусловно, не вызывает сомнений. Кроме того, сам процесс получения квартиры гораздо надежнее и безопаснее, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. К тому же, у Фонда недвижимости больше возможностей "выкручивать руки" подрядчикам в случае каких-либо накладок и задержек, чем у частных застройщиков.
Игорь Лейфер, директор по недвижимости фирмы "Рион":
— Такой способ покупки недвижимости достаточно привлекателен и надежен. Но большой выгоды от покупки квартиры через облигации не получишь. Выигрыш в цене получается небольшой, если учитывать срок ожидания и общий спад цен на недвижимость. Причем цены падают не без влияния со стороны НФН.
--------------------------------------------------------
Ценные бумаги. Квартиры или проценты?
Приятно, конечно, когда у вас есть выбор между несколькими возможными вариантами использования ценных бумаг (самые грустные мы сейчас не рассматриваем). Так вот — жилищная облигация, как и всякая ценная бумага, может приносить и денежный доход. Здесь может быть несколько вариантов. Самый простой — это дождаться срока погашения и получить причитающиеся вам деньги. На некоторые облигации начисляются проценты.
Калининград. Если вы предпочтете денежный вариант, то ваш доход составит 50% от ставки Центробанка, которая сегодня составляет 200% годовых. Естественно, что все расчеты ведутся в рублях . Денежное погашение и выплата процентов производится по окончанию срока обращения.
Нижний Новгород. Погашение облигаций производится путем выкупа облигаций эмитентом по номинальной стоимости. Вы получите и проценты в размере 2/3 ставки рефинансирования ЦБ (средневзвешенной ставки за период, прошедший с первичного размещения облигаций), за каждый полный год, прошедший с того же момента. Так как доход от облигаций не облагается налогом, предполагается, что доходность их всегда будет выше ставок ЦБ.
Екатеринбург (городской заем). Получить свои деньги вы сможете не раньше, чем через год после покупки. Согласно условиям выпуска, доходность облигаций будет соответствовать ставке рефинансирования ЦБ на момент погашения. Проценты начисляются на ту сумму, за которые вы эти облигации приобрели.
Екатеринбург (областной заем). В том случае, если квартира вам не нужна, компания обязуется погасить облигации деньгами. Тогда вы получите в денежном выражении 85% от текущей рыночной стоимости квадратного метра, что в общем не очень радует.
В большинстве случаев нынешняя курсовая стоимость жилищных облигаций делает денежное погашение совершенно невыгодным. В Нижнем Новгороде вы можете купить облигации по 1,46 млн руб., а при погашении в сентябре получить 1,74 млн руб., что составит 19% за четыре месяца или 60% годовых. Поэтому гораздо выгоднее сыграть на росте цен, продав облигации на вторичном рынке.
В том же Нижнем Новгороде люди, купившие в октябре прошлого года облигации за 0,75 млн руб. и продавшие в апреле за 1,4 млн, получили за полгода 100% дохода, что выше доходности банковских депозитов и большинства других финансовых инструментов.
Как бы то ни было, решать, каким способом покупать квартиру, приходится самим. И в конечном итоге ваше решение о приобретении муниципальных облигаций зависит от вашего доверия к компетентности и профессионализму городской администрации. Поэтому, если вы доверяете своему муниципалитету, то покупаете его ценные бумаги, а если нет, то "извини дорогая..."
Николай ЛЯМИН