Квартиры на первом и последнем этажах — всегда считалось, что хуже и быть не может. И некомфортно, и непрестижно. Это, господа, чистой воды заблуждение (по крайней мере, относительно последних этажей). Клявшие до сих пор судьбу за протекающие перекрытия и загаженный чердак теперь могут ее поблагодарить: немного усилий — и ваш чердак превращается в жилье европейского уровня — мансарду.
Впрочем, жильцам всех этажей не возбраняется приобщиться к преимуществам крыш и чердаков и расширить свою квартиру метров на 200-300. Кстати, стоимость квартиры с мансардой подскакивает практически в два раза.
Тем, кто хорошо знаком с пятым измерением, ничего не стоит раздвинуть помещение до желательных пределов. Скажу вам более, уважаемая госпожа, до черт знает каких пределов.
М.А.Булгаков. "Мастер и Маргарита"
Все на крышу!
Нет, только не говорите, что понятия не имеете, что такое мансарда. Имеете и еще какое... Помните в меру упитанного мужчину в полном расцвете лет, который жил на крыше? Теперь пора признаться честно — это была не крыша, а самая что ни на есть настоящая мансарда.
И нам в принципе ничего не мешает приобщиться к новому измерению. Закон, заметьте, на нашей стороне.
----------------------------------------------------
Московские правовые акты не только подтверждают наши права на нежилые помещения, но и описывают процедуру их оформления в собственность или аренду.
В распоряжении мэра г. Москвы от 19.08.1993 года N 490-РМ "О продаже освободившихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир" и в постановлении Правительства Москвы от 14.12. 1993 года N 1149 говорится, что каждый владелец приватизированной квартиры (или комнаты) может обратиться в Департамент муниципального жилья с просьбой о покупке чердачного помещения, которое является муниципальной собственностью.
Распоряжение мэра г.Москвы 11.11.1994 года N560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" разъясняет порядок оформления документов о разрешении такой перепланировки.
7.02.1995 года вышло распоряжение мэра г. Москвы N 67-РМ "О реконструкции чердачных помещений жилых домов с проведением планово-предупредительного ремонта", в котором есть пункт "О проведении реконструкции чердачных помещений и устройства мансард с привлечением средств инвесторов для использования их под размещение творческих мастерских, конторских и жилых помещений".
Так что с юридической базой проблем не будет. Проблемы будут в другом. Готовьтесь.
--------------------------------------------------------
Построить мансарду на крыше дома может любой. То есть совершенно необязательно зацикливаться на собственной крыше.
Мыслите шире — любая крыша может стать предметом вашего интереса. Если вас с Коровинского шоссе, скажем, тянет на крыши тихого центра, то совершенно неважно, приватизировано у вас Коровинское или нет: главное — выбрать крышу.
Правда, в этом случае готовьтесь к общению с будущими соседями. От каждого жильца вам придется добиться разрешения на строительство. Проблематично, конечно. Но игра стоит свеч — вы же можете построить мансарду любой площади — лишь бы крыши хватило.
Ну а если вас и ваша собственная крыша вполне устраивает, то осваивать ее вы сможете, только приватизировав то, что у вас есть под крышей. И совсем необязательно ваша квартира должна быть расположена на последнем этаже. Но это касается крыш.
А кстати вы уверены, что вас интересует именно крыша, а не чердак? Чердак — дело тонкое. С чердаками дела обстоят иначе. Вам не удастся, скажем, освоить соседский — свой и только свой. То, что есть над головой, то и осваивайте — и ни вправо, ни влево — ни-ни. При этом в число счастливчиков могут попасть лишь те, кто до сих пор клял судьбу за то, что она одарила их квартирой на последнем этаже.
Здесь есть еще одна тонкость — вы имеете право на ровно то же количество метров над потолком, сколько у вас их под потолком. Да, на чердаке "планов громадье" не настроишь. Зато с чердаками проще с точки зрения их оформления.
Прежде чем перебраться поближе к небу, вам придется вплотную заняться строительством.
А для любого строительства, как известно, требуется куча документов. Прежде всего вам надо получить в Моспроекте, в Мосгоргеотресте или в Центральном НИИ жилищных зданий технический паспорт, в котором дается заключение о состоянии санитарно-технических систем на чердаке (отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация).
И если строительство не повлияет на работу этих систем, то за разрешением на строительство вам уже надо идти в другую организацию — Управление по проектированию зданий и сооружений.
А вдруг ваше строительство самым неожиданным образом скажется на дальнейшей судьбе всего дома (нагрузка, понимаете ли, увеличивается)? Так что вам придется быть готовым к тратам.
Любые неполадки, возникшие из-за вашего творчества, придется устранять за ваш же счет. Только не думайте, что подписали бумажку, все всем возместите и — готово.
Следующей инстанцией, с которой вам придется буквально сродниться, является межмуниципальный отдел Госпожнадзора.
Здесь вам внимательно посмотрят в глаза пожарники и письменно предупредят о противопожарных мерах. Но и это — далеко не все. Вы ведь не хотите сначала построить себе такую симпатичную игрушечку, а потом безнадежно долго доказывать, что она ваша — и ничья больше.
Сначала надо получить документ, подтверждающий, что это ваше и только ваше жизненное пространство. Тут понадобится справка ГорБТИ о стоимости чердачного помещения — это балансовая стоимость общей площади вашего чердака, которая зависит от года постройки дома и его состояния (квадратные метры чердаков стоят в среднем от 900 тысяч до двух-трех миллионов).
С этой справкой вы направляетесь в Департамент муниципального жилья для оформления договора о купле-продаже чердачного помещения под строительство. А в вашем договоре черным по белому будет написано — "Покупатель становится собственником указанного чердачного помещения и принимает на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, расходы по эксплуатации, ремонту и содержанию дома, придомовой территории".
Это, конечно, не значит, что отныне вам придется ремонтировать весь дом за свой счет, но платить придется. Как правило, это плюс пять процентов к квартплате, то есть не смертельно. Это что касается оформления чердаков.
С крышами дело обстоит вот как: если вы оформляете собственную крышу, то здесь велосипед изобретать не надо — все так же, как с чердаком. А вот если вы позарились на чужую, то придется набраться мужества.
Прежде, чем вы доберетесь до крыши, дойдите до префектуры. Только там вам могут дать добро на строительство. Но если ваш глаз зацепился за какую-нибудь пресненскую крышу, можно в префектуру не ходить. "Пресненское" — единственное территориальное управление, которое имеет право выдавать разрешения на мансардное строительство самостоятельно.
Обзаводитесь связями
Будем считать, что этот сизифов труд по оформлению вы осилили. Можно переходить к следующему этапу — строительству. Сколько стоит строительство мансарды? А вам по минимуму или по максимуму? Если платить по-максимуму, то это — $ 2,5-3 тысяч за квадратный метр. Дорого, но зато можно сразу въезжать в поднебесные апартаменты. Нравится?
Можно и сэкономить. Ведь в отличие от нового строительства, мансарда — лишь надстройка и обходится она гораздо дешевле: базис (землеотвод, фундамент и все, что до крыши) оплачивать не надо.
Начинаем, разумеется, с проекта. Его могут подготовить просто архитекторы или архитектурные мастерские. Лучше всего, если проект вы будете заказывать тем, кто с мансардами уже на ты. Если это просто архитектор, то он должен быть с именем или связями. Ведь просто составить проект мало — его надо еще и согласовать (там пять подписей должно фигурировать). А если вы заказываете в архитектурной мастерской, то там публика давно обросла всеми необходимыми связями — и согласование проекта не окажется препятствием. Только после согласования вы получите архитектурно-планировочное задание у специалиста мастерской центральной планировочной зоны.
На все эти проектно-согласительные мероприятия уйдет месяца три. А стоить это удовольствие будет 8%-9% от стоимости будущей мансарды. А если вы еще 20% накинете, то вылавливать пятерых обладателей подписи для согласования будут сами архитекторы.
В эту сумму войдет и контроль за ходом строительства вплоть до момента перерезания ленточки.
Спроектировали, согласовали — переходим к воздушным ваннам на крыше. Будем строиться. Кому поручим? Как у любого уважающего себя богатыря на распутье, у нас есть три пути: отдать заказ инофирме, смешанный вариант, где коробку будут ваять наши строители, а начинку поставят фирмачи и последний — все поручить нашим строителям.
Начнем с первого варианта. Безусловно, инофирма сделает вашу мансарду быстрее и профессиональнее, чем наша. В среднем это обойдется долларов в 900 за квадратный метр. И продолжаться строительство будет 6-8 месяцев. Если вы думаете, что избрав второй вариант, вы сэкономите, то заблуждаетесь.
Наши строители готовы предложить свои услуги за тысячу долларов как минимум (квадратный метр, разумеется) и строить будут года полтора. А к этому прибавьте то, что попросят за импортную начинку — датские окна, немецкие лестницы и прочее.
Итак, суммируем чисто российский вариант — это полторы-три тысячи долларов за квадратный метр. Зато в эту же сумму наши строители могут включить оформление всей разрешительной и проектной документации. Осталось выбрать, что выгоднее.
Для этого следует заняться простейшей бухгалтерией. Скажем, вы затеваете строительство пятидесятиметровой мансарды. Если исходить из самой доступной ставки — $ 900 за метр, то строительство обойдется в 45 тысяч долларов. Плюс проект — $ 3600 (8%). Еще $ 9 тысяч (20%) — за согласование документации (если сами вы этого делать не хотите). То есть как минимум двенадцать с половиной тысяч как с куста.
Итого, ваша мансарда при этом тянет уже не на 45, а на 57,5 тысяч долларов. 57,5 больше 75 (а именно эту сумму вам придется выложить отечественным строителям — 50 метров по $ 1,5 тысячи как минимум, но с согласованиями и проектом) или меньше?
Если вы считаете, что меньше, то можете выбрать первый вариант — инофирму. Но тогда вам грозит долгое хождение по инстанциям.
И можно свернуть, и обрыв обогнуть
Вас эти цифры смущают? Можно, конечно, сэкономить и время, и деньги, плюнув на все разрешения и согласования. По крайней мере, именно так жильцы осваивают крышу дома N 12 по Кривоарбатскому переулку.
Никто ничего не согласовывал — просто взяли да и начали строительство. Сейчас оно уже подходит к концу, и власти слегка переполошились — самострой! И что вы думаете, снесли мансарду? Ни в коем случае — придали ускорение процессу оформления всякой всячины. Так что к завершению строительства появятся и мансарда, и документы.
Правда, в ГорБТИ считают, что этот случай из ряда вон — запросто могли и снести, причем, за счет будущих обитателей мансарды. Но ведь не снесли же.
Кстати, если идея пожить в мансарде вам кажется заманчивой, то стоит поторопиться — вас могут опередить. По нашим сведениям, некоторые чиновники, имеющие отношение к жилью и выходы на необходимые инстанции, в последнее время начали как-то романтично поглядывать на крыши.
Так посмотрят-посмотрят и — покупают. Ведь вторичного рынка по чердакам еще нет, и покупаются эти поднебесные метры по балансовой стоимости. Но ведь квартирным рынком четыре года назад тоже еще и не пахло. Посмотрите, что сейчас творится с ценами на них. Мы не смогли себе отказать в небольшом эксперименте и решили предложить риэлторам двухкомнатную квартиру одного из наших коллег. Но не просто квартиру, а квартиру с мансардой. То, что без мансарды было оценено в 72-75 тысяч долларов, с мансардой потянуло на все 135.
Таблица стоимости строительных и отделочных работ
| Фирма | вид услуг | стоимость в $ |
|---|---|---|
| VELUX | сборка мансардных окон | 188-426 |
| Чартер Лтд | строительство "под ключ" | 2,5 тыс.- 3,5 тыс. за кв. м |
| ТОО Восток | строительство "под ключ" | 1,2 тыс.- 3 тыс. за кв. м |
| " без оформления документов | 900 за кв. м | |
| Строительные фирмы при | строительство "под ключ" | 5 тыс. за кв. м |
| Моспроекте | ||
| -"- без оформления документов | 700-1,5 тыс.за кв. м | |
| -"- с оформлением документов, из | 2,5 тыс.- 3 тыс. за кв. м | |
| материалов заказчика | ||
| Строительные бригады | строительство "под ключ" | 1,2 -1,75 тыс. за кв. м |
| отделочные работы | 300-400 за кв. м |
Инга ЗАМУРУЕВА
Василий ФОНАРЕВ