Что такое коттедж, знают все, а вот похвастаться его обладанием может не каждый — дорого. Да, безусловно, двух-трехэтажный особнячок красного кирпича с гаражом и всякими прочими прелестями цивилизации стоит как минимум полсотни тысяч долларов. Но совершенно не обязательно вот так сразу взять и выложить стопку дензнаков в обмен на коттедж. Расплачиваться за него можно и 10 лет, а для начала вам потребуется лишь $300.
Если у вас нету дома...
Вопрос о доверии к строительной компании, в ходе которой обещают построить коттедж, предварительно привлекая часть ваших средств, сразу отпадает, когда становится известно, что за сохранность ваших денег несет ответственность не кто иной, а сам Сбербанк. К тому же, относительно небольшая первоначальная сумма, которой должен располагать потенциальный владелец коттеджа — $10 тыс., вполне доступная стоимость кредита (10% в год) и, главное, его срок — протяженностью до 10 лет, сначала и нам показались не более, чем рекламным трюком. Однако ознакомившись с программой ипотечного кредитования, к реализации которой Московский Сбербанк приступает уже 15 февраля, у нас не осталось сомнений, что это всерьез и надолго.
Во всей этой истории желающему поселиться в подмосковном коттедже придется иметь дело с двумя юридическими лицами — Московским банком Сбербанка России и строительной компанией МИКС ("Малоэтажное и коттеджное строительство"). В Московском банке на специальном целевом вкладе (так называемом жилищном накопительном) будут храниться ваши деньги, за которые банк и несет полную ответственность. А вопросы выбора коттеджа, стоимости и сроков строительства будут решаться непосредственно в самой строительной компании АО "МИКС".
Но если со Сбербанком все понятно, то что такое АО"МИКС", еще предстоит выяснить.
Компания МИКС --"Малоэтажное и коттеджное строительство" — зарегистрирована как акционерное общество открытого типа 7 октября 1992 года в Московской регистрационной палате (номер в реестре ОКПО 17342555). Учредителями являются множество юридических лиц, всего более 40, а именно: департамент строительства г. Москвы, ЗИЛ (завод им. И.А. Лихачева), Главмосстрой, "Альфа-Эстейт", Моспромстройматериалы, Москапстрой, Москомархитектура, ВЭО Электроноргтехника, концерн "Спецатоммонтаж", банки "Менатеп", Инкомбанк, Промстройбанк, Московский межрегиональный коммерческий банк, Мосстройэкономбанк, Мосстройбанк и др. Компания занимается строительством, производством стройматериалов и стройдеталей. Сейчас она располагает 3100 га земли в Дмитровском, Солнечногорском, Раменском и Домодедовском районах Московской области.
АО "МИКС" в настоящее время принадлежат земельные участки, расположенные на расстоянии от 30 до 100 км в радиусе Москвы по семи направлениям. Здесь и предполагается строить коттеджные поселки. Стоимость одного коттеджа колеблется от $30 тыс.до $250 тыс. Типовой коттедж (средняя цена которого составляет $50-60 тыс.) предполагает наличие гаража, подсобных помещений на первом этаже и от четырех и более комнат на остальных двух этажах. Коттедж может быть кирпичным или блочным. Кирпичный коттедж стоит дороже. Хотя строители и утверждают, что блочный дом не уступает по теплоизоляции кирпичному, а стоит он дешевле.
Если идея обзавестись загородным домом вам кажется заманчивой, то для начала вам потребуется открыть жилищный накопительный вклад в Московском Сбербанке. Это можно сделать в любом из его валютных отделений, и единственное, что вам необходимо иметь для открытия такого счета — российское гражданство. Минимальная сумма вклада определена в $300, но вам придется его все время пополнять — важно, чтобы ежеквартально (любыми долями и с любой периодичностью) на счете появлялось как минимум $750. При нарушении требований Сбербанка счет может быть переведен на обычный "до востребования". Правда, в банке могут и подождать месяц, но не более. Ну а если банк усомнится в вашей платежеспособности и финансовой стабильности (это произойдет через месяц после того, как вам не удастся пополнить свой счет), то договор будет расторгнут.
После того, как на вкладе накапливается $10 тыс., вы с выпиской, в которой подтверждается наличие на счете в Московском Сбербанке необходимой суммы, отправляетесь в строительную компанию. Здесь вы вступаете в отношения непосредственно с самой компанией "Малоэтажное и коттеджное строительство", заключая контракт на строительство индивидуального жилого дома на конкретном участке. В контракте будет указано месторасположение строительства, характеристика коттеджа, а также сроки (от полугода до года) и предварительная стоимость строительства.
Копия этого контракта с подробным графиком дальнейшего движения ежемесячных взносов предоставляется по месту открытия вклада, и Сбербанк берет под свой контроль своевременность поступлений средств на счет. Итак, если на первом этапе клиент обязан вносить не менее $750 в квартал, то на втором этапе суммы должны пополняться уже ежемесячно и по обоюдному соглашению АО "МИКС" и клиента. Опять же, как и на первом этапе, здесь предусмотрена задержка пополнения средств на счете до одного месяца. Но если окажется, что вы не рассчитали свои финансовые возможности, банк может расторгнуть договор. И мысли о коттедже в такой ситуации придется оставить.
Заметим, что если на первом этапе накопления (до $10 тыс.) вы можете после расторжения договора только недополучить за последний квартал причитающиеся проценты, то на втором этапе у клиента появляется ответственность и перед строительной компанией. Ведь случись, что вы не сможете выполнить свои обязательства по оплате коттеджа, в котором вы уже обитаете, его придется покинуть. Вам, конечно, все ваши деньги со вклада вернут, но за амортизацию дома все-таки придется заплатить. Рассчитывать эту сумму будет сама компания и, как вы догадываетесь, счет пойдет не в вашу пользу. А уж о моральных потерях, когда придется выселяться из почти обжитого коттеджа, даже думать не хочется.
Раз — и дачу взяли
Коттеджи строятся из кирпича или панельных блоков отечественного производства, и вам предложат на выбор 20 различных проектов. Пока ваш коттедж будет строиться, вы должны исправно вносить ранее оговоренную сумму на счет ежемесячно равными долями. Однако могут быть и другие варианты графика внесения сумм, что будет оговариваться уже непосредственно в самой компании. И только после того, как на счете появится сумма, которая соответствует 50% стоимости вашей загородной резиденции, можно будет въезжать в готовый дом. То есть пока половина стоимости жилья накоплена не будет, въехать в коттедж, даже если он уже построен, не удастся.
Ну вот, еще только половина стоимости жилья на счете, а коттедж уже построен. Дальше вы заключаете с АО "МИКС" следующий договор — на право пользования домом и спокойно поселяетесь и начинаете обустраиваться в новом доме. В этот момент устанавливается уже окончательная стоимость жилья и срок накопления оставшейся половины стоимости вашей загородной резиденции. С этого момента фирма гарантирует, что в дальнейшем стоимость коттеджа меняться уже не будет. Хотя если в ходе строительства вам захочется вдруг изменить что-то в проекте, то это не возбраняется, но, разумеется, скажется на итоговой стоимости коттеджа. В собственность жилье вместе с участком земли перейдет только после окончательной выплаты всей суммы.
Вполне вероятно, что первоначальная сумма в $10 тыс. найдется сразу у многих. Не исключено, что и половину стоимости коттеджа кто-то захочет внести сразу, дабы въехать сию же минуту в новый домик, но, увы, это невозможно. Минимальный срок накопления суммы, составляющей 50% стоимости жилья, определен в 6 месяцев. Даже в случае, если эта сумма была внесена единовременно, сразу вселиться в коттедж клиент Сбербанка не сможет — придется полгода подождать. Так что горячиться не стоит, и лучше спокойно, без ажиотажа, в течение полугода пополнять свой счет. В противном случае у банка только появится лишняя возможность прокрутить ваши деньги без всякой пользы для вас.
Хотя тянуть, вероятно, тоже особенно не стоит. Ведь до сих пор ни один из банков не мог похвастать предоставлением кредита на покупку коттеджа на 10 лет при столь выгодных условиях: вам практически никаких процентов по кредиту платить не придется — просто Сбербанк вместо того, чтобы выплачивать 15% годовых по вашему вкладу, будет начислять 5%, а разница в 10% и становится процентами по кредиту. Безусловно, такая схема кредитования может вызвать интерес (по крайней мере, в Сбербанке на этот счет никто не сомневается). А если все именно так и произойдет, то тем, кто окажется в последних рядах, достанутся коттеджи на участках земли, которые не были востребованы до сих пор.
Кстати, о земле. Земля, на которой будут строиться ваши коттеджи, изначально вызывает некоторые сомнения. Нет, не качеством чернозема или количеством глинистых почв, а своей отдаленностью от Москвы. "Лишь участки, расположенные в тридцатикилометровой зоне, могут действительно представлять интерес, остальные участки, которыми владеет "МИКС", подойдут скорее для строительства дачи, а не коттеджа,"-- объяснили нам эксперты нескольких фирм, специализирующихся на операциях с землей. Ну согласитесь, имеет ли смысл вкладывать значительные суммы в недвижимость, которая с момента своего появления обречена не на рост, а на падение стоимости. Ситуация сравнима с той, когда вы выбираете между одинаковыми квартирами по метражу и планировке — в Бутово, например, и в центре. Себестоимость их сопоставима, а разница в рыночных ценах — десятки тысяч долларов.
За коттедж банк ответственности не несет — он внесет деньги
Все это хорошо, - скажете вы, но что будет с нашими деньгами и кто в случае чего понесет ответственность за вклады. И совершенно справедливо вас должен заинтересовать вопрос — а где гарантии, что коттедж действительно появится. Эти опасения скорее всего излишни, поскольку ваши средства реально остаются в самом Сбербанке. Банк не только прокручивает ваши деньги, пока их не накопится достаточно для полного расчета за коттедж, но и платит по вкладу проценты — 5% в год (немного, но все-таки что-то). Но эти проценты вы не можете снять, поскольку вклад — целевой и снятие процентов означает расторжение договора о вкладе. Проценты начисляются раз в квартал на основную часть вклада и на процент, то есть имеет место начисление сложного процента. При этом начисление процентов на процент происходит только тогда, когда дополнительные взносы поступали на счет своевременно и соответствовали условиям депозитного договора ($750 в квартал). В случае, если договор расторгнут досрочно, проценты за последний период банк выплачивать не будет. Ставка в 5% годовых может быть изменена банком в дальнейшем в зависимости от ситуации на рынке частных вкладов. Впрочем, банк эти ставки менял уже не раз и далеко не всегда в пользу вкладчиков.
Деньги на расчетный счет АО "МИКС" попадут только после того, как полная сумма на счете клиента будет накоплена. До этого момента банк кредитует строительную компанию за счет своих собственных средств централизованно. Стоимость банковского кредита для строительной компании определена всего в 10% годовых и учитывается в момент заключения договора между клиентом и АО "МИКС" при оценке стоимости жилья (чем дольше отодвигается срок окончательной расплаты за жилье, тем дороже обойдется коттедж, и наоборот). То есть чем дольше накапливается на счету вторая половина стоимости дома, тем дороже его окончательная цена. Например, при первоначальной стоимости в $50 тыс. дом в итоге обойдется в $55 тыс., если вы готовы полностью расплатиться за коттедж в течение года ($50 тыс. плюс 10%), а если этот срок растянут на 10 лет, то стоимость его возрастет до $100 тыс.
Никакого кредитного договора между вами и банком не заключается. И процесс выплаты кредита вы на себе ощущать не будете. Единственное, что от вас неукоснительно требуется — вовремя пополнять средства на своем счете. Кстати, все счета АО "МИКС" находятся в самом Московском Сбербанке. Тот момент, что оплата за коттедж происходит в валюте (а в нашей стране для частного лица расчеты в иной, кроме рублевой, форме запрещены), не должен вас беспокоить, поскольку реальные расчеты производятся не между частным лицом и строительной компанией, а между Сбербанком и АО "МИКС", причем в рублях по безналичному курсу.
Что же касается гарантий, связанных с предоставлением самих коттеджей, то здесь уже Сбербанк "умывает руки" и с чистой совестью заявляет, что ни за предоставление коттеджа, ни за его качество он ответственности не несет. Но эти вопросы уже скорее не к Сбербанку, а к АО"МИКС". Ну а в "МИКСе" считают, что с коттеджами проблем не будет. Во-первых, у компании в наличии — солидная собственная строительная база, во-вторых, есть уже готовые к продаже дома, а в-третьих, имеются связи и возможности, позволяющие приобретать землю у местных властей, а не на вторичном рынке.
Есть, правда, один настораживающий момент во всей этой истории — и связан он с долгосрочностью самого проекта. Согласитесь, 10 лет — срок серьезный, и, разумеется, хочется иметь гарантии, что к какому-то моменту окончательная стоимость коттеджа не превысит и, притом значительно, оговоренную изначально. В Сбербанке всерьез усомнились в том, что какие-либо изменения на валютном рынке могут повлиять на изменение цены застройки, поскольку деньги на вкладе хранятся в долларовой сумме, и стоимость коттеджа оценена тоже в долларах. А в "МИКСе" заверили, что никакие колебания цен на рынке загородного жилья не повлекут изменения цены на коттедж, договор по которому уже заключен.
ЕЛЕНА БАЖЕНОВА