Если его разъяснят, земельный рынок может оживиться
В прошедшую пятницу президентом был подписан указ "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", который обязан своим появлением соглашению правительства и ЦБ России об основных направлениях экономической политики на 1997 год. Главная идея указа изложена в первых строках текста: указ принят "в целях развития российского рынка недвижимости, привлечения финансовых средств в экономику, создания условий для эффективного землепользования".
Корректировка экономического курса в соответствии с требованиями Международного валютного фонда уже стала обычной практикой. Не удивляет и то, что неплохая идея, реализация которой могла бы стимулировать рынок недвижимости, испорчена в процессе ее изложения на бумаге. Но есть в этой ситуации и необычное: указ, который должен способствовать развитию рынка недвижимости и в первую очередь земельных участков, вполне может затормозить этот процесс, если не будут дополнительно разъяснены некоторые его положения.
Информированные источники в ГКИ отметили, что появление документа сопровождала довольно жесткая борьба. С одной стороны, Мировой банк и МВФ, с другой — инертное Минэкономики (начавшее разрабатывать проект) и Главное правовое управление президента, руководство которого вообще было против того, чтобы акцентировать внимание на этой проблеме. Сотрудники ГКИ, которым пришлось в спешном порядке дорабатывать проект указа, уклончиво отметили, что и хотя он формально и решает обозначенные в нем проблемы, но в данной редакции вряд ли ускорит развитие рынка.
Такое сомнение вполне справедливо: окончательная редакция сильно отличается от проекта и настолько стилистически некорректна, что может не стимулировать развитие рынка недвижимости, а препятствовать ему.
Первый пункт указа понятен: он упорядочивает процесс регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства, который до сих пор не был достаточно четко отрегулирован в нормативных документах. Но второй пункт вызывает слишком много вопросов по его применению. Непонятно, как трактовать такую формулировку: право на приобретение земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости "в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости". Разве есть вторая и третья очередь? Далее еще любопытнее: указ предусматривает "приватизацию зданий, строений, сооружений и объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем как правило вместе с земельными участками, на которых они расположены". Возникает вопрос: что значит "как правило"?
Очевидно, что такие формулировки не будут способствовать достижению цели, ради которой сочинялся документ, а именно созданию единых имущественных комплексов из зданий и сооружений и земельных участков под ними. Без дополнительных нормативных разъяснений не обойтись.
Самое абсурдное нововведение предусмотрено в 4-м пункте указа. Если ранее собственники могли ориентироваться на четкую выкупную цену — 10-кратную ставку земельного налога (и коэффициент местных властей от 1 до 3), то теперь цена должна быть "не ниже 5-кратной ставки". Никаких верхних ограничений не установлено. В проекте эта норма выглядела иначе: цена устанавливалась на уровне 5-кратной ставки земельного налога.
Единственный пункт, который, хотя и нуждается в последующем нормативном обеспечении, но имеет шансы быть реализованным, касается приобретения в собственность земельных участков в счет погашения бюджетных долгов предприятиям. Однако отказ от специальных долговых обязательств, которые первоначально планировалось использовать при реализации такой схемы, значительно сужает поле применения взаимозачетов. Случаи, когда власти имеют задолженность именно перед теми предприятиями, которые собираются выкупать землю, довольно редки.
Еще одно незначительное, но все же достоинство данного документа связано с тем, что время действия заявки на приобретение земли ограничено одним годом. Дело в том, что цена земли рассчитывается на момент подачи заявки, поэтому заявки, поданные три года назад, имеют заниженную расчетную цену, так как ставки земельного налога пересматриваются практически каждый год.
Вот и все, что пока удалось понять из вышедшего документа. При получении дополнительной информации Ъ сообщит об этом.
НАТАЛЬЯ Ъ-САМОЙЛОВА