Инвестиции с зимним уклоном

Покупка недвижимости на горнолыжном курорте, помимо возможности приятно провести время, может приносить хоть и не большой, но стабильный доход. Увеличить его можно, если курорт приспособлен для отдыха и в летнее время.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Зимние курорты, традиционно пользующиеся наибольшей популярностью у туристов, находятся в Австрии, Италии, Швейцарии и Франции. Но горнолыжные курорты есть и на Украине, в Румынии, в Болгарии, в Черногории. С инвестиционной точки зрения выбор между наиболее популярными местами зимнего отдыха и наиболее дешевыми зависит от стратегии вложения средств. Как отмечают эксперты, раньше покупатели чаще выбирали недорогие варианты, жертвуя качеством. Но в последнее время тенденция поменялась.

При инвестициях в объекты на горнолыжных курортах эксперты советуют руководствоваться двумя основными правилами. Во-первых, вкладывать деньги в проекты с гарантированной доходностью. Риэлторы предупреждают: подписывая договор с управляющей компанией, нужно внимательно изучить, какие налоговые и эксплуатационные расходы придется нести покупателю. Очень часто в рекламе застройщики заявляют высокую доходность, но после осуществления всех необходимых платежей она значительно сокращается. Во-вторых, для инвестирования нужно приобретать объекты, которые находятся на высотах более чем 1800 м. Это можно объяснить тем, что в последние два года зима была теплая, и лыжники, которые арендовали жилье ниже обозначенной отметки, сталкивались с отсутствием снега.

Наиболее бюджетные варианты зимней недвижимости в Австрии начинаются от €100 тыс. Например, в Санкт-Антоне можно приобрести небольшое шале площадью 64 кв. м с двумя спальнями, гостиной, кухней и двумя балконами за €230 тыс. На курортах Тироля можно купить апартаменты небольшой площади (50-55 кв. м) с двумя спальнями за €350 тыс. За €450-500 тыс. можно приобрести шале класса люкс в Бадгастайне.

Инвестируя в квадратные метры австрийских курортов, стоит помнить, что здесь нет проектов с фиксированной доходностью. "Управляющая компания обязуется сдать объект в аренду, беря на себя все сопутствующие расходы (налоги, эксплуатационные расходы и т. д.). При этом доходность, которую в итоге получит собственник, будет не гарантированной, а прогнозируемой. Ее размер будет зависеть от уровня проекта, качества компании, договоренностей с туроператорами и т. д., причем прогнозированная доходность может достигать 4%",— рассказывает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

В Италии в основном бюджет покупки составит около €150 тыс. Однако можно подыскать и более дешевые варианты. Так, если покупатель желает сэкономить и его не пугает необходимость добираться до курорта на машине, можно приобрести объект в ближайших к курорту городах. В этом случае стоимость квартиры будет минимальной и может начинаться от €50 тыс. Правда, на роскошь рассчитывать не стоит: это будет квартира в доме старой постройки (около 30 лет назад), без ремонта. Квартира (80 кв. м) в Биелле в километре от подъемника обойдется в €65 тыс. За €150 тыс. можно приобрести апартаменты в таунхаусе площадью 75 кв. м в Бреше.

В Швейцарии стоимость объектов наиболее высокая — от €200-250 тыс. за объект. Например, за €200 тыс. можно приобрести апартаменты (60 кв. м) в многоквартирном жилом комплексе в Вейсоназе в 200 м от подъемника. К бюджетным вариантам относятся только квартиры. Например, квартиру небольшой площади (70 кв. м) в многоквартирном доме в центре региона Груер можно приобрести за €150 тыс. По соседству находятся летний и зимний курорты в Шарме — подъемники для лыжников, термальный велнесс-центр и т. д. При этом в Швейцарии существует ряд ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Так, нерезиденты могут приобретать недвижимость только из категории "для отдыха". Также законодательство ограничивает срок сдачи объекта в аренду полугодом.

Задумываясь об инвестиции, нужно не только прицениваться к возможной доходности, но и рассчитывать прирост стоимости, то есть какую прибыль можно будет получить, продав впоследствии недвижимость. В Швейцарии при перепродаже объекта действует ряд ограничений. "В Швейцарии у собственника могут возникнуть сложности, когда он захочет продать свою недвижимость. Все это зависит от законов кантона, в котором куплена недвижимость. Например, один наш клиент захотел продать купленный им объект, оказалось, что согласно законодательству, это можно сделать только через 10 лет",— рассказывает директор департамента жилой недвижимости, партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.

Во Франции наиболее дорогим курортом долгое время был Куршевель: там стоимость квадратного метра доходила до €20-25 тыс. Соответственно, итоговая стоимость виллы составляла €15-20 млн. Наиболее дешевое место для горнолыжного отдыха во Франции — Пиренеи. "Здесь стоимость объектов начинается от €100 тыс. за небольшие апартаменты категории "три звезды". Однако стоит учитывать особенности этого курорта. Во-первых, девелопмент этого района осуществлялся в 1980-е годы. Во-вторых, аренда рассчитана в основном на местное население, иностранцев там мало",— рассказывает Екатерина Тейн.

Стоимость шале на курорте Межев в зависимости от количества спален (от трех до пяти) составит €750-900 тыс. В Шамони шале с таким же количеством спален обойдется в €1-1,5 млн. Апартаменты с одной спальней в Межев площадью 36 кв. м с гостиной, кухней, террасой и помещением для хранения лыж, в 10 минутах от подъемника будут стоить €190 тыс. Апартаменты в Шамони площадью 110 кв. м с тремя спальнями, гостиной, кухней, тремя террасами обойдутся с €520 тыс.

Объекты в непосредственной близости от подъемников (в пределах пятиминутной пешей доступности) относятся к категории наиболее дорогих. На горнолыжном курорте Лез-Арк стоимость апартаментов с одной спальней начинается от €250 тыс. Комплекс апартаментов будет находиться в пределах 50 м от подъемника, а сами апартаменты будут предлагаться с отделкой и набором необходимой мебели. Собственнику будет разрешено проживать там до четырех недель в году, и размер гарантированной доходности составит не менее 3,5% годовых.

Чем дальше жилье от склона, тем ниже будет цена. На 5-10% снизится цена, если объект будет находиться в 10-15 минутах ходьбы от спуска, на 20% — если он находится в пределах 5-10 минут езды от спуска на машине. "Однако это правило не распространяется на спа-отели. Как правило, на их территории есть вся необходимая инфраструктура, и до горнолыжного склона курируют минибусы. Поэтому в таком случае отдаленность не будет влиять на стоимость объекта. Даже наоборот, такие апартаменты за счет улучшенной инфраструктуры могут превосходить по стоимости те, которые находятся у самого склона",— рассказывает Станислав Зингель.

Чтобы получить наибольший доход от аренды, нужно присматриваться к наиболее ликвидным объектам (стоимостью от €200 тыс.) с хорошей инфраструктурой, которые располагаются на наиболее популярных курортах. В зависимости от объекта и стоимости квадратного метра чистая доходность составит 3-4% годовых, реже можно найти проекты с предложением доходности в 5%. Так, по подсчетам компании Intermark Savills, доходность от зимних курортов во Франции составляет 4% годовых, в Швейцарии 2,5-3% годовых, в Италии 3,5% годовых.

Низкую доходность от сдачи в аренду можно объяснить сезонностью: как правило, горнолыжные курорты востребованы только в зимний период. "При этом самый высокий сезон очень короток, обычно он длится от католического Рождества и до конца первой недели января. Однако сейчас он продлен, в первую очередь благодаря русским туристам. Пик сезона начинается где-то с середины декабря и длится до конца января. В это время арендная стоимость будет наибольшей",— рассказывает Екатерина Тейн.

Чтобы инвестиции принесли максимальный доход, нужно ориентироваться на небольшие площади, как правило, наиболее востребованы апартаменты площадью не более 50 кв. м, особенно это относится к горнолыжным курортам. По наблюдениям участников рынка, чем дешевле апартаменты, тем легче они сдаются. Горнолыжники практически все время проводят на склонах, поэтому внутреннее убранство жилища их не интересует.

Тенденцию к минимализму осознали и застройщики. "Сейчас постепенно меняется формат апартаментов. Застройщики, возводя новые проекты, сокращают площади апартаментов. За счет этого они становятся привлекательнее по стоимости. Более того, в некоторых проектах возможно оформить ипотеку напрямую от застройщика без подтверждения дохода и сбора всех справок. Преимущество в том, что покупателю не надо предъявлять в банке документы, подтверждающие платежеспособность, кредит выдается под гарантию застройщику. Такие проекты становятся бестселлерами, но пока их немного",— рассказывает Станислав Зингель.

Найти арендатора на более дорогие объекты сложнее, но и они не пустуют. Так, шале в Швейцарских и Французских Альпах класса люкс обойдется как минимум в €1,5 млн. "Самые ликвидные — шале ski-in/ski-out, то есть такие, которые расположены практически прямо на трассах. Доходность составляет порядка 6% годовых. Эксплуатационные расходы на новое шале составляют порядка 1-1,5% от стоимости. Если оно нуждается в ремонте или модернизации, сумма может возрасти",— рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.

По словам генерального директора "Миэль-DPM" Натальи Завалишиной, "доходность достигает пика в зимний сезон, но в летний период, в зависимости от расположения объекта недвижимости, он может быть вообще не востребован. Иногда горнолыжные трассы находятся рядом с термальными источниками или спа-курортами, тогда такие курорты круглогодично востребованы".

Соответственно, чтобы повысить доходность от вложений в зимние курорты, можно присмотреться к так называемым смешанным курортам — местам, где помимо зимнего отдыха хорошо развита инфраструктура летних развлечений. "В том или ином виде смешанные курорты существуют во всех этих странах, однако наиболее полно они развиты в Австрии",— рассказывает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании Intermark Savills Игорь Индриксонс.

Летом в Австрии пользуются популярностью горное восхождение, велосипедный спорт, парапланеры, рыбалка. Выбирая такой проект, стоит узнать о наличии гольф-полей. В большинстве случаев максимальная доходность в таких проектах может составлять 5-5,5% годовых.

Однако есть и исключения. В некоторых вариантах доходность от вложений в смешанные курорты может увеличиться в два раза. Например, небольшие апартаменты (до 80 кв. м) в Австрии могут иметь доходность до 7-8% годовых. Во Франции и Италии прибыль будет меньше — 5,5% и 4% годовых соответственно. "Во Франции появилась тенденция покупки объектов, которые находятся между зимними и летними курортами. Начало такой тенденции положили англичане. Например, приобретая недвижимость в провинциях Бретань или Лимузен, собственник в любое время может наслаждаться озерами, виноградниками и хорошей инфраструктурой. При этом летом за несколько часов он может добраться до морского курорта и покупаться, зимой — до горнолыжных склонов",— рассказывает Станислав Зингель. В таком случае и доходность от вложений будет больше: например, в этих провинциях можно найти проекты с гарантированной доходностью в 6% годовых на пять лет.

Помимо чисто денежной выгоды при инвестировании можно ориентироваться и на другие факторы. "Например, может быть интересна покупка объектов на зимнем курорте в Андорре. Приобретая объект на этом курорте, можно получить вид на жительство, при этом фиксированной суммы инвестирования для получения вида на жительство нет. Минимальная стоимость апартаментов составляет €100-150 тыс. А за €500 тыс. можно купить шале класса люкс",— рассказывает Екатерина Тейн.