Олег Сухов, член Адвокатской палаты Москвы
Конечно, согласно Жилищному кодексу такие помещения, как подвалы и чердаки, принадлежат всем собственникам жилья конкретного дома. Увы, с одной оговоркой — только если эти "общие" помещения никому не принадлежат. Такое в нашей стране встречается нечасто.
Более распространенный сценарий, особенно не в самых новых домах, это когда подвалами и чердаками владеют муниципальные власти. Это действительно последствие еще советских законов. Сегодня постановления РСФСР, связанные с жилищным правом, либо уже утратили силу, либо являются менее важными по отношению к российским нормативным актам. Но право собственности при этом никуда не исчезало, стало быть, муниципальные власти продолжают оставаться их владельцами на законных основаниях.
В сегодняшних новостройках нередко собственника подвалов и чердаков определяют еще на стадии оформления проектной документации. Чаще всего таким лицом выступает сам застройщик. И опять-таки у простых владельцев квартир нет никаких прав на предполагаемые места общего пользования.
Самый редкий вариант — когда часть жильцов приватизировали квартиры и часть квартир по-прежнему осталась в муниципальной собственности. Тогда и площадь технических помещений, если они ни на кого не оформлены, может использоваться наравне между жильцами и муниципалитетом.
Но в любом из случаев право собственности оспорить очень сложно в силу отсутствия на то оснований. Однако у жильцов есть другие способы отстоять свои интересы. Например, в судебном порядке признать право доступа к общим коммуникациям, так называемый сервитут. Если кто-то перегородил коммуникации, к примеру, в подвале, да так, что к ним и не подойти в случае аварии или иных проблем, то это прямое нарушение закона. Именно собственники данного подвала или его арендаторы должны позаботиться, чтобы коммуникации были либо перенесены в свободное для доступа помещение, либо жильцы могли иметь доступ к ним по первому требованию. Во-вторых, можно оспаривать законность организации бизнеса в подвале или на чердаке. Например, по российскому законодательству офис никак не может быть размещен на чердаке. К тому же следует помнить, что любые изменения внутри или снаружи дома — изменение фасада, открытие дополнительных входов или работа магазина — неизбежно должны быть согласованы со всеми собственниками дома. Если указанного согласования не было, возникают основания для обращения в суд с требованиями о признании сделки о передачи технического помещения в аренду недействительной. Удастся доказать, что хотя бы один из перечисленных пунктов нарушен, незадачливый арендатор либо съедет, либо выполнит условия жильцов дома. Тут уж как в суде договорятся.