Ответ на квартирный вопрос

Небольшая однокомнатная квартира на окраине Москвы в спальном районе обойдется примерно в 5 млн рублей. В Подмосковье за такие деньги можно купить не только трехкомнатную квартиру, но и коттедж.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Риэлторы в один голос утверждают: ценовое дно на рынке недвижимости пройдено. По их прогнозам, цены на недвижимость в Москве будут расти как минимум на 10-15% в год. Поэтому те покупатели, которые задумали скопить деньги и вместо "однушки" купить двухкомнатную квартиру, уже опоздали. Но с накопленным капиталом можно смело прицениваться к Подмосковным объектам. Более того, подмосковный рынок недвижимости может предложить клиенту с бюджетом в 4-5 млн рублей вполне достойную альтернативу.

По подсчетам компании "ИНКОМ-Недвижимость", на рынке загородной недвижимости в ценовом диапазоне, соответствующем стоимости однокомнатной квартиры на окраине Москвы, находится не более 9% всех предложений (коттеджей и таунхаусов). По оценкам экспертов, в большинстве случаев цены на загородные объекты в пределах 30-40 км от МКАД начинаются от 5 млн руб. Например, за 5-6 млн рублей можно купить дом без отделки в 40 км от МКАД с земельным участком до 12 соток. Такое предложение можно найти практически на любом направлении, за исключением Запада.

Имея на руках всего 4-5 млн рублей, покупателю придется искать нестандартные решения, например объекты меньшей площади, с небольшим участком земли и из недорогих материалов. "Материалы, которые используются для строительства домов данной ценовой категории, представляют собой либо сэндвич-панели, либо газосиликатные блоки и в некоторых случаях клееный брус или оцилиндрованное бревно отечественного производства",— рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость" Андрей Кройтор.

При таком бюджете нужно ориентироваться на два основных параметра. "Во-первых, это может быть дачный домик в садовом товариществе, а во-вторых, это обязательно будет участок с подрядом, при этом покупка более выгодна на начальных стадиях строительства и по восточному направлению. Покупателю нужно быть готовым к тому, что из инфраструктуры будут представлены только обязательные опции — охрана и магазин. За всем остальным придется обращаться в ближайший населенный пункт",— говорит директор отделения агентства недвижимости "МИЦ-недвижимость" Светлана Привалова.

Однако эксперты предупреждают, что нужно ориентироваться не столько на удаленность от МКАД, сколько на загруженность трасс. "Например, расстояние 30-40 км от МКАД по Ярославскому или Дмитровскому шоссе по времени, затраченному на дорогу до Москвы, равносильно 50-60 км по менее загруженным трассам, например "Дон", Рижское и Киевское шоссе. При этом объекты на таком удалении можно приобрести гораздо более высокого качества и большей площади в поселках с более развитой инфраструктурой",— уверена Светлана Привалова.

На меньшую стоимость можно рассчитывать, если рассматривать вариант каркасного домостроения. "Так, в пределах 1 млн рублей сегодня можно приобрести дачный дом из клееного бруса площадью от 30 до 100 кв. м. Все тот же клееный брус или сэндвич-панель для дома площадью от 100 до 300 кв. м обойдется собственнику в 2-3 млн рублей. Однако к этой сумме необходимо приплюсовать еще и земельный участок, минимальная стоимость которого сегодня составляет около 500 тыс. рублей за 7 соток",— рассказывает Андрей Кройтор.

Если близость к Москве — не главный фактор в выборе жилища, можно присмотреться к сегменту "дальних дач" (в радиусе 80 км от Москвы). Здесь стоимость домовладений в среднем начинается от 2-2,5 млн руб. С таким бюджетом можно приобрести деревянный дом площадью 120-180 кв. м с участком в 6-8 соток по Симферопольскому, Калужскому, Ленинградскому или Дмитровскому шоссе.

Альтернативой коттеджа может служить таунхаус. "За 5 млн руб. можно приобрести таунхаус площадью 110-150 кв. м, расположенный в пределах 15 км по Ленинградскому, Горьковскому или Симферопольскому шоссе. В стоимость также входит небольшой — 2-3 сотки — придомовой участок. Срок сдачи такого объекта составляет от полугода до года, сам таунхаус сдается под чистовую отделку",— рассказывает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

Основной характеристикой таунхаусов является их относительная близость к Москве: они должны располагаться в пределах 30 км от МКАД. "При прочих равных условиях таунхаус обойдется дешевле, потому что у него меньше по площади участок, меньше затраты на коммуникации. Также достигается экономия за счет общих стен",— поясняет Владимир Яхонтов. Есть еще один нюанс. "Стоимость таунхауса будет меньше только в абсолютном выражении — за счет меньшей площади квартиры и небольшого придомового участка. Однако если рассматривать стоимость квадратного метра, то у таунхаусов она выше",— поясняет гендиректор компании Urban Realty Светлана Кондачкова. Например, в поселке "Бристоль" (7 км от МКАД по Киевскому шоссе) за 4,7 млн рублей предлагаются таунхаусы площадью 87 кв. м.

Застройщики ищут способы снижения себестоимости строительства, уменьшают размеры предлагаемых объектов. "Покупательская активность на рынке загородной недвижимости и на сегодняшний день невелика по сравнению с "ожившим" рынком городской недвижимости. По-прежнему большинство запросов приходится на объекты в ценовом диапазоне не более 5-6 млн рублей. Застройщики добиваются приемлемых цен за счет уменьшения площадей земельных участков и самих строительных объектов, за счет оптимизации планировочных решений, за счет изменений схемы инженерных коммуникаций. Масштабность проекта также существенно снижает издержки на единицу площади",— рассказывает Светлана Кондачкова

Оптимизация расходов при производстве позволила компании "Гуд Вуд" предложить дом из клееного бруса на небольшом участке земли приблизительно за 3 млн руб. Так, в поселке "Бакеево" (22 км от Москвы по Пятницкому шоссе) можно купить коттедж за 3,2 млн рублей из клееного бруса метражом 86 кв. м с земельным участком в 2 сотки, стоимость квадратного метра составит 37 тыс. рублей. "В дальнейшем мы стремимся выйти на стоимость 30 тыс. руб. за квадратный метр. Это возможно за счет оптимизации расходов. Мы предлагаем небольшой участок земли, коммуникации проводим самостоятельно",— рассказывает директор по развитию компании "Гуд Вуд" Александр Дубовенко. Однако строительство дома начнется только после его полной оплаты. Дом можно купить и в кредит — по партнерской программе со Сбербанком. Кредит оформляется на 10 лет с первоначальным взносом в 10-15%. До регистрации ипотеки ставка составит 15,5%, после — понизится на 1%.

Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", предлагает присмотреться к апартаментам (жилье без возможности регистрации). Сегодня на рынке Московской области представлено всего три комплекса апартаментов — ЖК "Жемчужина" (50 км по Рублево-Успенскому шоссе), Vitro Village (45-й км Брестского шоссе) и "Бунгало-Клаб" (Дмитровское шоссе, в районе Яхромы). "В ЖК "Жемчужина" стандартная цена квартиры составляет 5-6 млн рублей, а маленькую жилплощадь можно приобрести как раз в районе 4,5 млн рублей. Минимальная цена апартаментов в Vitro Village составляет 3 млн рублей. Это квартира площадью 50 м в пятиэтажном доме со свободной планировкой, под отделку. Цены на квартиры в "Бунгало-Клаб" от 3,5 млн рублей до $400-500 тыс. У комплекса есть своя небольшая территория, рядом хорошие горнолыжные парки",— рассказывает Наталья Кац.

Если покупатель рассматривает как альтернативу московской квартире квартиру в Подмосковье, ему будет из чего выбрать. Как утверждают эксперты, за 4 млн рублей можно приобрести двухкомнатную и даже трехкомнатную квартиру — в зависимости от удаленности от Москвы и популярности направления. По данным компании "Пересвет-Недвижимость", к самым дорогим городам Московской области по стоимости квадратного метра относятся Красногорск, Одинцово, Химки, Мытищи. Так, средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 90-93 тыс. рублей. "Цены на жилье здесь довольно высоки, и за 4 млн рублей можно найти либо хорошую однокомнатную квартиру, площадью свыше 40 кв. м, либо небольшую двухкомнатную в старых пятиэтажных домах либо в девятиэтажных панельных, на первых или последних этажах, площадью 45-48 кв. м",— уверяет руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова.

В Реутово или Химках при бюджете 4 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру либо малогабаритную двухкомнатную, но в старом жилом фонде (38-40 кв. м). В Дзержинском или Котельниках тоже можно присматриваться к двухкомнатной квартире небольшой площади. Более привлекательные предложения двухкомнатных квартир можно найти в районе до 15 км от МКАД, на Восточных и Южных направлениях. Это будет "двушка" площадью 50-54 кв. м, либо даже небольшая трехкомнатная аналогичной площади в старых домах.

Объекты в Подмосковье можно приобрести и с помощью ипотеки. Правда, прокредитовать покупку жилого дома или таунхауса готовы далеко не все банки. При этом заемщику нужно быть готовым, что условия кредита будут предложены более жесткие: ставки и первоначальный взнос могут быть выше, срок кредита меньше. Например, в Банке Москвы можно оформить кредит на покупку жилого дома или таунхауса на 30 лет с минимальным первоначальным взносом в 15% под 14,2-15,95% в рублях и 9,75-11,3% в валюте. В Росевробанке кредит на покупку земельного участка с индивидуальным жилым, садовым домом или дачей можно оформить на 20 лет с минимальным первоначальным взносом в 20%. Сумма кредита составляет от 350 тыс. до 40 млн рублей или от 10 тыс. до 1 млн в долларах или евро. Росевробанк готов кредитовать даже покупку земельного участка под его залог. Максимальный срок кредита составит 20 лет, а минимальный первоначальный взнос — половину от стоимости земли. Процентные ставки составляют 15,5% в рублях и 13,5% в валюте.

Банк Сосьете Женераль Восток предлагает оформить кредит на приобретение коттеджа на земельном участке. Кредит можно оформить на 25 лет в рублях и валюте (доллары и евро) — под 11,5-14% и 9,25-10,5% годовых соответственно. Минимальный первоначальный взнос составляет 30%. Для приобретения в кредит земельного участка в БСЖВ нужно скопить как минимум 40% от цены объекта. Стоимость кредита составит 13,75-14,75% годовых в рублях, 12-13% годовых в долларах и 14,5% годовых в евро. В Альфа-банке кредит на покупку коттеджа можно оформить на 15 лет с 40% первого взноса. Ставка по кредиту составит 17,5-20,5% годовых в рублях и 14,5-17% в долларах. В ЮниКредит Банке минимальный первоначальный взнос составляет 30%. Кредит можно взять на 30 лет, а фиксированные ставки составят 10,75-11,25% в долларах или евро и 12,25-13,25% в рублях.

По подсчетам компании Urban Realty, по ипотеке на загородном рынке приобретается 20-30% объектов. Однако в это число входят и нецелевые кредиты под залог уже имеющейся квартиры. Как утверждают эксперты, рынок загородной ипотеки развивается, но все же оформить кредит на дом или коттедж намного сложнее, чем на квартиру.

При кредитовании коттеджей помимо финансового состояния заемщика банки выставляют три основных требования. "Первое — банки готовы кредитовать дома, расположенные на землях населенных пунктов с целевым назначением под ИЖС (индивидуальная жилая застройка). Объекты, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, кредитуют неохотно и значительно реже. Второе — обязательное заявление полной рыночной стоимости в договоре купли-продажи. И, наконец, дом и земельный участок должны быть оформлены в собственность надлежащим образом. Ни для кого не секрет, что большой процент объектов (домов, коттеджей) в Подмосковье не зарегистрировано, то есть собственник имеет только свидетельство о праве собственности на земельный участок",— рассказывает Светлана Кондачкова.