Северо-западный регион занимает лидирующее положение на земельном рынке России. Особенно выделяется своей политикой Петербург, в котором только за последний год оформлено около 700 договоров купли-продажи на земельные участки. И все говорит за то, что тенденция эта сохранится. Власти Смольного — пожалуй, единственные в стране — не замерли в ожидании президентских выборов, а продолжают проводить земельную реформу. На этой неделе Анатолий Собчак подписал два новых распоряжения, которые еще раз должны подтолкнуть предприятия к выкупу своих участков.
Авангард
Петербургские власти, несмотря ни на какие потрясения федеральных ведомств, занимающихся приватизацией, по-прежнему симпатизируют и покровительствуют предприятиям, выкупающим землю в собственность. Наглядно свидетельствуют об этом два последних распоряжения Анатолия Собчака. Первое из них разрешает выкуп участков в рассрочку. Теперь предприятия, вынужденные платить за свою землю действительно большие суммы (свыше 10 000 минимальных размеров оплаты труда, то есть более 759 млн рублей), могут приобрести ее в рассрочку. При выплате сразу 25% от стоимости участка рассрочка предоставляется на три года, при 20% — на два года. И, соответственно, при выплате меньших сумм рассрочка дается на год.
В настоящий момент высокая стоимость земельных участков может быть только у предприятий, владеющих большими площадями в центре города или выкупающих землю по 200-кратной ставке земельного налога (неприватизированные предприятия). Для того чтобы привлечь последних, стоимость земли для них снизили на четверть.
Второе распоряжение, делающее приватизацию земли еще более привлекательной, снижает повышающие коэффициенты, используемые при определении стоимости участков. Теперь при расчете окончательной цены земли в центре Петербурга будет использован коэффициент два, а не три, как это было ранее. Для земель, расположенных чуть поодаль от Невского проспекта (большинство вокзалов, станции метро и т. д.), коэффициент снижен с двух до 1,5. В общем площадь территорий с коэффициентом три уменьшена, а с коэффициентом два увеличена на 50 гектаров.
Таким образом, несмотря на повышающие коэффициенты к ставкам земельного налога, принятые на уровне федерального правительства, Смольный пытается своими силами сохранить темпы приватизации земли. Основные крупные предприятия, пользующиеся льготами, свои участки уже приватизировали. Теперь дело за теми предприятиями, которые этих льгот не имеют, и за теми, для кого стоимость земли перекрывает реальные возможности их кошелька. Именно на них в первую очередь и нацелена рассрочка. Тем более что финансовый комитет мэрии в соответствии с распоряжением разрабатывает схему взаимозачетов между предприятием-покупателем и городом. Один из вариантов — вексельная система платежей. Финансисты мэрии должны разработать ее в течение ближайшего месяца.
Арьергард
В других ведущих промышленных регионах страны земельных участков продается значительно меньше, чем в Петербурге. В Челябинске, например, продано 136 участков, в Оренбурге — 112, в Вологодской области — 90, в Новгородской — 63, в Псковской — 31, а в Ленинградской — всего 18. В Москве земля вообще не продается, срок аренды в столице колеблется от года до 49 лет.
Решения о выкупе земли далеко не всегда и не везде принимаются просто и легко. Многое, конечно, зависит от местных администраций, от того, насколько они настроены на реформы. Иногда региональная власть настолько творчески подходит к президентскому указу #1535, определяющему общий порядок приватизации земли, что он начинает звучать в духе "не отдадим ни пяди родной земли". Есть и иной, более иезуитский вариант: принять такой закон или постановление, чтобы собственник долго мучился и вспоминал, как ему сладко жилось арендатором. Конечно, и в том и в другом случае налицо нарушение федерального законодательства, но местные власти иногда предпочитают не обращать на это внимания.
Встречаются интересные случаи и на самом прогрессивном Северо-Западе. Например, Калининградская дума до сих пор не может решиться и дать добро на выкуп земельных участков. Мурманская администрация пропустила в своем распоряжении важный пункт, позволяющий выкупать застроенные участки портовых территорий, тем самым лишив возможности приватизировать землю все предприятия, у которых есть деньги. И это при том, что именно причалы, цеха и склады, расположенные на территории портов, имеют особую инвестиционную привлекательность. Отличилась и Ленинградская область, которая просто решила взять и дополнить пакет документов градостроительным паспортом. В результате покупатели земли получили в подарок еще одну долгую и дорогостоящую бюрократическую процедуру. Правда, по информации Ъ, в конце мая этот порядок должен быть существенно упрощен.
Новгородский комитет по архитектуре восстал против засилья банковских и офисных помещений в центре города — по сохранившимся с давних пор нормативам, на микрорайон полагается строго определенное количество коммерческой недвижимости, "которая сейчас стихийно и неуправляемо растет". Комитет отчаянно качает свои права, ссылаясь на ветхозаветные постановления. Предприниматели ссылаются на последние решения властей, но чиновники относятся к ним с недоверием: дескать, мы-то знаем, что старый документ двух новых стоит.
Вологодские власти делают практически то же самое. В выдаваемых свидетельствах на целевое использование участка они пишут примерно так: "Участок может быть использован только под детский садик #42". Интересно, что будет, если детский садик, к примеру, сменит номер или на его месте построят юношеский оздоровительный центр? Рискнем предположить, что не знают этого и власти, выдающие такие свидетельства. В Пскове и Новгороде, чтобы не формулировать всякие там сложные сервитуты и ограничения, полностью запретили приватизировать участки на обширной территории внутри городского вала. Причем историческую ценность представляет только культурный слой земли, и в принципе достаточно было бы запрета на строительные работы без проведения археологических раскопок.
Вообще, как убедились корреспонденты Ъ во время подготовки этого обзора, сознание чиновников отличается некоторой ограниченностью: подавляющее большинство твердо уверено, что выкупленная земля станет либо объектом для спекуляций, либо подвергается немедленному запустению. Причем чем дальше в провинцию, тем эта вера крепче. Но лучше всех сформулировал свою позицию один из представителей калининградской администрации, который заявил: "Частные собственники нужны в городе исключительно для земельного кадастра".
Первые победы
Тем не менее, несмотря на все законодательные фантазии и излишества региональных властей, в Северо-Западном регионе сформировался достаточно оживленный вторичный рынок земельных участков. Особенно активны на нем предприятия, выкупившие большие массивы земли и пытающиеся распорядиться ими по своему усмотрению.
В Петербурге, где власти давно намекали предприятиям на то, что от излишков земли надо избавляться, уже стал хрестоматийным пример с заводом "Позитрон", выкупившим свой участок в несколько гектаров за 250 млн рублей и тут же продавшим одну пятую его часть вместе со строящимся там с давних времен зданием за 200 млн. Покупателем стало АО "Электронимпекс", по сути часть "Позитрона", отпочковавшаяся от него в процессе приватизации. И это типичный случай. В Пскове АО "Импульс" продало частному предпринимателю участок площадью 1200 кв. м, а в Новгороде завод "Акрон" продает часть своих обширных земель практически в самом центре города под гаражную автостоянку.
Статистика таких случаев пока не ведется, но и без нее ясно, что хотя рыночная цена земли уже сейчас перекрывает нормативную зачастую в несколько раз, почти всегда есть желающие ее купить. Выгода очевидна: на освоенных землях, чем бы новый хозяин ни собирался заниматься, гарантировано наличие всех коммуникаций. К тому же растет и цена тех встроенно-пристроенных помещений, которые находятся на выкупленной земле.
В общем, предприятиям есть за что биться, и самые решительные из них идут в своей борьбе до конца. Один из таких борцов — калининградское предприятие "Калининградспецэлектромонтаж". Решив выкупить свой участок в 1,18 гектара в центре города, оно подготовило все соответствующие документы, вплоть до кадастрового плана участка. Администрация взяла тайм-аут, который явно затянулся. Тогда предприятие, не дожидаясь решения властей, подало в суд и выиграло его. Таким образом, "Спецэлектромонтаж" получил возможность выкупить землю по президентскому указу независимо от воли калининградской администрации. Последствия демарша таковы: в городской фонд имущества немедленно поступило еще 12 заявок на выкуп земли, причем подавшие их предприятия настроены весьма решительно.
Аналогичная ситуация в Ленинградской области. Областное предприятие "Выборгсетеснасть" более полугода судилось с областным комитетом по управлению госимуществом за выкуп одного из своих участков. В соответствии с городским планом развития, разработанным комитетом по архитектуре, этот участок попадал под новое строительство. Однако юристы предприятия посчитали, что пользование участком в течение вот уже 45 лет дает их ведомству право на его выкуп, и суд их поддержал. Так бюрократия потерпела еще одно фиаско.
ЕКАТЕРИНА Ъ-ГОЛУБЕВА,
ЮРИЙ Ъ-ЗАЦЕПИН