Рынок элитного жилья уже давно превратился в самостоятельный сектор петербургского рынка недвижимости. До последнего времени его развитие было связано с деятельностью риэлтерских компаний, расселявших коммуналки. Однако 80% годных к расселению коммуналок уже проданы новым владельцам, и сейчас начинается новая фаза развития, когда основную массу дорогого жилья будут поставлять на рынок девелоперы.
80% петербургских элитных квартир — бывшие коммуналки
В Петербурге, как и в Москве, рынок элитной недвижимости начинался с операций по расселению коммунальных квартир. В первой половине 90-х годов такие операции приносили большую прибыль, и именно на этот сегмент рынка были ориентированы лучшие риэлтерские силы Петербурга. Энергичность петербургских риэлтеров привела к тому, что коммунальных квартир в престижных районах города практически не осталось.
География расселения петербургской элиты сложилась уже давно, и в последние год-два принципиально не меняется: кварталы вокруг Смольного, в районе станции метро "Чернышевская" (улицы Фурштадтская, Шпалерная, Чайковского; особенно престижны Таврическая улица и весь микрорайон Таврического сада); Адмиралтейский район — вокруг Исаакиевской площади и в начале Гороховой; прилегающие к Невскому проспекту улицы — Пушкинская, Восстания, Большая и Малая Морская, Итальянская); Васильевский остров — набережные Невы, 1-я, 2-я, 3-я линии; Петроградская сторона — Мытнинская набережная, Кировский и Кронверкский проспекты. По традиции элитными считаются районы Каменного острова и Марсова поля.
В Петербурге пока не сложилось единых критериев, позволяющих называть квартиру элитной. Во всяком случае, площадь ее должна быть не меньше 100 м2 при удобной планировке. Если принимать в расчет полный набор стандартных признаков — местоположение, качество дома, площадь, качество ремонта, вход с улицы, наличие парковки, охраны, социальный состав соседей, — то таких квартир очень немного, и даже самые крупные риэлтерские фирмы вряд ли проводят по ним больше 1-2 сделок в месяц.
Стоимость ремонта все заметнее влияет на конечную стоимость элитных квартир. В некоторых случаях ремонтные работы стоят не меньше, чем сама квартира (средняя стоимость ремонта — $300-350 за м2, но нередко он бывает и дороже). Приобретать перспективные квартиры в собственность, затем проводить перепланировку и уже на конечной стадии искать покупателя могут себе позволить только очень устойчивые компании. В последнее время эта схема непопулярна, поскольку спрос на дорогостоящую недвижимость очень ограничен.
Срок реализации квартиры общей площадью от 100 до 200 м2 зависит от местоположения и этажа. Квартиры в центре на 1-2 этажах продаются достаточно быстро, поскольку удобны для размещенения небольших офисов. Цена их колеблется от $350 до $540 за квадратный метр (без стоимости ремонта). В принципе устраивать офисы в жилых квартирах незаконно. Как повлияет на эту категорию объектов изданное в декабре прошлого года распоряжение мэра об усилении контроля за надлежащим использованием жилых помещений, пока неясно. Возможности полностью проверить весь жилой фонд у администрации нет, но выборочные проверки вполне вероятны, и если с запрещением устраивать офисы в квартирах начнет реализовываться "московский вариант" с соответствующими санкциями, цены на такие квартиры будут снижаться.
Перевод помещения на первом этаже в нежилой фонд — процедура, достаточно отработанная операторами вторичного рынка, но в любом случае она означает временные (до 2-3 месяцев) и финансовые (до нескольких тысяч долларов) затраты.
На смену коммуналкам приходят новые квартиры
Сделки с элитными квартирами занимают 3-5% общего объема операций на рынке петербургской недвижимости (по данным агентств "Дом Плюс", "Бекар", InterOccidental и "Адвекс"). За год на вторичном рынке через брокеров-посредников продается 100-120 квартир, полностью отвечающих требованиям покупателей с высокой платежеспособностью, и 1000-1500 квартир с разного рода недостатками.
Специалисты считают, что возможности старого фонда в историческом центре практически исчерпаны (или будут исчерпаны в ближайшие месяцы). В принципе привлекательных коммуналок хватает, но их расселение и доводка до необходимого уровня качества требуют таких затрат, что срок окупаемости проектов реконструкции составит пять-семь лет, на что отечественный инвестор, как правило, не идет.
Серьезную конкуренцию вторичному рынку элитных объектов могут составить реконструируемые жилые дома и коттеджные поселки в ближнем пригороде. Проекты, связанные со строительством элитного жилья (надстройка мансард, реконструкция, новое строительство) через посредников обычно не проходят — застройщики используют собственные схемы реализации, избегая комиссионных затрат.
Проекты малоэтажного строительства в черте города, несомненно, перспективны. Во всяком случае, реализовавшие их компании считают этот бизнес выгодным и намерены расширять свое участие в нем. В конце лета прошлого года был сдан в эксплуатацию элитный комплекс на пересечении проспекта Славы и Бухарестской улицы, состоящий из 24 блокированных четырехэтажных коттеджей и 16-квартирного дома. Комплекс был возведен совместными усилиями компаний "РуссобалтСтрой" и "Итус". По данным застройщика, все дома и квартиры проданы. Однако по другим сведениям, часть объектов до сих пор принадлежит застройщику и выставляется в листингах. Первоначальная стоимость 1 м2 составляла $750 для коттеджей и $1100 для квартир. По данным Ъ, были случаи перепродажи на вторичном рынке по ценам на 15-20% выше цен застройщика.
В конце прошлого года компания "Итус" приступила к реализации еще одного проекта малоэтажной застройки, получив землеотвод на Крестовском острове. По предварительным данным, стоимость одного квадратного метра составит до $3 тыс., завершение строительства запланировано на 1997 год.
Впрочем, несмотря на успехи коттеджных застройщиков, больший интерес инвесторы проявляют все же к многоэтажным элитным проектам. Первым из них принято считать реконструкцию дома на Мойке, проведенную ныне не существующей компанией "Петер-Хака". К концу 1994 года все квартиры в этом здании были проданы по цене от $2 тыс. за квадратный метр. Но, по мнению ряда экспертов, несмотря на высокую стоимость квартир, девелопер не получил существенной прибыли от реконструкции здания.
Сейчас в разной стадии готовности находится еще около десяти аналогичных проектов, однако крупнейшим и, пожалуй, наиболее продвинутым является проект строительства многофункционального здания на Петроградской стороне, невдалеке от крейсера "Авроры". Заказчиком строительства является компания "Евросиб-СПб". Здание сдается в три очереди. Первая состоит из 62 трех-шестикомнатных квартир, подземного гаража, примерно 2 тыс. м2 офисных площадей, спортивно-оздоровительного центра с бассейном и сауной. Площадь расположенного ступенями (от 6 до 9 этажей) здания — 18 815 м2. Ориентировочная стоимость проекта — $24 млн.
Сдача в эксплуатацию первой очереди планируется летом-осенью 1996 года. Стоимость продажи 1 м2 жилья составляет $3,5-5 тыс. По словам менеджеров проекта, уже оплачены покупателями более 10 квартир по цене $3500 за м2. Что, в принципе, вызывает удивление, поскольку даже для московского рынка недвижимости такие цены близки к предельным.
Общую емкость рынка элитного жилья в Петербурге оценить весьма сложно. По данным ведущих риэлтерских фирм, ежегодный объем сделок с дорогим жильем составляет примерно $40-50 млн. Ценовая ситуация такова, что петербургские квартиры, относящиеся к элитным, не намного дороже типовых квартир в Москве. Поэтому, несмотря на относительно невысокий спрос на дорогое жилье сегодня, перспективы роста у этого рынка, несомненно, есть, а вложение средств в элитное жилье, по оценкам специалистов, может приносить довольно высокие прибыли.
ИГОРЬ Ъ-ИВАНОВ, ДМИТРИЙ Ъ-СИНОЧКИН