В Госдуму внесен законопроект, подводящий все сделки с участием физлиц по покупке жилья в новостройках под действие 214-ФЗ о долевом строительстве. Если депутатов поддержит правительство, то девелоперы лишатся возможности продавать квартиры по векселям и предварительным договорам (80-90% от общего числа сделок). Застройщики предупреждают, законодательная инициатива еще больше усложнит их отношения с банками и обернется массовым разрывом контрактов по инициативе покупателей.
Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства" был внесен в Госдуму несколько недель назад, сообщил "Ъ" один из инициаторов законопроекта, депутат Госдумы Александр Коган. "Сейчас профильные ведомства — Минрегионразвития, Минэкономразвития, Федеральная служба по финансовым рынкам и Минюст — готовят заключение, которое должно быть вынесено в течение двух недель",— надеется господин Коган. Представитель Минрегионразвития подтвердил факт получения законопроекта. Глава думского комитета по финансовому рынку, за которым закреплен законопроект, Владислав Резник вчера не отвечал на телефонные звонки "Ъ".
Новый законопроект позволит подвести под действия закона N 214 "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" все финансовые схемы, которые используются застройщиками для привлечения средств покупателей на разных стадиях строительства дома, отмечает господин Коган. Также депутаты предлагают отменить НДС, который по 214-ФЗ обязан выплачивать застройщик с каждого заключенного договора.
Сегодня на рынке наибольшее распространение получили две схемы, позволяющие застройщикам обойти 214-ФЗ,— вексельная схема и договор предварительной купли-продажи. По данным Федеральной регистрационной службы, в 2006 году по всей России было заключено 58,55 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что составляет около 17% от общего объема построенного жилья. Общая сумма заключенных договоров составляет 165,42 млрд руб. По словам руководителя IRN Олега Репченко, в Москве по 214-ФЗ заключаются лишь 10% сделок, в то время как на вексельные схемы и предварительные договоры приходится по 45%.
Номиналом векселя устанавливается стоимость квартиры, планируемая дата сдачи дома в эксплуатацию устанавливается в качестве срока погашения векселя. "При этом компании не дают никаких гарантий, что покупатели получат квартиры в счет погашения векселей",— говорит Александр Коган. В любой момент застройщик может досрочно отозвать свои векселя и потребовать от покупателей выплатить неустойку в размере 10% от его стоимости.
В предварительном договоре купли-продажи застройщик обещает заключить окончательный договор с покупателем к моменту завершения строительства и госрегистрации жилья. При этом предварительный договор компании подписывают только после того, как покупатель в виде предоплаты равными долями внесет всю стоимость квартиры. В случае нарушения застройщиком условий договора покупатель не может разорвать контракт. Продавец же, напротив, даже за недельную просрочку платежей может отказаться выполнять условия предварительного договора и потребовать от покупателя неустойку — 10% от внесенной суммы.
Девелоперы утверждают, что использовать вексельные схемы и предварительные договоры их заставляют жесткие условия, зафиксированные в 214-ФЗ. "Недавно в Ростове-на-Дону мы выплатили дольщикам 7 млн руб., так как построенный нами по 214-ФЗ дом вовремя не прошел госкомиссию",— приводит пример коммерческий директор "Снегири девелопмент" Дмитрий Шмелев. "Поправки в 214-ФЗ приведут к ужесточению требований со стороны банков-заемщиков, которые на фоне кризиса ликвидности и так практически не выдают кредиты девелоперам",— настроен пессимистично президент корпорации "Главстрой" и Национальной ассоциации девелопмента Артур Маркарян. С ним соглашается заместитель гендиректора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова: "По 214-ФЗ банк несет солидарную ответственность с застройщиком перед дольщиками за неисполнение обязательств". К тому же, по ее словам, 214-ФЗ предусматривает расторжение договора по инициативе дольщиков, что может повлечь за собой массовый срыв сделок и, соответственно, проблемы с финансированием проекта.