Российский рынок ипотеки впервые за четыре года не вырастет, а сократится. По прогнозу АИЖК, до конца 2008 года будет выдано 305 тыс. ипотечных кредитов, что почти на 23% меньше, чем в 2007 году. Банкиры прогнозируют значительное увеличение просрочки по портфелям ипотечных кредитов и готовятся фиксировать по ним убытки.
В минувшую пятницу АИЖК опубликовало прогноз, согласно которому во втором полугодии количество выдаваемых ипотечных кредитов не превысит 92 тыс., что на 56% меньше, чем в первом полугодии. В 2007 году, по данным АИЖК, в России было выдано более 395 тыс. ипотечных кредитов, в этом году их число снизится на 22,7% и не превысит 305 тыс. Учитывая, что средний размер ипотечного кредита, по оценкам участников рынка, составляет порядка 1,8 млн руб., объем выданных кредитов по итогам года не превысит 549 млрд руб. Объем ипотеки снизится на 1,3% по сравнению с 2007 годом (556,2 млрд руб., по данным ЦБ). По словам банкиров, с начала года средний размер ипотечного кредита вырос на 15%, что объясняет разницу между снижением числа кредитов и из объема.
Рынок ипотеки сократится по итогам года впервые за последние несколько лет. По данным Банка России, в 2005 году ипотека выросла в 3,1 раза, в 2006-м — в 4,8 раз. В 2007 году на фоне начавшегося прошлой осенью финансового кризиса и удорожания стоимости ресурсов рост приостановился, однако по итогам года рынок вырос в 2,1 раза. Еще в сентябре банкиры уверяли, что ипотечный портфель вырастет по итогам года хотя бы на 50%, а в 2009 году — на 38% (см "Ъ" 15 сентября). Уже в начале октября они надеялись, что им удастся достичь прошлогодних показателей, а прогнозировать объемы следующего года отказывались (см. "Ъ" от 8 и 10 октября).
К выводам о сокращении ипотечного портфеля по итогам года эксперты АИЖК пришли, проанализировав события последних недель, когда банки стали сокращать и ужесточать ипотечные программы (см. "Ъ" от 19 сентября). С 20 сентября ставки по кредитам повысили 16 из 26 участников рынка, в том числе и крупнейшие игроки. Сбербанк повысил ставки по рублевой ипотеке на 1,25-2,25 процентных пункта, а ВТБ 24 — на 0,7. В итоге средневзвешенные ставки по рублевой ипотеке составляют 14,92% годовых, в июле они колебались на уровне 13%. Банки отказались от кредитования строящегося жилья и увеличили первоначальный взнос до 20%. Большая часть банков, по словам банкиров, приостановили выдачу ипотеки, официально об этом объявляли ХКФ Банк, МКБ, МБРР и ряд других (см. "Ъ" от 19 сентября и 29 сентября).
С тем, что рынок российской ипотеки ждет сокращение по итогам года, согласны и банкиры. "Выдавать ипотеку смогут только крупные банки, всегда предъявлявшие высокие требования к качеству заемщика",— считает директор департамента розничных банковских продуктов "Абсолют банка" Эмиль Юсупов. Даже они, как заявил на прошлой неделе предправления ВТБ 24 Михаил Задорнов, постараются сократить ипотечный портфель или не допустить его увеличения. Ипотеку банки сокращают, поскольку в условиях кризиса не могут прогнозировать стоимость ресурсов в долгосрочной перспективе, а средний срок выдачи ипотеки, по данным ЦБ РФ, 17,5 года. Обычно рост просрочки по кредитному портфелю поглощается за счет увеличения его объема, если портфель не растет, количество проблемных кредитов в нем становится более заметным, поясняет заместитель начальника аналитического отдела "АК Барс Финанс" Полина Лазич. Общей статистики просрочки по ипотеке в России нет, если исходить из того, что она достигнет 5%, в категорию проблемных попадут кредиты на сумму около 27,45 млрд руб.
Группу риска составляют банки, во время роста рынка уделявшие мало внимания оценке заемщиков. "Это порядка 70% участников рынка, доля просрочки в целом может увеличиться до 4-5%",— считает директор блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Также будут уязвимы банки, активно кредитовавшие покупку жилья на первичном рынке — ВТБ 24, "Уралсиб", "Абсолют банк", поскольку сейчас велики риски дефолта застройщиков и потери залога. Стандартные случаи возникновения просрочки банкиры готовы решать, укрепляя подразделения по сбору долгов, но на случай банкротства застройщиков они пока не нашли рецепта, отмечает директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников
В итоге банки активизируют работу с просрочкой, увеличат требования досрочного погашения кредитов и реализации залога, считает Эмиль Юсупов. Однако многим придется фиксировать убытки из-за снижения стоимости залога.