Александра Мерцалова о новом моратории на неустойки

Опубликованное 22 марта постановление правительства, которое вводит очередные послабления для застройщиков жилья в виде моратория до конца 2024 года на начисления им неустоек за срыв сроков передачи квартир дольщикам, остался незамеченным. А между тем документ достаточно примечателен.

Подобные моратории власти уже вводили весной 2020 и 2022 годов. Но в обоих случаях для них существовали веские и понятные основания — пандемия и военные действия на Украине. Сейчас формальным поводом называется высокая ключевая ставка ЦБ, исходя из которой рассчитываются пени. Но и она действует уже не первый месяц.

Вероятно, на этот раз к мораторию властей подтолкнула неблагоприятная конъюнктура на рынке жилых новостроек. Так, в Москве и Подмосковье число проданных квартир и апартаментов в рамках договоров долевого участия в феврале сократилось на 6% год к году, в Санкт-Петербурге и области — на 3%, подсчитали в Dataflat.ru. Но больше всего рынок, возможно, напугало заметное снижение к январю — на 14% и 44% соответственно. А с учетом постепенного сворачивания программ льготной ипотеки для широкого круга заемщиков тренд вряд ли быстро поменяется.

Для уже начавших реализацию проектов застройщиков низкие продажи неминуемо приведут к увеличению доли нераспроданного жилья. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», уже сейчас в России реализовано 33% от объема текущего строительства, в относительно благополучном марте 2021 года показатель составлял 44%. В части регионов ситуация хуже. Например, в Краснодарском крае распродано только 26%, в Ленинградской области — 23%.

Перенос сроков ввода в эксплуатацию невостребованного объекта широко используется в коммерческой недвижимости. Многие из заявленных на 2022 год торговых или офисных центров сдаются только сейчас. Для рынка жилья перенос сроков может иметь особый смысл: потенциальные покупатели строящихся объектов традиционно как минимум могут рассчитывать на кредиты по ставкам ниже, чем на вторичном рынке. Да и большую долю нераспроданного жилья удастся не афишировать. Пример городов-призраков от китайского девелопера Evergrande вряд ли кому-то покажется вдохновляющим.

Однако для дольщиков мораторий скорее невыгоден. «Третий месяц ключи от квартиры не дают, дом сдали без лифтов, без вентиляции, а теперь еще и ожидание бесплатное»,— замечает один из покупателей квартиры в новостройке. Между тем введение очередного послабления для застройщиков, казалось бы, на пустом месте создает риск того, что эта формально временная антикризисная мера становится одной из постоянных рыночных реалий.