Пять тысяч в «квадрате»

Новосибирский горсовет по инициативе профильного экспертного совета может принять решение, согласно которому застройщикам предстоит отчислять по 5 тыс. руб. с каждого квадратного метра планируемого к строительству жилья. Эти средства будет аккумулировать муниципальный бюджет для возведения школ и детских садов. Таким способом городские власти и бизнес-сообщество попытаются снять запреты прокуратуры на жилищное строительство при его необеспеченности объектами социальной инфраструктуры. По данным мэрии, за несколько последних месяцев застройщикам было отказано в проектах на 300 тыс. кв. м. Строительные компании поддержали идею отчислений, но считают необходимым ввести дифференциацию платежа в зависимости от характеристики проекта и установить гарантии целевого расходования этих средств.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Общественный экспертный совет при мэре Новосибирска по вопросам градостроительства разработал механизм финансирования развития социальной инфраструктуры. Он порекомендовал горсовету принять порядок заключения соглашения о взаимодействии между застройщиком и муниципалитетом.

Подготовленный экспертным советом проект документа предполагает, что застройщик будет выплачивать в бюджет Новосибирска по 5 тыс. руб. с 1 кв. м площади квартир запланированного жилого дома (без учета балконов, лоджий, веранд и террас), апартаментов или гостиницы. В проекте указываются и возможные, помимо прямого платежа, условия соглашения. В их числе: возведение застройщиком социального объекта на свои средства с последующей его передачей муниципалитету безвозмездно или с выкупом в течение трех лет (платежом застройщика станут его затраты на погашение банковского кредита), а также передача на безвозмездной основе земельного участка для строительства социальных объектов. При любом варианте расходы застройщика не могут быть меньше, чем 5 тыс. руб. с 1 кв. м запланированного им жилья. Компания заключает соглашение добровольно и сама может выбрать подходящую для нее форму отчислений.

Необходимость подобных соглашений член президиума экспертного совета, вице-мэр — начальник департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев пояснил запретами прокуратуры Новосибирска на реализацию проектов жилищного строительства, не обеспеченных социальной инфраструктурой. По его данным, с октября 2023 года были отклонены заявки застройщиков на возведение в общей сложности 300 тыс. кв. м жилья. Быстрое решение проблемы силами муниципалитета невозможно. Как сообщил вице-мэр, только на строительство необходимых 17 школ требуется 30 млрд руб., и таких средств у городских властей нет. Зато есть нехватка 20 тыс. мест в школах.

По оценке господина Кондратьева, резерв, то есть объем уже разрешенных проектов, на декабрь 2023 года составлял 4 млн кв. м. «Будем расхлебываться по этой истории (с запретами на новое строительство.— „Ъ“) через два-три года»,— спрогнозировал вице-мэр, выступая на президиуме экспертного совета в конце прошлой недели. Тогда он пояснил, что размер предполагаемых отчислений был определен исходя из стоимости возведения социальных объектов по отношению к цене строительства жилья для горожан — 9,8 тыс. руб. на 1 кв. м жилой площади. «Подход предложили следующий: 50% бюджет сохраняет, 50% предполагается финансирование застройщиками»,— вывел формулу Алексей Кондратьев, добавив, что размер платежа еще предстоит дифференцировать в зависимости от маржинальности проектов.

При подготовке проекта соглашения был использован пермский опыт. Как сообщал „Ъ-Прикамье“, власти города заключают с застройщиками соглашения о взносах на развитие социнфраструктуры, когда девелопер хочет повысить на конкретных участках высотность и плотность застройки более чем на 60% от установленных показателей. Там после недавнего повышения размер платежа составляет 7,6 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади жилого помещения. К концу прошлого года власти Перми заключили с застройщиками 11 соответствующих соглашений, по которым в бюджет поступило 917 млн руб.

«Действительно, сумма в 5 тыс., особенно для больших объектов с минимальной маржинальной стоимостью на окраинах, она очень и очень большая. Мы все это признаем. Это сумма, для того чтобы как-то сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Если я напишу 3 тыс., то у нас есть уверенность, что мы эту ситуацию не сдвинем»,— поддержал предложенный размер отчислений гендиректор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов. По его словам, дифференциация должна быть проведена в ближайшее время.

Другие застройщики против самой идеи отчислений также не возражали. Впрочем, проект соглашения, по мнению некоторых из них, требует серьезной доработки. «Там ни слова не написано о том, куда эти деньги будут потрачены. Никакого регламента для мэрии не существует. Почему они должны пойти на социальные объекты — совершенно неясно»,— высказал на заседании президиума претензию к документу председатель координационного совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Михаил Федорченко.

Директор СК «Вира-строй» Михаил Постников посчитал целесообразным ввести длительную рассрочку платежа для застройщиков. «Мы пришли, получили разрешение на строительство на 100 тыс. кв. м, у нас возникло обязательство одномоментно выплатить 500 млн руб. Мы пока не имеем продаж, и через полтора месяца обычно после разрешения на строительство мы получаем банковское финансирование»,— рассказал он о проблеме, с которой могут столкнуться строительные компании. Решая ее, авторы проекта к заседанию совета 30 января внесли в текст документа дополнения, согласно которым половину суммы застройщик должен внести в течение 30 дней после подписания соглашения, вторую половину — в течение года с момента выдачи разрешения на строительство.

«Застройщики — в основном частные коммерческие компании. Эти дополнительные затраты они заложат в цену»,— уверен эксперт по недвижимости из Кемеровской области Вадим Хващевский. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков также считает, что практика таких соглашений приведет к росту цен, что сократит спрос. В результате цены на недвижимость снизятся. «Рост стоимости жилья за счет этой меры, на мой взгляд, если и будет, то незначительный, так как застройщики не могут повышать цены мгновенно. Если речь идет о проектах сегмента эконом, то там тоже есть своя конкуренция. Поэтому издержки они будут стремиться компенсировать за счет еще большего удешевления планировочных решений и формирования большего количества квартир меньшей площади»,— сказал „Ъ-Сибирь“ управляющий партнер IPM Consulting Вадим Тедеев.

По словам Алексея Кондратьева, поддержанные экспертным советом документы, касающиеся отчислений застройщиков, будут доработаны, а затем представлены в аппарат мэрии и горсовета, профильную комиссию муниципального парламента.

Валерий Лавский, Лолита Белова