Перепланировка мечты
Может оказаться неподъемной
Фотографии красивых квартир в социальных сетях успешно создают впечатление легкости и доступности перемен в интерьере. Убираешь стену между комнатой и кухней — и получаешь современную кухню-гостиную, никуда не переезжая. Такие изменения обойдутся в два раза дороже ремонта: второй раз придется платить, возвращая исходный вид перед продажей, или по распоряжению Мосжилинспекции. За «тяжкие последствия» перепланировки можно лишиться квартиры.
Фото: Getty Images
В Москве 70% домов построены до 1980 года — более 40 лет назад. Большая часть, 41%, появилась в период 1958–1971 годов, подсчитали в ЦИАН. В то время строились преимущественно пятиэтажные хрущевки. Ближе к перестройке дома возводили более высокой этажности. И в тех и в других качество квартир по современным меркам низкое: небольшие площади, смежные комнаты, совмещенные санузлы, маленькие кухни. Если смотреть на долю квартир в таких домах в общем объеме столичного жилфонда, получится, что на них приходится всего 24%.
Если степень усталости домов — естественного износа — можно частично снизить капитальным ремонтом, то с моральным старением жилья бороться гораздо сложнее. «Среди общих признаков морально устаревшего жилья в Москве: отсутствие лифта (вообще или грузового), проходные комнаты в квартире, мусоропроводы в доме»,— перечислила директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. По словам эксперта «ЦИАН. Аналитики» Виктории Кирюхиной, бывает, что покупатели относят к морально устаревшим дома, которые технически находятся в хорошем состоянии и построены десять лет назад. Сейчас покупателям важно общественное пространство дома и вокруг него — если во дворе только песочница и лавочки, жилье сочтут морально устаревшим. «Оценка актуальности не ограничивается только квартирой. Но что касается жилья — вопрос прежде всего к планировкам»,— говорит госпожа Кирюхина. Собственники квартир все чаще берут его решение на себя. Перепланировка — популярный способ обновить жилье под изменившиеся запросы, и законный, если делать ее в установленном порядке. По статистике Мосжилинспекции (отвечает за выдачу разрешений на проведение перепланировки квартир), ответственность за изменения в квартире осознают все больше москвичей. С августа 2020 года подать документы можно онлайн. Только в прошлом году поступило 36 тыс. обращений на согласование перепланировок, что на 60% больше, чем в 2020 году. В 2019–2020 годах поступало в среднем по 22 тыс. запросов.
Перемены к худшему
И все же перепланировки без нарушения закона — пока редкость. В объявлениях о продаже квартир или публикациях о красивом ремонте до сих пор попадаются кухни, объединенные с балконом, с жилой комнатой или перенесенные в коридор. Это грубые ошибки перепланировки, предупреждают эксперты. «Такие действия не согласовал бы ни один компетентный инженер»,— констатирует старший юрисконсульт офиса «Миэль» (Новогиреево) Анастасия Ромашова. Среди самых распространенных ошибок также — любые действия с вентиляционным коробом; перенос радиаторов отопления на балкон; расширение или перенос мокрых зон в жилые площади. «Нередко кухню переносят на место спальни или гостиной или передвигают зону раковины, потому что владелица хочет мыть посуду перед окном. Это запрещено»,— подчеркивает госпожа Ромашова, добавляя, что перечисленные действия связаны с техническими сложностями и рисками для других жильцов, вплоть до обрушения дома.
Специалисты Мосжилинспекции не проводят плановые проверки квартир на соответствие планировкам. О незаконных перепланировках жилищные инспекторы узнают чаще всего от управляющих организаций (газовщики, электрики). Вторые в рейтинге источников — соседи.
«Неправильные перепланировки — мина замедленного действия. Продать такую квартиру фактически невозможно. Дело времени, когда придется платить за ремонты соседей»,— предупреждает эксперт. Показателен опыт состоятельных собственников, которые, затеяв ремонт, в спальне квартиры на десятом этаже установили джакузи. Наступил день, когда ванная протекла, затопив квартиры на пяти этажах ниже. Владелец джакузи оплачивал ремонт на всех этажах.
По словам Анастасии Ромашовой, даже согласованная перепланировка может затруднить продажу, потому что «ремонт для себя» для потенциальных покупателей окажется неподходящим. Если изменения не согласованы и не узаконены, ни один банк не одобрит ипотеку на покупку такой квартиры. В случае покупки за наличные проблемы могут возникнуть на этапе государственной регистрации. «Объединение баз Росреестра и БТИ позволяет регистратору проверить наличие особых отметок о квартире. Если они есть, переход права на имя нового собственника не произойдет. Для альтернативных сделок это может быть критично — квартира зависнет в цепочке объектов, которые уже прошли регистрацию»,— указывает госпожа Ромашова. Если пометок в документах БТИ нет и регистрация состоится, новый собственник получит небезопасное жилье и постоянно растущий риск наступления последствий. «Поэтому важно, чтобы риелторы хорошо знали планировки домов в локации, в которой работают»,— считает Анастасия Ромашова.
Возможные последствия
Фото: Getty Images
Узаконить перечисленные изменения после того, как они проведены, не получится. Получить одобрение сделанной перепланировки можно, если изменения были из списка разрешенных. Обычно это то, что не влияет на общее состояние дома. Можно переносить дверные проемы или делать их в том числе в несущих стенах. Сносить старые и делать новые антресоли. «В домах с высокими потолками в одном из помещений можно сделать второй этаж, например, спальную зону. Но эту планировку, как и любую другую, необходимо согласовывать»,— напоминает Анастасия Ромашова.
Покупатели жилья развивают гибкость
Планировки квартир в России, с одной стороны, кардинально не меняются. С другой, в среднем раз в десять лет появляется тренд, который закрепляется на рынке и его приходится учитывать в массовом строительстве. Покупателям в любом случае приходится искать компромисс между современными требованиями и имеющимся предложением.
Моральное старение жилья происходит не так быстро, как принято думать, но ему способствует появление новых технологий, меняющих представления о комфортном проживании. Текущий бум технологий проникает на рынок жилья постепенно. «Поэтому жилье, построенное в 90-х или начале нулевых, отнести к морально устаревшему нельзя»,— считает руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов. По его словам, за прошедшие 20–30 лет менялась средняя площадь квартир, площадь отдельных комнат, но по исключительно экономическим причинам. «Классические планировки не подвергались полному пересмотру, в них вносили небольшие корректировки»,— уточняет он. Европланировки, предполагающие объединение кухни с гостиной в одно пространство, в жилых комплексах доступного ценового сегмента нашли своего покупателя, но они не вытеснили классические решения. «Анализ потребительского спроса ГК "А101" показывает, что предпочтения покупателей между классическими и европланировками разделились примерно поровну, и этот паритет сохраняется последние несколько лет»,— приводит пример господин Брызгалов. Важным трендом стало создание гардеробных, постирочных или сервисных комнат.
«Среди новых требований к планировкам — возможность организовать рабочую зону в квартире, деление гостиных или спален на зону отдыха и работы»,— рассказывает директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.
По ее словам, компания пересматривает критерии планировок, как только новая покупательская потребность становится очевидной и устойчивой. Чтобы сделать это своевременно, необходимо постоянно отслеживать динамику планировочных решений, дизайна жилых пространств. На реализацию изменений обычно нужно полтора—два года, этот период соответствует длине продуктового цикла. «Срок, в течение которого точно проявляются новые тренды и становятся нормой для потребителей, соответствует циклу в семь—десять лет. За это время новшества сначала проявляются в сегменте более дорогого жилья, затем переходят в массовый»,— объясняет госпожа Цаплина.
Моральное устаревание быстрее настигает жилые комплексы целиком. «Три—пять лет назад новые ЖК, не обеспеченные инфраструктурой, теряли из-за этого покупателей уже на стадии получения ключей. Сегодня мало даже "базового пула" — основных типов магазинов и набора сервисов. Покупатели перестали задавать вопросы о планировках. Их интересует, как далеко от дома будут школа или фитнес-центр, что откроется на первом этаже, как попасть в метро»,— делится наблюдениями Павел Брызгалов. По его словам, покупатели часто согласны на жилье небольшой площади, но качественные, современные общественные пространства и максимально разнообразную инфраструктуру.
Обязательность согласования перепланировки жилого помещения зафиксирована в Жилищном кодексе. Есть компании, которые берутся за оформление разрешений, назначая разные цены за свои услуги — от 59 тыс. руб. до 160 тыс. руб. в зависимости от площади квартиры, возраста дома и тому подобных деталей. Действует следующий порядок: необходимо подготовить проект перепланировки на бумаге (его может выполнить организация, имеющая свидетельство СРО), получить технический паспорт в БТИ, подать эти документы вместе с правоустанавливающими на квартиру в Мосжилинспекцию, которая рассмотрит их в течение 20–30 рабочих дней и выдаст (или нет) разрешение, которое будет действовать год. По окончании ремонтных работ нужно составить акт их приемки. Самое дорогое — это проект перепланировки. Его подготовка относится к услугам с гибкой ценой, есть предложения от 25 тыс. руб., можно найти дороже или дешевле. Мосжилинспекция оказывает услугу по согласованию планировки бесплатно, а технический паспорт в БТИ стоит 2850 руб.
Если действовать в обратном порядке и согласовывать уже состоявшиеся изменения, расходы будут выше и потребуется решение суда. Сначала нужно получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Этот вид работ не обязательно дороже — на сайте одной из компаний цена такая же, как и за подготовку проекта перепланировки. Но в процессе подготовки заключения специалисты могут нарушить целостность покрытий, чтобы оценить проведенные изменения. То есть ремонт в любом случае придется повторить: если суд согласится с заключением, нужно будет устранять следы проверки, если нет, возвращать квартиру в исходное состояние.
За незаконную перепланировку установлены административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ, уголовная по ст. 216 УК РФ и гражданская по ст. 1064 ГК РФ. «Применение норм зависит от размера ущерба, нанесенного противоправными действиями, и наличия вреда, обязанность по компенсации которого также возлагается на виновного»,— говорит юрист Amulex.ru Александр Титов. Административный штраф для граждан составляет 2–2,5 тыс. руб. Если материальный ущерб будет оценен в сумму более 500 тыс. руб., появятся основания для ответственности по УК. «В случае тяжких последствий от перепланировки, длительного неисполнения требований о приведении квартиры в проектное состояние можно лишиться жилья»,— предупреждает господин Титов. Жилищная инспекция обращается в суд с соответствующим иском, если он будет удовлетворен, квартиру выставляют на публичные торги под обязательство покупателя привести ее в проектное состояние.