Как заработать на квартире во время отпуска

Временная аренда собственного жилья на период длительного отсутствия только с одной стороны выглядит как легкий способ заработать. «Деньги» рассмотрели проблему с разных сторон.

Сдать квартиру в аренду на время длительной командировки, отъезда или летних каникул несложно. Разумная цена, скорее всего, быстро привлечет арендаторов. Сложнее подготовиться к последствиям — не все арендаторы относятся к временному жилью аккуратно. Согласно пессимистичному сценарию, разницы, вырученной от аренды, после оплаты коммунальных услуг может не хватить на восстановление квартиры. Для арендаторов тоже есть минусы. В предложении в сегменте среднесрочной аренды чаще всего участвует жилье экономкласса.

Особенные летние планы, связанные с ремонтом, поступлением в институт, детскими каникулами или просто хорошей погодой и желанием больше бывать на воздухе, ежегодно поддерживают рынок среднесрочной аренды городского жилья. По оценке «Инком-Недвижимости», в этом году желающих снять жилье в Москве на все лето было немного, около 5% от всех арендаторов. Объем соответствующего предложения чуть больше — 8% от объема всей экспозиции жилья в аренду в Москве. Здесь не учтен посуточный наем (это жилье другой категории). По оценке ЦИАН, год назад на краткосрочную аренду приходилось до 5% от всего объема предложения — в условиях неопределенности на фоне пандемии коронавируса краткосрочная аренда выглядела предпочтительнее. На протяжении 2018 и 2019 годов доля держалась на уровне 2–2,5%. Но ситуация может измениться. «В этом году в силе тенденция сезона прошлого года, когда взлетел спрос на загородную аренду. Часть наймодателей, ранее сдававшая квартиры, чтобы жить на даче, изменила тактику и сдают загородную недвижимость, оставаясь в городе»,— отмечает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

Структура сезонных арендодателей разнородна. 13% приходится на семьи с детьми, которые уезжают на дачи или в отпуск к родственникам. 15% — горожане, потерявшие работу. «Они на время переезжают к родственникам и друзьям, сдавая основное жилье»,— поясняет Оксана Полякова. Не менее 17% приходится на долю тех, кто сдает московские квартиры на период каникул, а на эти деньги снимает дачу, уезжает в отпуск либо просто ищет более бюджетный вариант для собственного проживания. «Большая часть арендодателей квартир на лето — пенсионеры, их 55%»,— отмечает госпожа Полякова. По ее словам, предложение на 1,5–3 месяца — исключительно сезонное, летнее, явление. Но это не значит, что желающие сдать квартиру на время 2–4-месячной командировки, не найдут квартирантов. «В другое время года найти арендаторов на короткий срок гораздо сложнее»,— уточняет Оксана Полякова. По ее словам, сезонные «летние» варианты могут быть сданы очень быстро при правильной цене. Быстрее, чем жилье на длительный срок. На рынке массового жилья средний срок сдачи квартиры в аренду составляет три недели, в экономклассе — две недели. В прошлом году до введения карантинных ограничений сдавали за 4–5 дней.

Временное преображение

Сезонная квартира на месяц-полтора может обойтись арендатору на 30% дешевле по сравнению с ценой долгосрочного найма (от 11 месяцев). Если аренда на три месяца, снижение цены может достигать 15–20%. Аренда на 4–10 месяцев подразумевает скидку до 10%. «В сегменте каникулярного найма речь идет в основном об объектах массового жилья эконом- и комфорткласса»,— отмечает Оксана Полякова. По данным ЦИАН, и здесь можно выбрать приемлемый вариант, не поступаясь комфортом. Треть предложений на рынке краткосрочной аренды находится в современных домах, построенных после 2000 года. Еще четверть приходится на хрущевки, 15% — на позднесоветские дома. Более половины квартир для сдачи — с косметическим ремонтом, еще 48% — с евро- и дизайнерским ремонтом. На варианты без ремонта приходится 1% от всего объема предложений.

Собственникам, которые приняли решение участвовать в сезонном предложении квартир в аренду, предстоит сделать из своего жилья подходящее для временного проживания. Это означает, что нужно убрать ценные личные вещи, оставив необходимые для проживания квартирантов — базовая мебель, бытовая техника. Надо освободить места для хранения, например, одежды квартирантов. Сделать это, оставив все свои вещи дома, чаще всего невозможно. По опыту специалистов по недвижимости квартир стандартного размера, где семьи живут постоянно и просто так пустуют шкафы, практически не существует. Исключение — если квартира не однокомнатная и в одну комнату можно запереть свои пожитки. Владельцам однокомнатных квартир, скорее всего, понадобится склад временного хранения. Стоимость самой маленькой ячейки такого склада — около 1,8 тыс. руб., но на маленькие помещения высокий спрос. Поэтому придется ориентироваться на площадь побольше и сумму аренды повыше. Кроме прямых расходов сборы и транспортировка вещей требуют времени. Сразу все возможности — деньги и время — есть не у каждого. Из-за того что обеспечить достаточную степень готовности к аренде трудно или затратно, в этом сегменте можно найти предложение с дисконтом.

Помимо вывоза ценных вещей и запасных ключей стоит подумать о договоре. Договор найма при аренде на несколько месяцев необходимо составлять так же внимательно, как и при долгосрочной. «Надо более тщательно подойти к описи имущества, передаваемого внаем, ведь собственник вернется осенью и продолжит жить в этой квартире и пользоваться этими предметами. Практически все наймодатели единственного жилья очень ревностно относятся к сохранности порядка в нем»,— указывает Оксана Полякова. Все, без чего могут обойтись жильцы и чем вы дорожите, надежнее увезти из квартиры. Опись составляется приложением к договору.

Образец договора можно найти в интернете. Но следует помнить, что в нем обязательно должны быть: наименование передаваемого внаем жилого помещения, его характеристики и точный адрес; данные нанимателя и наймодателя — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства. Данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя. Размер арендной платы, порядок и сроки расчетов. Срок действия договора найма, потому что в случае отсутствия срока найма договор будет считаться заключенным на пять лет. Данные о тех, кто будет проживать совместно с нанимателем. Подписи обеих сторон. Плюс порядок и основания досрочного расторжения договора, права и обязанности сторон, штрафные санкции для нанимателя и для наймодателя, порядок урегулирования споров.

Для хозяев, которые планируют вернуться жить в квартиру после каникул, имеет смысл подумать о страховке имущества и гражданской ответственности — на случай бытовых форс-мажоров в жизни краткосрочных квартиросъемщиков. Если ситуация выйдет из-под контроля и жильцы, например, зальют соседей, страховая компания покроет убытки. Еще один риск, который, обычно упускают из виду, опираясь на аргумент «это всего на два-три месяца»,— это возможный штраф за неуплату налогов на доход от аренды. Он составляет около 40% от суммы неуплаченных налогов плюс возмещение налогов. С учетом текущей ставки аренды на среднюю однокомнатную квартиру в Москве в 35 тыс. руб. налог плюс штраф за три месяца обойдутся в 1,1 тыс. руб. Сумма небольшая. Но с учетом стоимости ячейки склада временного хранения для излишков вещей, возможного штрафа, квитанции за коммунальные услуги и возможных рисков ущерба, вплоть до косметического ремонта квартиры, в течение которого тоже нужно где-то жить, выручка от краткосрочной аренды может стать гораздо менее привлекательной.

Екатерина Геращенко