Пандемия привела к росту цен на новостройки и снижению — на вторичное жилье

Цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке в краткосрочной перспективе часто разнонаправленно меняются под влиянием одних и тех же экономических событий. В период пандемии строящееся жилье продолжает дорожать, квартиры на вторичном рынке начали терять в цене. Предлагая дисконт, продавцы готового жилья пытаются поддержать спрос, который снижается из-за нестабильности доходов покупателей и роста ставок по ипотеке. Новостройки не дешевеют из-за жесткой привязки цены к расходам на строительство.

Остановка производств, предприятий в сфере услуг, рост курса доллара к рублю, падение цен на нефть — весна этого года принесла все возможные экономические риски сразу без понятных перспектив на будущее. Финансовое поведение в такое время определяет неудачный опыт накоплений, складывавшийся из дефолтов, инфляции и непредсказуемости политических решений.

Жилая недвижимость — это единственный актив, который даже при изменении стоимости всегда остается востребованным и понятен большинству населения. «Цены на новостройки продолжают расти, как и интерес к ним на фоне волатильности рынков. За месяц по всей стране квадратный метр подорожал на 2%, до 87 711 руб., за год рост составил 14%»,— говорит руководитель направления новостроек в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Помимо готовности граждан покупать недвижимость, чтобы сберечь накопления понятным способом, рынок стимулирует развитие ипотеки. В частности, в кризис государство часто предлагает субсидируемую ипотеку. В этом году тоже — в ряде проектов можно получить ипотеку под 6,5% годовых на покупку квартиры стоимостью до 8 млн руб. в Москве и до 3 млн руб. в регионах. В 8 из 15 городов-миллионников России средняя стоимость квартиры в новостройке не превышает 3 млн руб.: в Волгограде, Воронеже, Красноярске, Омске, Ростове-на-Дону, Самаре, Уфе, Челябинске. «Мы уже видим возросший за последнюю неделю апреля интерес к небольшому жилью: на 14% для студий и на 19% для однокомнатных квартир по всей стране»,— отмечает Дмитрий Алексеев. Риэлторы уточняют, что в целом спрос на новостройки остается невысоким, но девелоперам сложнее идти на снижение цен, чем владельцам недвижимости на вторичном рынке,— у последних нет себестоимости и есть возможность более гибко реагировать на изменение запросов покупателей. Но и их возможности небезграничны. «Нужно или вводить демократичные предложения по ипотеке для покупателей квартир на вторичном рынке, или снижать цену на квартиры до 15%, иначе спрос будет падать»,— предупреждает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. В начале этого года квартиры на вторичном рынке дорожали — в январе—апреле средняя по России цена выросла на 2,33%, подсчитали в федеральной компании «Этажи». «Но с середины апреля наметилась отрицательная динамика средней стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья. Это произошло впервые с осени 2017 года — последние два с половиной года цены росли»,— рассказал Ильдар Хусаинов. По его словам, «Этажи» ежедневно фиксируют снижение заявленных цен на десятые доли процента. «Фактическая цена продажи за четыре месяца 2020 года снизилась на 4–5%. Параллельно выросло количество случаев, когда собственники больших квартир готовы к дисконту в 20–25% от первоначально заявленной цены»,— отмечает господин Хусаинов, добавляя, что в этом году на фоне снижения среднего уровня доходов населения возможно снижение средней цены на вторичном рынке недвижимости в диапазоне 5–15%. «Глубина падения будет зависеть от того, как быстро стабилизируется эпидемиологическая ситуация в стране, и политики банков относительно ипотечных ставок»,— считает он. Собственники жилья на вторичном рынке, в отличие от девелоперов, могут снять квартиру с продажи и подождать подходящего по цене предложения, чтобы не идти в сделку, стоимость которой не совпадает с их ожиданиями. Исключением может стать только срочная продажа.

Екатерина Геращенко