За прошедший год на рынке недвижимости России произошли глобальные изменения. Девелоперы смогли адаптироваться к новым реалиям, стройкомплекс Липецкой области - в ряду общероссийских трендов: стабильный и прогнозируемый рост вводимого жилья, ориентация на растущее импортозамещение стройиндустрии и ожидание финансирования крупных социальных объектов.

Жилищное строительство в фокусе

Реализация жилищных программ позволила значительно увеличить темпы жилищного строительства в регионе. В 2014 году был введен рекордный 1 млн кв. м жилья. По итогам 2015 года в Липецкой области построено и введено в эксплуатацию 1,061 млн кв. м жилья, что составляет 105% к уровню 2014 года и 101% к заданию по вводу жилья, утвержденному администрацией области на прошлый год. 484,7 тыс. кв. м жилья построено организациями-застройщиками (46% от общего объема ввода жилья); 796,4 тыс. кв. м жилья экономкласса (75% от общего объема ввода). По показателю ввода жилья на душу населения Липецкая область традиционно входит в пятерку лидеров среди субъектов РФ. Ввод жилья на душу населения в среднем по области составил 0,92 кв. м. К показателю в 1 кв. м на душу населения регион намерен приблизиться к 2020 году, возведя за этот период 7,6 млн кв. м жилья.

В текущем году предполагается сохранить достигнутые результаты по строительству и вводу в эксплуатацию жилья: ожидается не менее 1,07 млн кв. м. Экономическая стагнация и рост предложения на рынке жилья обусловили значительное снижение стоимости квадратного метра в регионе. В 2015 году снижение стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке по сравнению с 2013 годом составило 13,6%.

По данным регионального управления строительства и архитектуры, за счет того что темпы роста доходов населения опережали рост стоимости жилья по итогам 2015 года превышен годовой показатель «коэффициент доступности жилья». Имеется в виду количество лет, необходимых семье, состоящей из трех человек, для приобретения стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м с учетом среднего годового совокупного дохода семьи. Так, в 2015 году коэффициент составил 2,44 при плане 2,8. А доля семей, которые имеют возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, выросла до 52,9% (план – 52%).

На начало 2016 года в области в стадии строительства находятся 89 многоквартирных жилых домов общей площадью 1,3 млн кв. м жилья. Вместе с тем в 2015 году количество выданных разрешений на строительство индивидуального жилья увеличилось на 5% – до 4,4 тыс. Крупнейшими проектами в сфере жилищного строительства в настоящее время являются микрорайоны № 29, 30, 31, Университетский, Елецкий, Европейский, Звездный общей площадью более 2,2 млн кв. м жилья. Кроме того, планируется застройка жилого района Романово в Липецком районе. Первая очередь предполагает возведение 1,4 млн кв. м жилья. Всего же на территории более 5,7 тыс. га должно быть построено 6 млн кв. м. Население района может составить около 130 тыс. человек.

Проект планировки и межевания микрорайона Елецкий выполнен архитекторами института «Липецкгражданпроект» по заказу ОАО «Липецкая ипотечная корпорация». Всего на участке площадью 75,3 га предусмотрено разместить более 500 тыс. кв. м жилья, при этом плотность населения микрорайона составит 234 чел./га. Помимо жилых зданий на территории Елецкого микрорайона запланировано строительство двух общеобразовательных школ на 970 и 890 учащихся, три детских дошкольных учреждения: два детских сада по 260 мест, один на 170 мест, один из которых уже сдан в эксплуатацию.

Микрорайон Университетский – это около 30 многоэтажек и около 100 индивидуальных коттеджей площадью 242 тыс. кв. м. Сейчас идет строительство последней пятой очереди микрорайона Университетский, которая будет выделена в отдельный жилой комплекс «Виктория».

Растущие темпы жилищного строительства в региональной администрации связывают с реализацией с 2000 года жилищных программ «Ипотечное жилищное кредитование», «Свой дом», «О государственной поддержке в обеспечении жильем молодых семей». За этот период улучшили жилищные условия более 35 тыс. семей, в том числе 4 тыс. получили компенсацию на погашение целевых займов и ипотечных кредитов при рождении ребенка. На реализацию жилищных программ из федерального и областного бюджета выделено 3,5 млрд руб., что позволило возвести более 2 млн кв. м жилья.

С 2014 года указанные программы включены в состав одной – «Обеспечение населения Липецкой области качественным жильем, социальной инфраструктурой и услугами ЖКХ», фактически срок их действия продлен до 2020 года. Отметим также, что по программе ипотечного жилищного кредитования с госучастием в прошлом году выдано более 4,8 тыс. кредитов на общую сумму более 6 млрд руб.

Социальная инфраструктура: в ожидании импульса

Одним из приоритетных направлений в строительной политике области является возведение объектов социальной сферы. На эти цели в 2014-2015 годах направлено свыше 4,5 млрд руб. Впрочем, из-за экономической и политической ситуации пришлось заморозить строительство и заняться перепроектированием самого крупного спортивного объекта региона – многофункционального спорткомплекса «Катящиеся камни».

Напомним, комплекс возводила структура венгерской АО Market ЗАО «Маркет» – с значительным отставанием от графика, и в конце 2014 года липецкие власти через суд расторгли контракт с подрядчиком. В результате строительство было приостановлено, начался поиск российского инвестора. По условиям объявлявшегося конкурса, начальная цена контракта – около 5 млрд руб. Спорткомплекс должен состоять из нескольких зданий – трех главных функциональных блоков: ледовой арены с трибунами на 6 тыс. мест, многофункциональной спортивной арены площадью 3,3 тыс. кв. м с трибунами со сменой планировки от 800 мест до 3 тыс. мест, бассейнами размером 50x25 м и 10,5x25 м и тренировочным катком.

Между тремя главными функциональными частями предусмотрена автостоянка на 350 машино- мест. Здания будут оборудованы дополнительными гостевыми стоянками – 1,5 тыс. парковочных мест. На данный момент на объекте подведены постоянные инженерные коммуникации, закончены земляные, свайные работы и монтаж ростверков всех зданий. В помещении бассейна выполнены работы нулевого цикла, в зданиях многофункциональной ледовой арены частично выполнено бетонирование фундаментных плит. Полностью построить комплекс планируется в 2019 году.

Стрела в Липецке

Возведение новых крупных жилых микрорайонов в черте Липецка обусловило необходимость создания транспортного сообщения. Генеральный план предполагает развитие скоростного внеуличного пассажирского транспорта на территории облцентра для решения транспортных задач, вызванных ростом городских территорий и ухудшением транспортной доступности некоторых частей города. Столичная ГК «Мортон» планирует построить на территории Липецка линию надземной транспортной системы типа «Стрела» на основе немецкой технологии H-Bahn, которая представляет собой внеуличный транспортный комплекс, интегрируемый в существующую транспортную сеть. Его основные преимущества – высокое качество транспортных услуг, разумная стоимость проезда, высокая скорость доставки пассажиров – до 50 км/ч. Двигаясь на высоте от 4,5 м над уровнем земли, транспортная система не создает помех движению автомобильного транспорта и находится в бессветофорном режиме, точность прибытия на остановочные пункты – до нескольких секунд. Городские районы с плотной застройкой преодолеваются без сноса, трассы не занимают улиц, а пассажирские станции легко интегрируются в существующие и вновь строящиеся здания – остановки малошумного транспорта могут быть интегрированы в ТРЦ. Ранее начало строительства анонсировалось в 2015 году, однако было отложено.

Примерная стоимость строительства одного километра «Стрелы» в шесть раз ниже одного километра метро (стоит в среднем 4,5 млрд руб.) и в полтора раза ниже одного километра скоростного трамвая (оценивается в среднем в 1 млрд руб.). Концепция планировки территории линии надземного скоростного пассажирского транспорта (система «Стрела») по направлению «мкр. Романово – ул. Кривенкова – НЛМК – ОЭЗ “Липецк”» выполнена в соответствии с генеральным планом Липецка на расчетную перспективу до 2035 года. Реализация проекта предполагается в три очереди. Численность населения территориальных округов, по которым может пройти трасса, составляет ориентировочно 425,8 тыс. человек. Максимальная вместимость одного вагона – 65 пассажиров (16 сидячих мест). Расчетный минимальный интервал движения – 3 мин. (в час пик возможно сокращение интервала движения до 1,5 мин.). В составе поезда четыре вагона. Пассажиропоток – не менее 5,2 тыс. пассажиров в час в одном направлении.

Инвестиции в развитие

Строительство – одна из ключевых отраслей региональной экономики, имеющая серьезный мультипликативный эффект. Строительный комплекс Липецкой области сегодня – это более 1 тыс. строительно-монтажных, проектно-изыскательских организаций. В отрасли заняты свыше 25 тыс. человек. Неудивительно, что регион на протяжении ряда лет находится среди лидеров РФ по объему инвестиций в основной капитал.

В 2014-2015 годах значительный объем инвестиций был направлен на развитие промышленных предприятий. Построены четыре завода в федеральной и региональных особых экономических зонах, шесть сельскохозяйственных и перерабатывающих комплексов, велась реконструкция объектов НЛМК. Объем строительных работ стабильно растет с 2009 года. За 2015 год объем строительно-монтажных работ составил 40,2 млрд руб., или 104,9% от показателя 2014 года.

Липецкая область в необходимом количестве обеспечена местными строительными материалами. Производство цемента, кирпича, ячеистых блоков в течение 2015 года по сравнению с аналогичными периодами 2014 года снизилось в 1,5–2 раза. В то же время тротуарной плитки выпускалось в 2 раза больше.

Снижение объема производства строительных материалов обусловлено снижением спроса потребителями других регионов – и прежде всего Москвы и Московской области. В связи с вводом в действие Подгоренского цементного завода в Воронежской области снизилась отгрузка липецкого цемента воронежским потребителям. В то же время объем отгруженной продукции липецкого участка ЗАО «Евроцемент груп» предприятиям области за 2015 год составил 384,1 тыс. т, или 102,5% к 2014 году (374,7 тыс. т). Доля продукции, отгруженной предприятиям области от общего объема производства за 2015 год, составила 50,5%.

В качестве одного из основных направлений развития строительного комплекса Липецкой области следует выделить ввод новых и модернизацию существующих производств по выпуску строительных материалов и конструкций с использованием высокопроизводительных и ресурсосберегающих технологий на основе отечественного сырья. За последние пять лет в регионе реализован ряд инвестпроектов по реконструкции и строительству предприятий строительной индустрии. В 2013 году компания «Бекарт» ввела в эксплуатацию линию по производству стальной фибры, предназначенной для армирования бетона, с годовой мощностью 2 тыс. т. В ООО «ЗСК Сэндвич-панель» в селе Косыревка Липецкого района открылась линия по производству профильных труб с годовой мощностью 50 тыс. т. В 2014 году в ОАО ЗСМ «Елецкий» завершена реконструкция панельного цеха. В настоящее время на заводе ЗАО «Липецкцемент» идет строительство новой автоматической системы отгрузки цемента (нового грузового двора) и подъездных дорог к нему с установкой паллетайзера. ОАО «Липецкий силикатный завод» реализует программу модернизации производства. Здесь начали активно применять немецкую технологию фирмы Lasco по выпуску силикатного кирпича, установили три гидравлических пресса, внедрили в производство автоматизированную немецкую линию фирмы Werhahn по упаковке ячеистого бетона. Все это позволило предложить российскому рынку высококачественный силикатный кирпич, ячеистый бетон и межкомнатные перегородочные силикатные панели – высокоэффективный, экологически чистый строительный материал. В 2016 году на предприятии планируют приступить к производству цветного объемно окрашенного кирпича, чтобы закрепить лидирующие позиции на отечественном рынке.

В настоящее время Липецкая область полностью обеспечена цементом, сборным железобетоном, силикатным кирпичом, газосиликатными и шлаковыми блоками, бетонными изделиями (тротуарной плиткой, бордюрным камнем), металлическими кровельными материалами и доборными элементы для кровли, известью, песком, щебнем, глиной. Регион располагает мощностями по производству стеновых материалов в объеме свыше 750 млн штук условного кирпича в год, сборного железобетона – свыше 500 тыс. кубометров, цемента – 1,6 млн т. В условиях экономического кризиса, снижения спроса на жилье задача участников строительного рынка и региональных властей – сохранить условия для полной загрузки производственных мощностей и для сохранения высоких темпов по вводу объектов. Насколько это им удастся, покажут уже статистические данные по итогам 2016 года.