Строительство жилья коммерческими структурами стало в Москве обычным делом. По некоторым оценкам, в 1994 г. частные компании построили здесь более 300 тыс. м2. Совсем не так обстоит дело в Петербурге, где недавно был сдан в эксплуатацию первый дом, построенный частной компанией. В конце минувшего года застройщик проекта, компания "Росстро", приступила к оформлению документов на квартиры в доме по Комендантскому проспекту.
Промышленно-коммерческая ассоциация "Росстро" была создана в 1990 году рядом промышленных и строительных предприятий Петербурга. Уставными задачами ассоциации являются строительство жилья на основе объединения усилий и средств ее членов. В январе 93 года АО "Росстро" было зарегистрировано как холдинговая компания, являющаяся акционером и учредителем 25 организаций. Уставной капитал АО "Росстро" составляет 960 млн руб.
Проект строительства жилого дома по Комендантскому, 25 был подготовлен еще в конце 80-х годов и сильно отличается от преобладающих в Москве проектов строительства элитного жилья — за последние несколько лет вкусы изменились. В отличие от московских собратьев питерский "первенец" не элитный дом в полном смысле этого слова: в нем не только квартиры улучшенной планировки, но и самые обычные, типовые. Всего в 13-этажном доме 129 квартир общей площадью 8100 м2. Несколько последних этажей отведены под элитное жилье — четырех- и пятикомнатные квартиры общей площадью до 120 м2. Ниже располагаются стандартные одно- и двухкомнатные квартиры.
В строительстве дома компания "Росстро" участвует с ноября 91 года, когда ей были переданы функции застройщика объекта. До этого строительством занималось НПО "Аврора". К концу 91 года объект был заморожен, поскольку НПО, испытывавшее финансовые затруднения, не имело возможности оплачивать услуги подрядчиков. На момент заключения договора с "Росстро" задолженность "Авроры" Строительному объединению квартальной застройки составляла 2 млн руб. в ценах 91 года. Согласно подписанному договору, "Росстро" оплачивало задолженность НПО и принимало на себя все функции заказчика. "Аврора" же получала права на часть построенных квартир. Это был один из первых в Петербурге договоров о долевом участии в строительстве.
В течение 92-93 годов "Росстро" удалось привлечь к участию в проекте около 15 организаций и 10 частных лиц, доля которых составляет порядка 70%. Рентабельность вложений "дольщиков" в проект достаточно высока — так, одна из организаций, заплатившая осенью 92 года 14 млн руб. ($12 тыс.), несколько недель назад реализовала только одну квартиру за $30 тыс. По оценке заместителя директора АО "Росстро" Андрея Ягубцова, себестоимость строительства подобного объекта в сегодняшних ценах составит порядка 10 млрд руб. ($2,9 млн) при рыночной стоимости 1 м2 общей площади не менее $500-600, что, по мнению г-на Ягубцова, позволяет оценить рентабельность вложений в проект в 25-30%.
Таким образом, можно говорить о том, что первый в Санкт-Петербурге проект по созданию коммерческого жилья реализован — и, надо заметить, "малой кровью". По имеющейся у Ъ информации, ряд питерских компаний, приступивших к строительству объектов на заемные средства, столкнулись сейчас с серьезными трудностями при погашении кредита. Связано это, как правило, с тем, что на часть помещений не находится покупателя (или арендатора) по заявленной в ТЭО цене. Реже причинами провалов становятся нарушения графика строительных работ из-за отсутствия денег у застройщика. Эта проблема наиболее характерна для компаний, реализующих при строительстве механизм долевого участия, и возникает она по вполне понятным причинам.
Нередко компании-заказчики для привлечения частных инвесторов устанавливают заведомо заниженную сумму взноса, справедливо полагая, что инвесторы, опасаясь навеки заморозить вложения, заплатят впоследствии еще. (Отметим, кстати, что при досрочном расторжении договоров долевого участия в подавляющем большинстве случаев именно пайщик несет значительные финансовые потери.) Однако далеко не все инвесторы в состоянии произвести требуемые дополнительные взносы, и строительство останавливается.
Причина этого в том, что инвестор, как правило, приобретает объект "незавершенки" на условиях "оплаты натурой", то есть частью построенных помещений. Поскольку продавцом объекта обычно выступало предприятие, не имевшее собственных средств на финансирование строительства объекта, при отказе инвестора довнести некоторую сумму у продавца, как правило, возникали серьезные проблемы. Доля первоначального собственника в строящихся долевым методом объектах составляет порядка 20-30% (не менее 10%), поэтому задержки в финансировании со стороны приводят к срыву сроков введения объекта в эксплуатацию.
Причина успеха "Росстро" не в последнюю очередь состоит в широкой диверсификации деятельности, как по объектам, так и по механизму их финансирования, что позволяет в случае необходимости оперативно перекидывать средства с объекта на объект. Так, уже во втором квартале этого года будет сдан в эксплуатацию второй корпус дома #25. Всего же в стадии активного строительства находятся объекты общей площадью около 210 тыс. м2, из которых в течение ближайшего года будут сданы в эксплуатацию 70 тыс. м2.
Стоит также отметить, что компания тесно связана с двумя крупными петербургскими банками — "Санкт-Петербургом" и "Санкт-Петербургским ИПОТЕКОбанком", что обеспечивает АО сравнительно легкий доступ к банковскому кредиту.
ИГОРЬ Ъ-ИВАНОВ