Вышедшее в ноябре этого года разъяснительное письмо Центрального банка вызвало небывалый интерес состоятельных россиян к вопросу законности приобретения недвижимости за рубежом. Юридические фирмы, специализирующиеся на вопросах личного и корпоративного налогового планирования, давно говорили о возможности осложнений в случае оформления недвижимости на имя российских резидентов. Поэтому эксперты Ъ решили связаться со специалистами юридической компании Roche & Duffay и посоветоваться насчет того, как же сегодня законно приобрести и владеть недвижимостью за рубежом.
Формально проблема делится на две: откуда у покупателя деньги и насколько законно оформление и владение недвижимостью за рубежом. Решение первой проблемы — это обоснование происхождения денег, уплачиваемых за приобретаемый дом, виллу или квартиру. Налоговая инспекция (а теперь, скорее, налоговая полиция) может заинтересоваться, чисты ли эти средства в налоговом отношении. Конечно же, частично эти препятствия преодолеваются оплатой покупки с офшорного счета — неважно, личного или корпоративного. По мнению специалистов Roche & Duffay, несовершенство российских налоговых законов позволяет сравнительно легко переправлять достаточные для приобретения дома средства за границу. Как говорится, дело техники.
Что же касается законности владения недвижимостью за рубежом, то, несомненно, ее покупка является инвестицией, и как таковая должна производиться по лицензии.
Пункт 9 указа президента РСФСР от 15.11.91 #213 "О либерализации внешнеэкономической деятельности" гласит: "Установить, что осуществление инвестиций за рубежом, включая покупку ценных бумаг, юридическими лицами, зарегистрированными на территории РСФСР, и советскими гражданами производится по лицензиям в порядке, определяемом правительством РСФСР".
Хорошо, если вы купили дачу в Финляндии или бунгало на Багамах до выхода указа 1991 года. Что же делать тем, кто собирается сделать это сейчас? Способы давно существуют. Их широкое применение в мировой практике налогового планирования, зачастую в условиях жесточайших налоговых законодательств, говорит об их полезности и для российских лиц.
Российские клиенты давно пользуются очевидными преимуществами офшорных компаний. В широком смысле это просто иностранные компании, в узком — зарегистрированные в безналоговых зонах (остров Мэн, Багамы, Кипр, Гибралтар). Для многих такая компания — это просто счет, которым достаточно удобно управлять и который находится вне пределов досягаемости и внимания российских компетентных и менее компетентных, но тоже очень заинтересованных органов и лиц. Формально компания владеет и распоряжается своим имуществом, включая денежные средства на ее счетах, недвижимость и так далее. Сам факт распоряжения счетом иностранной компании или даже занятие должности директора в ней не встречает возражений со стороны российского законодательства.
Специалисты Roche & Duffay рекомендуется приобретать недвижимость на имя офшорной компании. Это дает следующие преимущества. Во-первых, компания не тождественна ее владельцам, особенно при наличии, помимо реальных, номинальных владельцев компании. Наличие номинальных владельцев сильно затрудняет установление связи между недвижимым имуществом и тем, кому оно в конце концов принадлежит.
Номинальные владельцы компании — физические или юридические лица, не имеющие непосредственного отношения к реальному, или бенефициальному, владельцу компании. Акции (доли) оформляются на них, и в соответствующем реестре компаний появляются их имена, а не имена бенефициальных владельцев. Отношения между теми и другими оформляются в виде Декларации номинальных владельцев, где последние обязуются следовать во всем инструкциям бенефициаров и только им, заранее отказываются от доходов и других прав в пользу бенефициаров. Бесправие номинальных владельцев компании закрепляется соответствующим документом. Сведения о бенефициарах могут храниться в государственных органах и ни под каким видам не подлежат огласке. Например, данные о бенефициарах офшорных компаниях на Кипре хранятся в ЦБ. Правила, однако, изменятся с начала 1995 года, когда эта забота будет переложена на адвокатов.
Во-вторых, офшорность компании позволяет избежать налога на имущество в стране ее регистрации.
Однако если вам захочется продать сравнительно недавно купленную недвижимость, скорее всего, придется заплатить высокий налог на продажу. Так, в Австрии продажа недвижимой собственности в течение 10 лет с момента ее приобретения влечет спекулятивный налог в размере 50%! Но это еще не все. Даже если вы продаете дом или квартиру по истечении десятилетнего срока, стандартная ставка на передачу недвижимости, взимаемая с покупателя и таким образом увеличивающая для него реальную цену покупки, составляет 3,5%. Добавьте 1% за регистрацию и примерно 3,6-процентную комиссию риэлтера. Все эти расходы можно исключить, передавая не саму недвижимость, а акции (доли) владеющей ею компании. В худшем случае вы заплатите несколько десятков или сотен долларов гербового сбора в стране регистрации за передачу акций.
Что же касается взаимоотношений между реальными и номинальными владельцами компаний, то они, как правило, оформляются в виде траста — это удобно и чаще всего выгодно для реальных владельцев недвижимости. При этом в траст передается не сама недвижимость, а акции компании, которой она принадлежит. Как известно, суть траста в том, что одно лицо, учредитель траста, передает свое имущество другому лицу, доверительному собственнику, с тем, чтобы тот владел и управлял им в интересах третьего лица, выгодоприобретателя, или бенефициара. При этом учредитель и бенефициар могут быть одним лицом. Хотя при этом и не образуется нового юридического лица, такое имущество приобретает особый юридический статус: на него, к примеру, не может быть обращено взыскание в случае банкротства доверительного собственника.
На имя траста может быть открыт отдельный счет, от его имени могут делаться инвестиции, у него могут быть свои собственные обязательства. Доверительный собственник инвестирует предоставленные в его распоряжение средства по собственному усмотрению, но в рамках условий трастового соглашения. Что касается выплат бенефициару, то их сроки и размеры также определяются трастовым соглашением и могут быть поставлены в зависимость от определенных событий. В конечном итоге все имущество, включая доходы от инвестиций, но за вычетом управленческих расходов, должно перейти в распоряжение бенефициара.
Трастовая форма владения компанией, а значит и недвижимостью, имеет как свои преимущества, так и недостатки. Преимущества таковы: траст позволяет выделить часть имущества его учредителя в отдельную структуру, обезопасив тем самым это имущество от притязаний кредиторов и государственных органов; траст позволяет законным образом уйти от некоторых налогов; активы передаются под профессиональное управление; траст может выполнять функции завещания, отличаясь от последнего большей гибкостью и секретностью.
Недостатки траста в том, что, во-первых, услуги доверительного собственника оплачиваются, причем размер гонорара порой весьма внушителен. Во-вторых, вы теряете контроль над своим имуществом, подвергая его опасности некомпетентного управления или злонамеренной растраты. И наконец, изменение законодательства может сделать траст бессмысленным с налоговой точки зрения, но менять что-либо будет поздно.
Разумеется, все вопросы оптимального с налоговой точки зрения юридического оформления недвижимости, использования траста и других инструментов налогового планирования являются слишком сложными для их самостоятельного применения. Это должны делать специалисты.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ