Рассказывая о деятельности коммерческих застройщиков в Москве и анализируя их проблемы, обычно приходят к выводу, что предложенная властями схема "50 на 50" для большинства застройщиков просто невыгодна или по крайней мере недостаточно рентабельна. Однако уже сегодня в Москве существуют застройщики, которые охотно работают по такой схеме и получают неплохие прибыли, не прибегая к сбору средств населения для строительства. Правда, для этого нужно иметь как минимум собственную производственную базу, обеспечивающую полный строительный цикл.
При анализе деятельности застройщиков обычно ориентируются на цены стройкомплекса Москвы, то есть на уровень себестоимости, фактически задаваемый департаментом строительства. С одной стороны, это правильно, поскольку госпредприятия стройкомплекса до сих пор являются монополистами в своей области и единолично диктуют цены. Существует даже мнение, что небывалый рост себестоимости строительства в 1993 году был отчасти спровоцирован именно этими предприятиями. Поскольку оплата работы строителей почти всегда происходила с задержкой (зачастую на несколько месяцев) и за это время средства обесценивались, строители были вынуждены выставлять завышенные суммы, чтобы учесть инфляционную компоненту. Кроме того, специфика внутренней бухгалтерии позволяла заключать договоры на поставку стройматериалов задним числом, по уже выросшим ценам. И это искусственное повышение себестоимости строительства отчасти обусловило ее резкий рост в 1993 году.
Что же касается коммерческих застройщиков, то большинству из них также приходилось ориентироваться на условия и цены, выдвигаемые стройкомплексом. Ведь строили-то они силами государственных строительных организаций и на их мощностях. Поэтому себестоимость у них не отличалась от государственной, и в этих условиях требование отдавать 50% построенного городу бесплатно не позволяло получать приемлемую прибыль. А поэтому девелоперская деятельность (если не брать во внимание центр города, где даже завышенную себестоимость можно покрыть за счет высоких конечных цен) постепенно чахла, и вперед начали выдвигаться структуры, привлекающие для строительства средства населения.
Но так можно рассуждать только в том случае, если предполагать, что абсолютно у всех застройщиков отсутствуют собственные мощности. А исключения из правил бывают. Например, ТОО "ППСК ТЭЦ-25".
ТОО "ППСК ТЭЦ-25" выросло из строительного кооператива, образовавшегося в 1989 году. Сегодня в штате компании 10 тыс. человек. Ее основные структурные единицы — 6 строительных трестов, 2 автобазы, 3 бетонных завода, цеха лесопереработки и металлоконструкций, автозаправка, управление механизации, служба заказчика.
По словам генерального директора "ППСК ТЭЦ-25" Михаила Хесина, вначале фирма занималась ремонтом, затем начала строить по госзаказу и одновременно создавать собственную производственную базу, направляя прибыль в производство. Когда компания вошла в состав учредителей Мосстройэкономбанка, окончательно решилась и проблема с кредитами.
Сейчас наиболее активную деятельность компания развернула в Западном административном округе. Взаимоотношения с префектурой строятся по схеме "50 на 50", модифицированной для случаев комплексной реконструкции и застройки пятиэтажных жилых кварталов. Поскольку для сноса пятиэтажек применяется волновая схема, на первом этапе необходимо строительство новых домов для переселенцев из "хрущевок". Поэтому первые построенные дома фирма целиком отдает под переселение, а последние целиком направляет в коммерческую продажу.
Чтобы получить некоторое представление об объемах уже построенного компанией жилья, достаточно следующих цифр. В 1993 году она ввела в эксплуатацию около 50 тыс. м2 жилья. В этом году объемы увеличились, и, по предварительным данным, введенная площадь будет составлять порядка 60-70 тыс. м2. А в следующем году планируется выйти на 120 тыс. м2.
В эти метры входят, например, несколько уже заселенных элитных домов на Рублевском шоссе, построенных по технологии "широкий шаг". Как рассказал г-н Хесин, суть этой технологии заключается в том, что несущие стены здания расположены с интервалом 7,2 метра, что значительно увеличивает количество вариантов планировки. Кстати, столь популярные сегодня технологии "куба" и "призмы" являются лишь модифицированными вариантами "широкого шага", поскольку в этих технологиях "широкий шаг" (7 метров) чередуется с "узким" (3 метра).
Помимо продолжающегося строительства на Рублевском шоссе компания осуществляет еще три программы — в Кунцево, Матвеевском и на Мичуринском проспекте. Пожалуй, самой "продвинутой" из них является реконструкция кварталов в Матвеевском — первый дом под переселение сдан, жильцы переехали и началась разборка первой пятиэтажки. В том же квартале уже на 50% готова коробка дома, предназначенного для коммерческой продажи, и заложены фундаменты еще двух домов.
На Мичуринском проспекте "ППСК ТЭЦ-25" реконструирует три квартала, два из которых застроены пятиэтажками, а третий до недавнего времени занимали предприятия. Вот этот-то третий квартал, представляющий по сути пустырь, и предстояло освободить под новое строительство. К счастью, оказалось, что практически все "обитатели" пустыря — гаражи и базы нескольких строительных предприятий — находились на нем незаконно. В результате пустырь довольно быстро удалось расчистить и приступить к новому строительству.
Примечательно, что все работы компания ведет на собственные и кредитные средства. А покупателям продается либо готовое жилье, либо квартиры на заключительном этапе строительства. Однако для желающих приобрести жилье подешевле предусмотрена возможность заключения договора и внесения средств на любом этапе — чем раньше, тем, естественно, дешевле. Однако, основная масса квартир все же продается на этапе завершения строительства и по рыночным ценам (они колеблются от $1,5 до $3,5 тыс. за 1 м2).
Г-н Хесин считает, что схема "50 на 50", по которой реализуются проекты коммерческого строительства, достаточно выгодна. И вот почему. Раз компания имеет собственные производственные мощности, она совершенно не зависит от ситуации, складывающейся в государственном строительном секторе. Именно это позволяет в 2-2,5 раза снижать себестоимость строительства по сравнению с той, что устанавливается стройкомплексом Москвы. Так, на сегодняшний день себестоимость 1 м2 типового жилья в стройкомплексе превысила 1,3 млн руб., тогда как компании удается строить по 500 тыс. руб. Низкая себестоимость в сочетании с престижностью района, в котором ведется строительство, и, соответственно, высокими ценами на готовое жилье позволяет компании оставаться в выигрыше даже при реализации долгосрочных проектов, к которым относится, в частности, реконструкция кварталов пятиэтажек.
Что же касается производственной базы, то компания продолжает ее развивать. К уже существующим заводам и цехам в конце декабря добавится кирпичный завод в Михнево, который компания строит совместно с департаментом строительства, Мосстройэкономбанком и АО "Моспромстройматериалы". А к лету будущего года планируется ввести в эксплуатацию домостроительный комбинат, который будет работать на импортном оборудовании.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ