Одной из основных проблем, возникающих в процессе реконструкции городских зданий, является организация финансирования. Как правило, интерес для инвесторов представляют крупные объекты в центре Москвы, которые требуют привлечения значительных финансовых ресурсов для создания высококлассных офисных площадей или престижного жилья. Схемы привлечения средств для реконструкции весьма разнообразны — от использования банковских кредитов до продажи сертификатов на получение определенной площади в будущем здании. Зачастую при поиске финансирования компании-заказчики вынуждены использовать одновременно несколько схем. Так, АООТ "Народная промышленно-финансовая компания `Огонек-Инвест`", осуществляющая реконструкцию здания на шоссе Энтузиастов, намерено использовать сразу три схемы привлечения средств.
Особенностью проекта АООТ "Народная промышленно-финансовая компания `Огонек-Инвест`" является то, что это один из редких случаев, когда здание находится в собственности компании-заказчика и за его получение не нужно расплачиваться с городом ни частью площадей, ни средствами на развитие городской или инженерной инфраструктуры. Компания приобрела здание летом 1993 года у ТОО "Центр", которое в свою очередь купило этот дом у одного из НИИ и надеялось реконструировать на собственные средства. Однако найти необходимую сумму, как это часто бывает, не удалось, и здание пришлось перепродать.
Дом перешло в собственность нынешних владельцев, будучи пятиэтажным зданием общей площадью около 5 тыс. м2, износ которого был оценен в 74%. Проект, разработанный компанией "Огонек-Инвест", предполагает реконструкцию, надстройку двух этажей и создание современного бизнес-центра общей площадью около 9 тыс. м2. В первом этаже будут расположены магазины, помещения для охраны и обслуживающего персонала и офис банка, в остальных — офисные помещения, причем верхние два этажа займут двухуровневые офисы.
Сейчас в здании произведена замена перекрытий, перепланированы внутренние помещения, установлены лифты, началась надстройка верхних этажей. По оценкам руководства компании, до завершения проекта осталось около полугода. Но именно на этом этапе компания столкнулась с нехваткой средств. По предварительным оценкам, на введение в эксплуатацию всего здания потребуется около $3,5-4 млн, а на завершение первой очереди строительства — $1,2-1,5 млн.
Отметим, что требующаяся сумма по сравнению с большинством аналогичных проектов невелика. Кроме того, вложение средств на полгода не относится к числу долгосрочных инвестиций. Однако коммерческие банки сегодня по-прежнему неохотно идут на кредитование проектов, связанных с недвижимостью — пока выгоднее финансировать торговые операции. Поэтому привлечь кредитные ресурсы компании не удалось.
Тогда и были разработаны схемы привлечения средств будущих арендаторов и покупателей офисных площадей, а также средств юридических и физических лиц, заинтересованных в инвестировании проекта с целью получения дохода. Одна из этих схем может быть весьма эффективной при поэтапном введении дома в эксплуатацию: по завершении первой очереди строительства собранная арендная плата будет направлена на реконструкцию следующей части здания. Достаточно оригинальным выглядит сам способ взимания арендной платы. В отделение Инновационного банка экономического сотрудничества (ИБЭС), находящееся в здании, либо на его счет в Барклай-банке арендатор вносит депозит в размере $2000 за 1 м2 занимаемой им офисной площади. После этого он пользуется офисом практически бесплатно, оплачивая только коммунальные услуги, парковку и телефон. По окончании срока аренды арендатор получает всю внесенную сумму с начисленными (в случае если депозит был открыт в ИБЭС) 5% годовых.
Как показали проведенные компанией маркетинговые исследования, этот вариант вполне устраивает будущих арендаторов. Основная их часть представлена иностранными компаниями, для которых возврат внесенной арендной платы в полном объеме, да еще и с выплатой неплохого по западным меркам процента, несомненно выгоден. Для "Огонька" разработанная схема удобна по той простой причине, что позволяет привлечь сразу крупную сумму и задействовать ее в реконструкции второй части здания.
Вторая схема инвестирования предполагает эмиссию ценных бумаг двух типов — векселей и фьючерсных контрактов на покупку офисных площадей. По векселям, срок обращения которых составляет 6 месяцев, начисляется 43% годовых в валюте или 195% в рублях. Цена векселя при первичном размещении составляет 4,4 млн руб. или $1,4 тыс. Фьючерсный контракт гарантирует покупателю 1 м2 офисной площади в реконструированном здании. Цена контракта $1,8 тыс. или 5,126 млн руб. При этом "Огонек-Инвест" гарантирует выкуп контрактов лишь в том случае, если после приобретения по ним офисной площади часть контрактов остается неиспользованной. Доход по контрактам гарантируется не ниже, чем по векселю. Первичное размещение этих бумаг будет производиться брокерами фондовых отделов РТСБ и ЦРУБ. Предполагается, что на вторичном рынке цена на них будет устанавливаться покупателями и продавцами в ходе торгов через те же брокерские конторы.
Есть у арендаторов и третья, самая тривиальная возможность — внести сейчас арендную плату за незавершенное помещение по более низким расценкам и через полгода въехать в офис. В этом случае арендные ставки устанавливаются в зависимости от срока аренды — от $440 за 1 м2 общей площади в год при 5-летнем сроке аренды до $600 за 1 м2 при сроке аренды 1 год.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ