Сретенка — из тех районов старой застройки, где сегодня особенно активен девелопмент. На этой улице практически все дома представляют собой памятники архитектуры, работать здесь крайне тяжело: большинство зданий находится в плачевном состоянии, все инженерные коммуникации нуждаются в обновлении или полной замене. И тем не менее этот район настолько престижен, что застройщики активно взялись за его обновление. Сейчас на Сретенке работает сразу несколько фирм — "Инженер", "Центр 2000", "Интертрест", "Трансэкспо", "Центринвест". О некоторых реализуемых ими проектах Ъ уже писал. Сегодняшний обзор посвящен плану реконструкции и нового строительства двух кварталов на Сретенке, осуществляемому компанией "Центринвест". Реализация этого проекта достаточно сложна, так как кварталы плотно заселены, однако сегодня уже можно говорить, что он сдвинулся с мертвой точки.
Проект, реализуемый компанией "Центринвест", включает реконструкцию и новое строительство в районе двух кварталов — от Сретенки до Трубной и от Последнего переулка до ул. Хмелева. Всего здесь 42 здания общей площадью 53 тыс. м2. По окончании реализации проекта 61% площадей достанется инвесторам, а 39% останутся муниципальными. Проект предусматривает создание жилых площадей, офисов и объектов социального назначения.
Одна из основных проблем, возникшая с самого начала реализации проекта (а затеян он был еще в 1992 году), связана с тем, что кварталы плотно заселены. Хотя Сретенкой московское правительство начало заниматься еще в прошлом десятилетии и постепенно отселяло жильцов в другие места, сегодня в домах этих двух кварталов проживают 272 семьи и снимают квартиры порядка 60 арендаторов. С началом расселения жильцы, как водится, стали срочно жениться и выходить замуж, что автоматически увеличивало их требования к застройщику, а значит, и снижало выгодность проекта. Проведенный социологический опрос показал, что около половины жителей хотят жить только на Сретенке, что и повлекло за собой включение в проект строительства на свободных земельных участках дополнительных муниципальных площадей, куда и будут переселены патриоты Сретенки.
Привлечение денежных средств предполагается осуществлять следующим образом. Освобожденные от жильцов и арендаторов дома, которые предназначаются для конечного коммерческого использования, будут выставлены Москомимуществом на конкурсы по продаже прав их долгосрочной аренды. Средства, вырученные от торгов, зачисляются на специальный счет центральной префектуры, а оттуда направляются непосредственно на реализацию проекта. В частности, на строительство муниципальных домов для отселения в них жильцов из других домов — которые в свою очередь выставляются на торги, а вырученные средства опять направляются на развитие проекта. Именно в таком "волновом" переселении суть проекта. Так как практически все выставляемые на конкурс дома представляют собой памятники архитектуры, предметом торгов является не получение их в собственность, а право долгосрочной аренды.
Следует отметить, что район Сретенки особенно славен своими устаревшими коммуникации, поэтому еще до того, как начать строительство домов, застройщику предстоит замена и обновление всех инженерных сетей.
Хотя работа над проектом началась уже несколько лет назад, первые реальные шаги к его реализации были сделаны лишь в начале этого года, а ощутимые результаты стали появляться только сейчас. В январе этого года удалось выставить на конкурс первый объект, право аренды которого было продано за $900 тыс. Вырученные средства пошли на создание двух объектов инженерного назначения, строительство которых сейчас практически завершено. В декабре планируется выставить на конкурс по продаже прав долгосрочной аренды еще два здания. Вырученные средства пойдут на строительство муниципальных площадей, куда и будут отселяться жильцы следующих домов. Часть денег предполагается потратить на дальнейшую "очистку" коммерческих домов и их подготовку к конкурсам.
Несмотря на то что объекты сдаются в аренду, а не продаются в собственность, и на их реконструкцию победитель конкурса должен затратить солидную сумму, специалисты фирмы-застройщика не сомневаются в большой привлекательности таких объектов для инвесторов. Сегодня в Москве чрезвычайно сложно приобрести здание в долгосрочную аренду, а тем более получить его в собственность. И хотя приобретение здания путем участия в конкурсе обходится дорого, это один из немногих способов приобрести в аренду отдельно стоящее здание в центре города. Как уже показал опыт общения с потенциальными инвесторами-арендаторами, наибольший интерес этот проект вызвал у финансовых структур, которые не только стремятся разместить свободные капиталы, но и сами остро нуждаются в расширении своих офисных площадей.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА