Последние полгода ситуация на рынке земельных участков в Подмосковье оставалась на удивление стабильной. Напомним, что установление фиксированных цен на участки было несколько искусственным — риэлтеры были вынуждены держать цены в связи с резким смещением покупательского спроса с незастроенных участков на загородные домов. В результате произошло удивительное событие — с подмосковного земельного рынка ушел частный посредник.
Еще год назад именно частным маклерам принадлежали самые "лакомые куски" в Подмосковье. Мало того, они успешно конкурировали с риэлтерскими фирмами и проводили операции чуть ли не с половиной всех продаваемых участков. Показателен следующий пример. Этим летом риэлтеры продали всего три больших участка общей площадью 24 га, тогда как без их участия, напрямую у местных властей было приобретено 110 га.
Но сейчас ситуация в корне изменилась. Даже позвонив по множеству телефонов из газетных объявлений, нам не удалось обнаружить ни одного посредника. Детальный разбор особенностей земельного рынка показал, что это событие было закономерным. Основных причин две — неоднократно отмечавшаяся нами низкая ликвидность земельных участков и падение интереса покупателей, которые переориентировались в этом году с неосвоенных участков на готовые дома. Специфика земельного рынка заключается в том, что продажа участков зачастую растягивается на несколько месяцев. А этим летом на низкую ликвидность наложился еще и резкий спад спроса на землю. Поэтому риэлтерские фирмы, торгующие землей, были вынуждены с мая держать фиксированные цены. Это и подкосило основную массу частных посредников.
В то же время стали более грамотными и владельцы земли, которые начали более уверенно ориентироваться в ценах. Еще в 93 году можно было подойти практически к любому деревенскому мужику, расписать прелести его земельного участка, сказать, что даже миллиона за его землю не жалко, и на этом заработать десяток-другой тысяч долларов. Теперь этот мужик в лучшем случае ответит, что его участок стоит в сотни раз дороже.
Есть и другие причины исчезновения частного маклера — в частности, то, что риэлтерским фирмам очень неудобно с ним работать. Контакты с частными посредниками приносили фирмам массу неожиданностей, а порой и неприятностей. Продавая землю, частный посредник предлагал один и тот же участок сразу в несколько фирм, обеспечивая тем самым его быструю реализацию. Нередко возникала ситуация, когда риэлтер вел переговоры с покупателем об уже купленном через другую фирму участке. Если при этом брался залог, то фирмам приходилось выплачивать неустойку.
Поэтому фирмы стали отказываться от работы с посредниками, которым все чаще и чаще приходилось контактировать только с одной фирмой. Постепенно, если посредник работал достаточно эффективно, риэлтерская компания принимала его в штат. А наиболее удачливые частные посредники, заработавшие достаточно приличные капиталы во время повальной покупки земли в прошлом году, попросту открыли свои риэлтерские фирмы. Но таких немного.
Таким образом, в основной массе частные посредники попросту отказались от операций с земельными участками. Осталось лишь незначительное число маклеров, работающих с участками по Рублево-Успенскому направлению. Причина исключительно в специфике этой территории. Земля здесь пользуется такой популярностью, что всегда найдется предприниматель, у которого фактор денег стоит на втором месте. Поэтому здесь еще сохранилась существенная накрутка на цену владельца.
В целом за последние полгода земельный рынок приобрел более определенные черты. Можно сказать, что он полностью сформировался в радиусе 15 км от МКАД (исключая восток и юго-восток), а к западу от Москвы в пределах 40 км от кольца. К сформировавшимся зонам можно также отнести старые дачные поселки типа Апрелевки, Малаховки, Переделкино и т. п. В этих районах практически полностью прекратились новые землеотводы под индивидуальное жилищное строительство и садоводство и рынок существует исключительно за счет вторичных продаж (последний землеотвод был проведен по Ленинградскому шоссе в начале этого года на 25 участков по 12 соток). Эти районы обладают наибольшей стабильностью и по ценам, и по количеству предложений.
Ценовая ситуация в целом остается стабильной, стоимость земельных участков растет только за счет их освоения. Подведя коммуникации, владельцы, естественно, учитывают в цене произведенные затраты. По мнению риэлтерских фирм, это является основным аргументом в пользу того, что цена на земельные участки еще долгое время не будет падать.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ