Несовершенство нынешнего налогового законодательства России очевидно уже не только специалистам, но и простым гражданам. Многим довелось испытать на себе все прелести существующей системы налогообложения сделок с недвижимостью. В связи с предстоящим рассмотрением Федеральным собранием новых законопроектов об изменении налогообложения юридических и физических лиц группа недвижимости Ъ обратилась к этой теме.
Пожалуй, наиболее серьезная проблема в области налогообложения сделок с недвижимостью связана с тем, что, согласно существующим законам, вся выручка от продажи квартиры включается в сумму годового дохода граждан (за вычетом 500 минимальных зарплат) и облагается подоходным налогом. В итоге мы теряем на этом до 40% стоимости проданного жилья.
Простой пример: два года назад вы купили двухкомнатную квартиру на севере Москвы за 13 млн руб., а теперь хотите ее продать миллионов за 120, чтобы купить аналогичную квартиру на юге. Казалось бы, все просто, а на самом деле у вас ничего не выйдет. Продав свою квартиру за 120 миллионов, вы должны заплатить подоходный налог с этой суммы (за вычетом 500 минимальных зарплат, то есть 17,5 миллионов). Таким образом, государство возьмет с вас за безобидную смену местожительства более 30 миллионов. Так что возможности ваши существенно сузятся — скорее всего, до однокомнатной квартиры. Заместитель руководителя департамента муниципального жилья Николай Маслов полагает, что ситуация, сложившаяся в налогообложении сделок с жильем, сравнима с "государственным рэкетом".
Парадоксальность ситуации подчеркивается тем, что ни для одного человека в России не секрет: за 500 минимальных окладов квартиры никто не продает, да и само государство по таким ценам не строит. Правда, в новый законопроект были внесены предложения по увеличению этой суммы. Первое предложение, предусматривавшее увеличение необлагаемой налогом суммы до 5000 минимальных зарплат, было отклонено. Сейчас будет рассматриваться второе, согласно которому необлагаемый минимум предлагается повысить до 1,5 тыс. минимальных окладов. Нет нужды говорить, что для всех участников рынка недвижимости предпочтительнее первый вариант.
Интересно, что наконец-то в законопроекте появились слова о том, что подоходный налог должен взиматься не со всей суммы, полученной от продажи квартиры, а с превышения продажной цены над суммой, затраченной на покупку. По мнению экспертов, это предложение будет принято, однако в нем не сказано ни слова относительно индексирования этих средств. А при российских темпах инфляции это мало поможет участникам рынка, особенно тем из них, кто приобрел квартиру несколько лет назад. Если уж стремиться к справедливости и облагать налогом перепродажу недвижимости, то специальные государственные органы должны рассчитывать индексы инфляции, которые принимались бы в расчет при исчислении налогов по крайней мере ежеквартально, а лучше ежемесячно, как это делается в цивилизованных странах.
Любопытно также, что подоходного налога с физических лиц при перепродаже недвижимости практически нигде, кроме России, не существует. Цивилизованные государства взимают лишь пошлины и прочие сборы, сопровождающие сделки с недвижимостью. В совокупности они составляют 3-5% от суммы сделки. И это вполне логично, поскольку цены на недвижимость очень сильно зависят от экономической ситуации в стране. На стадии экономического подъема они растут, при спаде снижаются. Причем за относительно короткий срок могут упасть в несколько раз, как это случилось, например, в Англии в 1988 году. Поэтому логично, что если англичанин купил себе квартиру в период общего экономического спада за 50 тыс. фунтов, а на этапе промышленного подъема, когда цены выросли, продал ее за 85 тыс. фунтов, на полученные им от продажи средства государство претендовать не будет. Осознавая нестабильность цен на недвижимость в целом и жилье в частности, законодатели цивилизованных стран не облагают своих подданных подоходным налогом при операциях с недвижимостью. Основой для бюджетных поступлений там служат не налоги на перепродажу недвижимости, а налоги на имущество.
Сложившаяся на российском рынке недвижимости ситуация, естественно, вынуждает наших соотечественников всеми способами стремиться не быть ограбленными государством. Это приводит к занижению продавцами стоимости жилья до уровня, указанного в справках БТИ. Как следствие, расчеты проводятся наличными в крупных размерах, что является питательной средой для развития преступности на рынке жилья (вместе с недостатками закона о нотариате и ряда других документов).
Сокрытие истинных цен сделок для многих покупателей обернулось не в их пользу. Ведь в случае признания договора купли-продажи незаконным и его расторжения бывшему собственнику квартиры вернут его имущество в натуральном выражении, а покупателю — лишь сумму, указанную в договоре, то есть балансовую стоимость квартиры. А случаев признания сделок купли-продажи недействительными очень много.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ