На этой неделе в поле зрения Ъ попали две коммерческие структуры, инвестирующие средства в строительство высококлассного жилья в Москве, — акционерный коммерческий Ипокомбанк и инвестиционно-строительная компания "ДИАРМ". Продолжающееся исследование группой недвижимости Ъ строительного рынка Москвы в очередной раз показало привлекательность для инвесторов вложений в строительство престижного жилья и офисно-торговых комплексов в Москве. При этом не ослабевает интерес к этому рынку со стороны финансовых структур. Что не удивительно, так как подобного рода вложения являются надежными, а прибыль от инвестиций зачастую превышает прибыль по финансовым операциям в несколько раз.
Отсутствие закона об ипотеке побуждает сегодня многие ипотечные банки инвестировать свои средства в другие проекты на рынке недвижимости. В первую очередь это касается работы банков с риэлтерскими фирмами по реализации квартир в рассрочку и вложения средств в строительство высококлассного жилья и офисно-торговых комплексов в Москве. Пошел по этому пути и Ипокомбанк, который сегодня работает с рядом риэлтерских структур по продаже квартир в рассрочку и инвестирует средства в строительство объектов недвижимости.
Первым серьезным проектом Ипокомбанка в области недвижимости стало финансирование строительства престижного жилого дома на ул. Весковского. Напомним, что понятие "престижность" включает в себя следующее: дом должен удобно располагаться в престижном районе города и иметь уникальную архитектуру. Помимо этого, его коммуникации должны быть полностью обновлены, дом должен быть охраняем, иметь автостоянки или гараж, большие по площади квартиры с удобной планировкой и полным оборудованием и соответствующий контингент проживающих.
Прежде чем начать строительство дома, застройщик провел отселение жильцов из другого здания, нуждающегося в капремонте, чем и рассчитался с муниципалитетом за свое дальнейшее владение домом на Весковского. В настоящее время строительство дома уже близится к завершению. Общая площадь здания составляет около 8000 м2. Общий же объем инвестиций в строительство дома оценивается в $13 млн. Генеральным подрядчиком по проекту выступает международная строительная компания Elbert Construction, уже зарекомендовавшая себя на московском строительном рынке.
Несмотря на то что строительство дома пока не завершено, около 75% квартир уже продано. Как показывает практика, практически все элитные дома в Москве продаются еще на этапе строительства, так как строятся они быстро, поэтому ждать квартиру приходится недолго и при этом они, как правило, обходятся покупателям на 25-30% дешевле, чем если бы приобреталось уже готовое жилье. С другой стороны, очевидно, что банку также выгодно продавать квартиры на этапе строительства, так как срок возврата инвестированных средств уменьшается.
Кроме того, на этой неделе Ипокомбанк приступил к реализации проекта строительства другого жилого дома — на Мосфильмовской улице. Проект предусматривает возведение на долевых условиях дома повышенной комфортности общей площадью 20000 м2.
В настоящее время в стадии завершения проектных работ находятся еще два проекта строительства с долевым участием Ипокомбанка: культурно-делового центра на пересечении Страстного бульвара с Пушкинской улицей (таких свободных мест в Москве осталось очень немного) и престижного дома на Фрунзенской набережной (общая площадь 8000 м2.). 30% площади культурно-делового центра займет Всероссийский дом актера, а на остальных площадях будут располагаться офисные и торговые помещения. Общая площадь объекта составит примерно 16000 м2.
Несмотря на то что подобного рода вложения сегодня (при соблюдении ряда условий) наиболее гарантированны и выгодны по сравнению с другими формами кредитования, одному банку, по мнению экспертов Ъ, потянуть финансирование всех этих проектов одновременно просто не по силам. Поэтому скорее всего Ипокомбанк будет привлекать дополнительных инвесторов. По словам специалистов банка, в настоящее время многие московские банки готовы принять участие в столь перспективных инвестиционных проектах.
Еще один небезынтересный проект долевого строительства комплекса, состоящего из двух высококлассных жилых домов, реализуется сегодня на Маленковской улице (рядом с Сокольническим парком). Заказчиком по проекту выступает АО "Панорама", инвестирование на первом этапе строительства взяла на себя инвестиционно-строительная компания "ДИАРМ".
Проект предполагает строительство домов уникальной архитектуры и повышенной комфортности. Общая площадь зданий составит около 16000 м2. Первые этажи будут отведены под офисы общей площадью около 3300 м2. Жилая площадь дома — 11800 м2. Площадь квартир колеблется от 60 м2 (однокомнатная) до 180 м2 (двухуровневая четырехкомнатная). Строительство планируется завершить в 1995 году.
Подрядчиком по проекту выступает югославская строительная фирма "Рад". Общий объем инвестиций оценивается в $18 млн. Сейчас стоимость квартир в этих, пока недостроенных, домах сравнима со стоимостью готового престижного жилья на рынке и составляет около $3000 за 1 м2 общей площади при покупке нескольких квартир и $3200-3500 за 1 м2 при приобретении одной квартиры. После окончания строительства застройщики предполагают продавать жилье по более высоким ценам. Реализация квартир проходит по довольно распространенной среди застройщиков схеме, а именно при посредничестве риэлтерской фирмы. В этом проекте в качестве застройщика выступает риэлтерская компания "Оргкомитет". После реализации жилья предполагается создать кондоминиум, который и будет в дальнейшем эксплуатировать дом.
Инвестиционные проекты Ипокомбанка и компании "ДИАРМ" — это лишь единичные примеры строительства эксклюзивного жилья в Москве, как в центре, так и в престижных спальных районах города. В настоящее время подобного рода строительство приобрело в Москве довольно широкое распространение. Однако престижное жилье в Москве по-прежнему настолько дефицитно, что застройщикам на этом рынке пока совершенно не тесно. Сейчас выгодно вкладывать деньги в строительство именно такого рода жилья. Коммерческое строительство типового жилья, как правило, убыточно. При этом, несмотря на то что в Москве сохраняется высокий уровень цен на качественное жилье, подобного рода товар пользуется повышенным спросом. Скорее всего, подобная ситуация сохранится на протяжении еще нескольких лет, пока не произойдет относительного насыщения рынка. А пока ситуация такова: чем раньше застройщики начнут строить эксклюзивное жилье, тем больше они смогут заработать.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА