Московский рынок земли до сих пор рынком назвать было сложно, поскольку характерной его чертой были чисто спекулятивные сделки. Цены долгое время диктовались крупными землевладельцами (местными органами власти и колхозами), а покупательский спрос фактически не учитывался. Принцип "хочешь — бери, не хочешь — не надо" был основным. Однако в последнее время ситуация стала меняться. Риэлтеры из-за неоправданного роста оптовых цен на гектарные массивы практически прекратили взаимоотношения с крупными землевладельцами и переключились на работу с частными владельцами участков. Это позволило сделать систему оценки земельных участков более гибкой, после чего появились и некоторые признаки стабилизации цен. В отсутствие монополистов (крупных землевладельцев) земельные операции начали приобретать черты рынка.
В среднем цена подмосковной земли в 1992 году выросла на 210%, в 1993 году на 94%. Но опыт развития мировой экономики показывает, что постоянное, как минимум 40-процентное повышение стоимости товара в год определяет существование не столько рыночных, сколько чисто спекулятивных отношений, что в общем-то и происходило с земельными операциями в Подмосковье в течение трех лет. Только в этом году появились некоторые признаки стабилизации: средний уровень цен на земельные участки повысился лишь на 12%. А к середине августа экспертами было зафиксировано 15-20% снижение цен на участки, расположенные в радиусе 40-70 км от МКАД.
Обычно цены на землю стабилизируются в конце лета, в период снижения деловой активности, чтобы потом, в сентябре, снова поползти вверх. В этом году ничего подобного не произошло. На фоне резкого увеличения предложения земельных участков цены остались прежними. Риэлтеры сознательно не идут на сентябрьское повышение цен, поскольку их основными клиентами стали покупатели недорогих участков — для которых немаловажен даже незначительный рост цен. Выбор между клиентом и значительной прибылью был сделан в пользу клиентов.
Недорогие участки стали актуальными по ряду причин. Во-первых, покупатели дорогих и хороших участков по большей частью уже обзавелись землей. Во-вторых, предприниматели теперь предпочитают приобретать уже освоенные участки с готовыми коттеджами. И в-третьих, предложение участков, отвечающих высоким требованиям состоятельных покупателей, очень ограничено. По сведениям фирмы "Агра", специализирующейся на сделках с землей, реализация дешевых участков за счет большого объема продаж составляет около 60% доходной части компании. Однако для начала работы с дешевыми участками фирме пришлось в течение нескольких месяцев создавать обширную базу данных.
Для земельного бизнеса нынешняя осень имеет свою особенность: увеличилась ценовая доступность земельных участков, и наблюдается четкая тенденция к массовой покупке земли в дальнем Подмосковье (50-120 км от МКАД). Что, видимо, приведет не только к развитию вторичного земельного рынка, но и к резкому росту спекуляций земельными участками. По прогнозам экспертов, на земельный рынок будет выброшено примерно 10-15% земли, находящейся в собственности частных лиц. По Московскому региону это составит почти 3000 га. Ожидается, что 30-40% всех участков будет реализовано через посреднические фирмы.
Риэлтеры отмечают, что такие участки имеют плохую ликвидность, а данный сегмент земельного рынка уже переполнен различного рода предложениями — поэтому по крайней мере в ближайшие два-три месяца повышения цен на землю в дальнем Подмосковье не предвидится. Скорее всего, если участки и будут дорожать, то только с началом нового строительного сезона, а именно в мае. Но и это весьма спорно, так как объем предложения действительно велик.
Обратная ситуация, полагают специалисты, будет складываться с близкими к Москве земельными участками под коттеджное строительство. Предложение качественной земли весьма ограничено, в то время как спрос продолжает расти, хотя и незначительно. Очевидно, что весной цены могут резко пойти вверх, тем более что до среднего мирового уровня все же еще далеко: например, европейские цены — от $30 тыс. до $5000 тыс. за сотку. Особенно резко эта тенденция может проявиться в ценах на ближайшие участки в престижных районах, то есть в первую очередь по Рублево-Успенскому, Минскому, Можайскому и в некоторых местах по Киевскому, Рижскому, Ленинградскому и Калужскому направлениям.
Сейчас объем предложения таких участков заметно возрос, однако качество оставшейся для продажи земли оставляет желать много лучшего: практически нигде местной администрацией не проработан вопрос подведения коммуникаций, да и ландшафты не впечатляют: большинство участков расположены буквально в чистом поле. Разумеется, для коттеджной застройки они мало пригодны, несмотря на принадлежность к "ценной" 20-километровой зоне.
Как правило, для подобных участков необходима большая предпродажная подготовка, которая занимает, помимо значительных капитальных затрат, еще и много времени — от двух месяцев до полугода. По подсчетам специалистов фирмы "Агра", подведение минимально необходимых коммуникаций (газ, электричество и водопровод) обходится, в зависимости от удаления точек прирезки от централизованных инженерных сетей, в $3000-9000 в расчете на участок в 15 соток. Кроме того, как показывает практика, покупка участков лишь с потенциальной возможностью подключения коммуникаций совсем не привлекательна для частных лиц, которые являются основными покупателями. Поэтому цены на подобные индивидуальные участки и крупные гектарные массивы (которые зачастую состоят из группы индивидуальных) даже и в ближайшем пригороде, по мнению риэлтеров, будут в течение трех-четырех месяцев достаточно стабильны — от $400 до $1500 за сотку.
В связи с тем, что в Московском регионе пока нет структур, которые занимаются предпродажной подготовкой земли, весь объем спроса распределится на участки, которые "прирезаются" к существующему поселку, то есть имеют практически полный набор коммуникаций. Однако предложение таких участков почти полностью отсутствует. Следовательно, увеличение спроса на землю под строительство коттеджей прежде всего приведет к росту цены на землю вокруг обустроенных поселков. По мнению экспертов, она может возрасти к следующей весне на 10-20%.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ