«Это четырехлетний уровень потребления»
Девелоперы заявили о затоваренности рынка жилья в Екатеринбурге
В Екатеринбурге объем нераспроданного жилья составляет 65 тыс. лотов, а общий объем остатков составляет более 4 млн кв. м, рассказали участники строительного рынка. По их словам, маржинальность проектов снижается из-за роста себестоимости, а в случае снижения ключевой ставки застройщикам придется конкурировать с рынком вторичной инвестиционной недвижимости. Эксперты ожидают, что в будущем конкурировать будут финансовые инструменты, а не продукт девелоперов, а сохранить темпы роста поможет увеличение населения города на 300 тыс. человек.
Участники сессии «Реальность против прогнозов: ретроспектива рынка недвижимости 2025-2026 и модели развития»
Фото: Евгения Яблонская / Коммерсантъ
Участники сессии «Реальность против прогнозов: ретроспектива рынка недвижимости 2025-2026 и модели развития»
Фото: Евгения Яблонская / Коммерсантъ
Главной темой обсуждения на сессии «Реальность против прогнозов: ретроспектива рынка недвижимости 2025-2026 и модели развития» строительного форума 100+ Technobuild стала затоваренность рынка первичного жилья в Екатеринбурге. Глава «Синара Девелопмент» Тимур Уфимцев сообщил, что фонд нераспроданного жилья на екатеринбургском рынке достиг 65 тыс. лотов. «Это четырехлетний уровень потребления, то есть можно ничего не строить четыре года»,— заметил он.
Однако девелоперы не останавливают ввод проектов — им необходимо сохранять коллектив работников, поддерживать экономическую модель, а еще они уверены, что выберут для своего продукта более грамотную стратегию, чем конкуренты.
Руководитель центра маркетинговых исследований аналитического сервиса «Объектив» Ксения Чернецкая рассказала, что нераспроданный фонд в Екатеринбурге составляет более 4 млн кв. м, из которых 2,01 млн (47,2%) находятся в экспозиции. За год общее число остатков выросло на 6%, а объем экспозиции увеличился на 6,9%.
По словам руководителя Главархитектуры Екатеринбурга Руслана Габдрахманова, сейчас городские власти закладывают большие сроки выполнения работ в разрешениях на строительство, а проекты рассматривают с точки зрения создания инфраструктуры, а не точечной застройки. Приоритет, по его словам, отдан стройке не «в полях», а на уже застроенных территориях, которые используются неэффективно. Основные причины — подорожание земли, необходимость расселения аварийного жилья и обеспеченность застроенных районов инфраструктурой.
Для участников рынка значимая проблема — ощутимый рост себестоимости, который не покрывается увеличением стоимости квадратного метра. По словам господина Уфимцева, себестоимость строительства за год выросла примерно на 20%, тогда как стоимость квадратного метра даже не догнала инфляцию. По данным «Объектива», средняя стоимость 1 кв. м выросла за год на 5,1% и составила 177 тыс. руб. Из-за этого снижается и маржинальность проектов — сейчас она составляет около 5-7%, пояснил господин Уфимцев.
В этой ситуации девелоперы расширили и сроки строительства. «Раньше мы гнали лошадей, давайте строить за год. Сейчас рассчитывать на два с половиной года или три, оказывается тоже нормально»,— рассказал президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников.
Он добавил, что если раньше застройщики и банки считали экономически приемлемым проект, в котором к завершению строительства распроданы 80% квартир, то сейчас эта доля опустилось до 60%. Господин Уфимцев заметил, что из-за этого начинает проявляться еще одна проблема — нераспроданный готовый фонд из-за роста себестоимости по цене начинает сравниваться с квартирами на этапе строительства, что только усложняет предпродажи.
Средняя доля готового жилья в структуре предложения, по данным «Объектива», выросла на 44,2% и составила 15%. Около 65% проданных лотов — это студии и однушки, поэтому предложение многокомнатных квартир скапливается быстрее, отметила директор по градостроительной деятельности группы «Самолет» Дарья Дергунова.
Господин Трапезников напомнил, что Екатеринбург занял второе место по объему текущего жилищного строительства, уступив только Москве. По ранее озвученной на форуме оценке главы мастерской генплана Павла Скачкова, для развития в этом направлении и поддержания темпов городу необходим прирост в 300 тыс. жителей.
«Второе место должно стать скачком для качественного, а не количественного развития»,— сказал господин Трапезников. По его мнению, необходимо создать четкий план, в котором будет обозначена конкретная цель в 300 тыс. жителей, сроки ее достижения и шаги по привлечению жителей. При этом сама стратегия, по словам главы строительного объединения, фактически уже реализуется — построен кампус УрФУ, запланирован медицинский городок в Академическом районе.
Тимур Уфимцев в отношении будущего оптимизма не выразил. «Ничего хорошего в перспективе мы не ждем, но надеемся на снижение ключевой ставки»,— сказал господин Уфимцев. Однако, по его мнению, это тоже может привести к новым проблемам — когда несубсидированная ипотека станет доступной, на рынок вернется предложение вторичного жилья, в том числе в новых домах. Это добавит на рынок дополнительно 15 тыс. лотов.
В завершение дискуссии собравшиеся оценили, какие стратегии будут работать в будущем. Ксения Чернецкая заявила, что рынок уходит от ориентации на продукт — около 70% параметров в текущем предложении жилья совпадают, поэтому покупатели ориентируются в первую очередь на финансовые инструменты девелопера и удобство сделки.
Руслан Габдрахманов добавил, что потребитель в целом становится более осознанным, и чаще учитывает встроенные функции и инфраструктуру вокруг жилья при покупке.
Вячеслав Трапезников выразил уверенность, что основные лоты на рынке останутся теми же. «35-метровая однушка с комфортным первоначальным взносом, чистовой отделкой и чистым подъездом останется с нами надолго, так же как и студия на 26 кв. м»,— сказал он. Ядро спроса, по оценке «Объектива», составят лоты площадью 30-40 кв. м и стоимостью от 6 до 10 млн руб. «Выигрывать будет тот, кто в этом диапазоне предложит максимально комфортное и интересное жилье»,— считает госпожа Чернецкая.
Фотогалерея
Малахов, Галич и 100+ строителей
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Мария Игнатова / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ / купить фото
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Евгения Яблонская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Евгения Яблонская / Коммерсантъ