«В Екатеринбурге потенциал сумасшедший, его можно и нужно развивать»

Участники сессии «Новые механизмы повышения экономического потенциала городских территорий» в рамках форума 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге обсудили инструменты, которые могут поддержать развитие городских территорий в условиях снижения доступности ипотеки и роста стоимости реализации проектов. Представители власти и бизнеса сошлись в том, что одного механизма комплексного развития территорий (КРТ) для решения новых задач уже недостаточно. В Екатеринбурге акцент сделали на вовлечении неиспользуемых площадок, создании новых точек притяжения и привлечении в город не только девелоперов, но и промышленного бизнеса.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сессию «Новые механизмы повышения экономического потенциала городских территорий» организовал «Коммерсантъ-Урал» совместно с администрацией Екатеринбурга и коллегией адвокатов «Регионсервис».

Открывая дискуссию, первый заместитель председателя заксобрания Свердловской области, вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий отметил, что строительной отрасли приходится искать новые модели работы из-за изменения условий ипотечного рынка. По его словам, возвращения льготной ипотеки к параметрам двух-трехлетней давности ожидать не стоит. В качестве одного из возможных ориентиров он предложил вспомнить практики 1990-х годов — муниципальные займы, взаимное кредитование и рассрочки. Екатеринбург, по его оценке, остается одним из лидеров по качеству новых жилых проектов и применению КРТ.

«По-моему, у большинства наших особенно серьезных застройщиков подход, когда построить подешевле, продать подороже, все-таки сходит на нет. Как-бы это сказать поделикатнее — барыжничество. Солидные руководители понимают, что для того, чтобы хорошо продать продукт, особенно в условиях серьезной конкуренции и падения спроса, этот продукт должен иметь серьезные конкурентные преимущества»,— рассказал господин Чернецкий.

«Барыги у нас все-таки чуть-чуть остались. Их действительно уже мало, мы с ними боремся, но нет, нет да появляются. Но это не местные застройщики»,— прокомментировал его слова исполняющий обязанности главы Екатеринбурга Рустам Галямов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Аркадий Чернецкий отдельно упомянул о важности взаимодействии власти и бизнеса. По его мнению, социальная инфраструктура должна создаваться при участии застройщиков, но дополнительные обязательства необходимо соотносить с экономикой проекта. Екатеринбург и Свердловская область, отметил он, демонстрируют более гибкий подход, когда возможности девелопера учитываются при определении его нагрузки, а застройщики понимают, что без развития социальной инфраструктуры развитие города будет невозможно.

Во время обсуждения участники заявили, что без конца упоминать три буквы «КРТ» — стало уже моветоном, поэтому во время сессии часто звучали другие три буквы — «МИП» (масштабный инвестиционный проект).

Председатель комитета по административным процедурам НОСТРОЙ Леонид Бандорин отметил, что сейчас действует набор преференциальных режимов, в том числе МИП, территории опережающего развития (ТОР) и особые экономические зоны (ОЭЗ). Как рассказала адвокат, управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова, МИП существует в земельном законодательстве более 10 лет, но при этом в регионах их не так много.

Она отметила, что Свердловская область, в числе немногих регионов при реализации МИП сохраняет за собой право предоставления земельных участков для строительства жилой недвижимости. «В ряде регионов ввелся новый показатель — иные направления, соответствующие стратегической развитии региона. То есть фактически под МИП можно провести практически любой проект в сфере индустриальной недвижимости и коммерческих проектов. Следовательно, данный механизм, скорее всего, должен стать достаточно привлекательным в сочетании с иными механизмами градостроительства»,— пояснила госпожа Жолобова. По ее словам, на сегодня ни в одном регионе нет специальных ставок, которые бы предусматривали пониженные ставки арендной платы для таких проектов. Госпожа Жолобова отметила, что в отличие от гражданского законодательства текущее земельное и градостроительное регулирование в значительной степени закреплено на уровне регионов. «Ключевые нормативные позиции складываются исходя из стратегических задач и векторов развития экономики субъектов РФ. При этом обилие существующих правовых механизмов, их грамотное сочетание и взаимное дополнение могут позволить бизнесу комфортно имплементировать проекты в ту или иную региональную территорию»,— добавила она.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Свердловская область в 2026 году поменяла критерий для реализации МИП. По словам заместителя министра экономики, инвестиций и территориального развития Свердловской области Сергея Сосновских, перечень потенциальных проектов был расширен: в частности, предусмотрены механизмы для индустриальной инфраструктуры, небольших промышленных площадок, центров обработки данных и проектов, связанных с сохранением объектов культурного наследия (ОКН). Для ряда таких проектов предусмотрено предоставление земли без торгов. В частности, для центров обработки данных (ЦОД) установлен порог инвестиций от 1 млрд руб., а для отдельных промышленных проектов — от 500 млн руб. на гектар.

Интерес к использованию коммерческой и индустриальной недвижимости, как дополнительного инструмента развития, показала Москва, заявил заместитель гендиректора АО «Дирекция технологической инфраструктуры Москвы» Никита Исаков. По его словам, в Москве работают 56 технопарков, более 3 млн кв. м и они заполнены на 98%.

Заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области Михаил Генин рассказал, что в регионе активно реализуется программа КРТ рассчитываются затраты на расселение, строительство, инженерную и транспортную инфраструктуру и сопоставляются с потенциальной экономикой проекта. Это позволяет определить, какую дополнительную социальную нагрузку способен принять инвестор.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Для Екатеринбурга вопрос сводится уже не только к освоению отдельных площадок, как к масштабному развитию города в целом. Рустам Галямов сообщил, что город продолжит использовать КРТ — как через торги, так и по инициативе правообладателей. Совместно со Свердловской областью определены несколько площадок для реализации через оператора. По его словам, Екатеринбург прорабатывает механизм, где обязательством инвестора станет строительство школы.

При этом город заинтересован в максимально эффективном вовлечении неиспользуемых и депрессивных территорий. «Нужно думать не о развитии какой-то территории, а о развитии потенциала города. В Екатеринбурге потенциал сумасшедший, его можно и нужно развивать. Когда я пришел в администрацию ситуация в стройотрасле была на экономическом подъеме, но внутренне здесь были проблемы, которые мы решали. И мы сделали все возможное для того, чтобы федеральные застройщики зашли сюда. И сейчас задача сделать так, чтобы сюда пришли не только застройщики, а все остальные федеральные, основные компании для развития промышленности»,— пояснил господин Галямов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников предложил смотреть на развитие территории шире юридического инструментария. По его словам, экономический потенциал Екатеринбурга могут существенно увеличивать крупные точки притяжения — кампус УрФУ, выставочный центр, Дворец водных видов спорта, а также медицинский кластер, который планируют построить в районе ВИЗ-Правобережный. Такие проекты, считает он, способны превратить ранее сложные для освоения территории в новые центры развития.

Генеральный директор «Форум-групп» Антон Соловьев связал развитие территорий с необходимостью управления долгосрочными рисками. По его словам, Екатеринбург выгодно отличается сочетанием федеральных и местных застройщиков и отсутствием доминирующей компании, что создает условия для конкуренции. Однако при текущей макроэкономике девелоперам необходимо оценивать риски проектов на горизонте 10–15 лет, а власти могут способствовать реализации крупных проектов, снижая часть обязательств и неопределенности.

Положительно скажется на рынке снижение административных барьеров, а также стабильность в правовом регулировании, отметил заместитель генерального директора по правовым вопросам «Синара-Девелопмент» Сергей Казанцев. Генеральный директор компании «Практика» Александр Невмержицкий отметил, что все законы, которые было возможно принять уже приняли, но в разных регионах эти законы читают по-разному, при этом, по его мнению, в Екатеринбурге администрацией города выстроена система, которая работает четко по закону, а также согласился с господином Чернецким, что Екатеринбург является образцовым городом в РФ по продукту. «Ни одна точечная застройка не даст такого продукта, который нужен людям»,— отметил господин Невмержицкий, вновь вернувших к КРТ, как к реальному механизму развития.

В завершение сессии господин Галямов отметил, что Екатеринбург развивается сбалансированно, но сегодня нужно внимательнее смотреть на развитие промышленных территорий и это даст эффект. «Наши девелоперы не пропадут. Говорят, что можно бесконечно смотреть на огонь, воду и как люди работают, я бы еще добавил, что можно смотреть как наши девелоперы справляются с проблемами. Я в них верю на 100%, решим любые проблемы»,— резюмировал Рустам Галямов.

Мария Игнатова