Ипотека на качелях
Стоит ли ждать снижения ставок по ипотеке
С 1 октября планируется изменение условий предоставления льготной ипотеки, которая долгое время была ключевым драйвером роста рынка недвижимости. Вероятнее всего, после этого объем выдачи льготных кредитов снизится. В то же время начал расти спрос на стандартную ипотеку, но до ажиотажа еще далеко. Как в этих условиях девелоперы стимулируют продажи, изучал «Ъ-Review».
Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ
Льготная ипотека, запущенная как антикризисная программа, пользовалась огромным спросом у населения. На начало этого года, по данным Минфина, доля госпрограмм в выдачах ипотеки на первичном рынке доходила до 90%. Однако к 2030 году она не должна превышать 30%, считают в ведомстве. В начале года ряд условий по программе «Семейная ипотека» уже были ужесточены — в частности, появилось правило «одна семья — один льготный кредит».
К 1 октября рынок ожидает новых изменений условий выдач по «Семейной ипотеке», ключевое из которых — дифференцированная ставка в зависимости от количества детей в семье. Первоначально планировалось, что изменения вступят в силу 1 июля, поэтому пик выдач по льготным программам пришелся на июнь этого года, когда, по данным ЦБ, банки предоставили 288 млрд руб. (что вдвое превысило объем майских выдач). «При этом уже в июле, когда стало известно о переносе сроков изменения условий по “Семейной ипотеке” на 1 октября, объем выдач вернулся к прежним значениям — около 150 млрд руб. в месяц,— уточняет управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.— В сентябре в преддверии введения новых условий по “Семейной ипотеке” объемы выдач кредитов по льготной программе, скорее всего, увеличатся до 10%».
Льготная ипотека действует только на покупку недвижимости в новостройках и стоимость квартир также является сдерживающим фактором, уточняет директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич. «Накопление первоначального взноса требует достаточно много времени, а ежемесячный платеж оказывается значительным, несмотря на низкую ставку, из-за высокой стоимости объекта»,— объясняет он.
Инструменты поддержки
Если в прошлом году ставки по рыночным кредитам держались на запредельном уровне и спрос на стандартную ипотеку был минимальным, в этом году объем выдач начал расти. Это стало следствием постепенного снижения ключевой ставки (на данный момент — до 14%). «Ставки по рыночной ипотеке опустились с максимальных значений, и предпосылок для их резких колебаний нет. По итогам восьми месяцев число таких сделок в ВТБ выросло почти в пять раз к аналогичному периоду прошлого года. Для комфортного платежа и снижения переплаты заемщики по-прежнему вносят значительный первоначальный взнос»,— сообщили в пресс-службе банка ВТБ.
Всплеск интереса к рыночным программам связан еще и с тем, что цены на вторичном рынке недвижимости растут.
«Поэтому покупатель решает приобрести недвижимость “здесь и сейчас”, а в дальнейшем регулировать вопрос кредитования такими инструментами, как рефинансирование и досрочное погашение кредита»,— объясняет руководитель направления ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Мария Гретченко.
Тем не менее ставки по стандартным ипотечным кредитам все еще очень высоки — в среднем 17–18% годовых, что делает ежемесячный платеж непосильным для многих желающих приобрести квартиру с помощью ипотеки. В этих условиях застройщики стараются стимулировать спрос разными инструментами поддержки. В основном их суть в том, чтобы большая часть оплаты за квартиру была перенесена на срок от одного года до полутора лет. «В такой ситуации застройщики предлагают клиентам субсидированные ставки, когда застройщик фактически “покупает” комфортную ставку у банка. Это позволяет кратно снизить ежемесячные платежи по ипотеке как на короткие периоды — от одного до пяти лет, так и на весь срок»,— рассказывает директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.
Также одним из ключевых инструментов остается рассрочка от застройщика. «Чаще всего это первоначальный взнос порядка 20%, а далее — оптимальный график платежей на один-три года с возможностью перейти на ипотеку, когда ставка по рыночным программам станет более приемлемой»,— продолжает Анна Терехова.
При этом рассрочка не является полноценной заменой ипотеке. «Для девелопера это более сложный инструмент с точки зрения денежных потоков и наполнения эскроу-счетов, поэтому объем таких сделок необходимо тщательно лимитировать с учетом финансовой модели проекта»,— уточняет руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж девелоперской компании «Север» Михаил Худадян.
Еще один популярный формат среди застройщиков — траншевая ипотека. Ее суть в том, что банк перечисляет застройщику кредит не сразу всей суммой, а частями, причем на этапе строительства ежемесячный платеж может быть символическим. Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором, но основные расходы по кредиту у заемщика возникают после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию. «Таким образом, к моменту, когда банк начинает начислять проценты на всю сумму кредита, базовая рыночная ипотека, скорее всего, уже подешевеет,— говорит руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании “Мангазея” Юлия Архангельская.— Это значит, что клиент может рефинансировать кредит под более низкую ставку». По ее словам, при траншевой ипотеке покупатель выигрывает дважды: во-первых, платит минимальный ежемесячный платеж до момента ввода дома в эксплуатацию, а во-вторых, фактически бесплатно пережидает период высоких ставок, входя в полноценную ипотеку уже на более выгодных условиях.
Еще один вариант — комбинированные ипотечные программы. В зависимости от параметров сделки покупатель может сочетать льготную и рыночную части кредита, а также использовать различные варианты субсидирования ставки.
И наконец, у покупателя есть возможность получить скидки и специальные условия при стопроцентной оплате квартиры. «На фоне дорогой ипотеки покупатели с собственными средствами становятся особенно ценными для девелопера, поэтому для них могут действовать дополнительные преимущества»,— объясняет Михаил Худадян.
Цены растут
По данным «Дом.РФ», за первые семь месяцев 2026 года цены на строящееся жилье выросли примерно на 4,3%, а накопленная инфляция составила около 4,75%. То есть в реальном выражении новостройки с начала года фактически немного подешевели.
При этом, по словам экспертов, высокие цены на «первичку» связаны с несколькими факторами. «Строительная инфляция и дефицит рабочей силы увеличивают расходную часть проектов. Высокая стоимость проектного финансирования приводит к тому, что финансовая модель любого нового ЖК часто требует цен выше рынка уже на этапе котлована. Третий фактор — это рост требований к качеству визуальных фасадных решений, ужесточение нормативов, в частности по обеспечению машино-местами, озеленению и так далее»,— перечисляет главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.
В то же время увеличение спроса на готовую недвижимость стимулирует рост цен на рынке вторичной недвижимости.
С начала года они выросли примерно на 5%, а процентная ставка по ипотеке на вторичное жилье за этот период сократилась на 2 процентных пункта (п. п.). «Это делает данный сегмент привлекательнее, однако высокие требования к уровню дохода и требуемый большой объем накоплений для первоначальных инвестиций сдерживают рост»,— поясняет Виталий Костюкевич. По его словам, рост происходит не за счет прихода новых инвесторов, а в результате переориентации спроса с сегмента новостроек на вторичный рынок из-за повышения доступности рыночной ипотеки. «В основном это сделки, когда имеющееся жилье продается и покупается новое — большей площади или в другом районе»,— говорит он. Кроме того, добавляет Анна Терехова, у многих заканчиваются высокодоходные депозиты, открытые два-три года назад, и люди хотят вложиться в «твердую валюту», которая сразу начнет приносить доход.
Лучше наличные
В условиях, когда стандартная ипотека остается все еще недоступной для большинства, растет доля наличных в общем объеме сделок на рынке недвижимости. По данным ЦИАН, в 2026 году на ипотечные сделки пришлось 57% продаж квартир в новостройках. Еще 10–15% — это продажи в рассрочку. Остальное — со стопроцентной оплатой. «В 2023 году (на пике применения программы льготной ипотеки “для всех”) показатель был в диапазоне 80–85%. Доля сделок с рассрочками тогда не превышала 1–2%. Остальное — со стопроцентной оплатой»,— уточняет Алексей Попов.
Структура сделок по типу оплаты существенно различается в разных сегментах рынка. «В комфорт-классе высокая доля ипотечных сделок (по итогам августа — 69%), в бизнес-классе — чуть ниже, но довольно существенная (41% по итогам августа). В высокобюджетных сегментах доля неипотечных сделок может достигать 80–90%, из которых основной объем приходится на рассрочку»,— говорит коммерческий директор Level Group Александра Мамохина. Так, в августе доля ипотечных сделок в сегменте премиум-класса составила всего 14%. По ее словам, если сравнить ситуацию с августом прошлого года, то снижение доли ипотечных сделок очень существенное — на 54%. «Доля ипотечных сделок в августе составила 50%. Это минимальное значение с начала года»,— уточнила она.
Чаще всего за наличные приобретаются квартиры на вторичном рынке.
В новостройках доля сделок со стопроцентной оплатой составляет около 15%, говорит Юлия Архангельская. Но здесь важно уточнить термин «покупка за наличные». «Это далеко не всегда человек, который просто достал всю сумму из накоплений. Покупатель может продать предыдущую квартиру и направить эти деньги в новую, использовать собственные средства вместе с рассрочкой или комбинировать несколько инструментов»,— говорит сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Это, кстати, хорошо показывает, насколько рынок изменился за последние два года. «Раньше ипотека была практически универсальным способом покупки, сегодня клиент гораздо чаще собирает сделку из нескольких источников,— продолжает Владимир Щекин.— Люди увеличивают первоначальный взнос и стараются минимизировать дорогой кредит. По мере дальнейшего снижения ставок эта структура будет постепенно меняться обратно в пользу рыночной ипотеки».
Без резких колебаний
Таким образом, сегодня рынок недвижимости живет в условиях новой экономической реальности, адаптируясь к совершенно иным условиям, непохожим на те, что были в период массовой дешевой ипотеки. «При этом отложенный спрос никуда не исчез. Людям по-прежнему нужно улучшать жилищные условия, создавать семьи, покупать квартиры детям. Просто решение о покупке сегодня принимается дольше и рациональнее»,— говорит Владимир Щекин. По его мнению, основной спрос будут собирать проекты с высокой стадией готовности, хорошей локацией, понятной инфраструктурой и финансовой моделью, которая позволяет покупателю комфортно провести сделку.
Главный вопрос для рынка сейчас — когда рыночная ипотека снова станет массовым рабочим инструментом для застройщиков. И банкиры, и девелоперы уверены, что для этого ипотека должна подешеветь минимум до 12–13%, а до этого момента еще очень далеко.
До конца текущего года существенного снижения ипотечных ставок не предвидится — в лучшем случае ипотека подешевеет на 0,5–1 п. п.
«Мы не ожидаем существенного снижения рыночных ставок. На фоне уже произошедшего снижения ключевой ставки с начала года основным фокусом для банков является сохранение ликвидности за счет удержания рыночных ставок по вкладам, что синхронно отражается на сдержанных темпах снижения ставок по кредитным продуктам»,— говорит руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова. «Размер процентной ставки зависит от типа залога, размера первоначального взноса, суммы кредита и иных параметров. Также на уровень процентной ставки влияют внешние параметры — от решений регулятора до макроэкономической конъюнктуры. Мы внимательно следим за динамикой рынка, при этом снижения ставок в ближайшее время в банке не планируется»,— говорит руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко.
«Поэтому наш базовый сценарий остается прежним: 2026 год — это период мягкого восстановления, а 2027-й может стать точкой входа в новый цикл роста,— говорит Владимир Щекин.— По мере снижения стоимости денег будет возвращаться отложенный спрос, а у девелоперов появится больше уверенности в продажах и, соответственно, оснований для запуска новых проектов».
Несмотря на то что пока нет конкретики о том, как изменятся правила выдачи «Семейной ипотеки», рынок ожидает сокращения ее выдачи, так как меньшее число покупателей будет соответствовать новым требованиям. «Поэтому до конца года я ожидаю скорее охлаждения продаж, чем обвала. Для девелоперов, сильно зависимых от “Семейной ипотеки”, после изменения условий потенциальное снижение может составить порядка 20–30%, а в отдельных проектах и регионах — до 30–40%»,— резюмирует Михаил Худадян.