Паевые фонды наращивают массу
Петербург занял 14% общероссийского объема сделок со ЗПИФами
В Санкт-Петербурге на сделки с участием закрытых паевых инвестфондов (ЗПИФ) за семь месяцев 2026 года пришлось 10,5 млрд рублей, или 17,8% от общего объема вложений в коммерческую недвижимость города. По стране рост чистых активов ЗПИФов составил 40% по сравнению аналогичным периодом прошлого года. Эксперты указывают на рост интереса частных инвесторов к этому инструменту на фоне сокращения ключевой ставки ЦБ и соответственно снижения доходности по депозитам.
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
ЗПИФы остаются одним из ключевых драйверов инвестиционного рынка коммерческой недвижимости. В условиях дорогого банковского финансирования фонды стали фактически одним из альтернативных источников капитала.
Санкт-Петербург сохраняет статус второго по значимости инвестиционного рынка после Москвы. За семь с лишним месяцев 2026 года совокупный объем вложений в коммерческую недвижимость и девелоперские площадки в городе достиг 59,3 млрд рублей. Из них 10,5 млрд, или 17,8%, пришлось на сделки с использованием ЗПИФов, подсчитал партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
В целом на Санкт-Петербург приходится около 14% общероссийского объема сделок ЗПИФов с коммерческой недвижимостью, говорит господин Трушин. Общий объем активов таких фондов в регионе оценивается в сотни миллиардов рублей.
Согласно официальной статистике Банка России за II квартал 2026-го, совокупный объем чистых активов рыночных ЗПИФов недвижимости в стране превысил 1 трлн рублей, показав рост почти на 40% год к году. Чистый приток средств в ЗПИФы за квартал составил 440,8 млрд рублей. Главным двигателем роста стали индивидуальные фонды, на которые пришлось более 44% всего чистого притока, или 190 млрд рублей.
В массовые ЗПИФы граждане внесли 41 млрд рублей, причем около половины всех вложений обеспечили фонды коммерческой и жилой недвижимости. К концу первого полугодия на объекты недвижимости пришлось 42% совокупных активов массовых ЗПИФов, а число физических лиц среди пайщиков увеличилось до 424 тыс. человек.
Заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков говорит, что основной рост числа пайщиков обеспечивают частные инвесторы. По данным управляющих компаний, типичный размер вложения составляет около 2 млн рублей у неквалифицированного инвестора и 5,5–6,5 млн рублей у квалифицированного. «Для рынка жилья это важный сигнал: пай уже конкурирует за те же накопления, которые человек мог направить на первоначальный взнос или инвестиционную квартиру. Институциональный капитал в открытой статистике отдельно не выделяется, а география пайщиков не раскрывается, поэтому уверенно говорить о притоке из регионов нельзя»,— отмечает господин Земсков.
По его словам, интерес к инструменту ЗПИФ сохраняется: объем вложений в фонды недвижимости, предназначенные для неквалифицированных инвесторов, растет (на 8%), хотя не так активно, как в первом полугодии предыдущего года (на 10%).
Управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры» Алексей Алешин считает, что рост интереса к ЗПИФам в 2026 году во многом связан со смягчением денежно-кредитной политики ЦБ. «Рынок ожидает дальнейшего понижения ключевой ставки, а значит, и доходности депозитов. Соответственно, инвесторы продолжат переходить к альтернативным инструментам, которые надежны и показывают интересную для них доходность. В данном контексте офисный сегмент остается одним из ключевых драйверов роста ЗПИФов в недвижимости: из-за дефицита качественных площадей спрос и арендные ставки остаются высокими. Этот тренд характерен для обеих столиц»,— указывает эксперт.
В Петербурге в этом году структура таких сделок оказалась достаточно узкой. «За рассматриваемый период они были сосредоточены исключительно в офисном сегменте: в фонды были переведены бизнес-центры в Петроградском районе и в районе аэропорта Пулково. То есть пока мы не видим здесь той диверсификации по типам недвижимости, которая в целом характерна для рынка ЗПИФов»,— рассказывает господин Трушин.
При этом интерес фондов к складской недвижимости сохраняется. На фоне роста спроса на этот сегмент, наблюдаемого с 2024 года, «Т-Инвестиции» в 2026-м представили ЗПИФ «Индустриальный», ориентированный на приобретение складских объектов в российских регионах, включая Санкт-Петербург. После формирования портфеля и приобретения первого актива управляющая компания планирует вывести паи фонда на вторичные торги СПБ Биржи. Сам инструмент рассчитан на квалифицированных инвесторов.
Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин также отмечает, что в открытой структуре сделок сейчас выделяются качественные офисы с арендаторами и прогнозируемым денежным потоком. «Складской рынок после быстрого роста стал спокойнее, поскольку предложение увеличилось, а прежняя динамика ставок замедлилась. Здесь действует знакомая и для жилья логика: инвестор покупает не абстрактный квадратный метр, а понятный сценарий владения, дохода и последующего выхода. По гостиницам, стрит-ритейлу и жилью данных недостаточно, чтобы уверенно расставлять сегменты по местам»,— говорит он.
Константин Земсков полагает, что интерес к складам у ЗПИФов и инвесторов сохранится, но изменится подход к выбору локации для объектов. «Если раньше стремились найти ликвидный объект в крупных центральных хабах, то после атак на склады Wildberries поиск сместился к удаленным от западных границ регионам»,— рассуждает эксперт.
Еще один вывод, который можно сделать по итогам полугодия, отмечает господин Земсков, — это вывод о росте интереса к ритейлу. «На фоне непростой экономической ситуации в стране торговые объекты последние годы теряли в доходности. Однако они адаптируются: в торговые центры переезжают офисы и фитнес, в супермаркетах открываются точки с готовой едой и горячими напитками. На рынке ритейла сейчас можно встретить предложения с высокой для коммерческой недвижимости доходностью — от 15% годовых и выше без учета роста стоимости актива. Но данные варианты подходят только для инвесторов, которые понимают, как модернизировать объекты, чтобы вдохнуть в них новую жизнь»,— поясняет заместитель гендиректора AKTIVO.