Жизнь на высоте
Сколько стоит покупка и аренда жилья в «Москва-Сити»
Деловой квартал «Москва-Сити» привлекает не только крупный бизнес, который размещает там свои штаб-квартиры, но и покупателей и арендаторов жилья. В этой локации и без того высокие цены на аренду и покупку квартир и апартаментов продолжают расти опережающими темпами, но интерес граждан не иссякает. Сколько стоит недвижимость в самом известном в России районе небоскребов, разбирался «Ъ-Недвижимость».
Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ
«Москва-Сити» — квартал на Пресненской набережной в центре Москвы, где сосредоточены стеклянные высотки. Планы о застройке этой территории появились еще в начале 1990-х годов, а первое офисной здание — «Башня 2000» — открылось в 2001 году. Тогда инвесторы, в том числе зарубежные, стали активно осваивать локацию.
Сейчас, по данным «Intermark Городская недвижимость», в кластере «Москва-Сити» сосредоточены 14 действующих башен совокупной площадью 3,1 млн кв. м. По оценке CMWP, район представлен 3,5 млн кв. м недвижимости, из которых 2,3 млн кв. м приходятся на арендопригодную или продаваемую площадь.
Из них 1,55 млн кв. м приходится на офисы, 220 тыс. кв. м — на торговлю и 550 тыс. кв. м заняты апартаментами и квартирами, уточняют аналитики.
«Москва-Сити» остается самым престижным кластером столицы. Здесь сосредоточены крупнейшие компании, зафиксированы самые высокие ставки аренды офисов и ритейла, развита инфраструктура и реализована концепция 15-минутной доступности, напоминают в Capital Group. Например, здесь размещены штаб-квартиры «Татнефти», ИТ-холдинга Ozon, банковской группы ВТБ, офисы ряда департаментов московской мэрии, а также федеральных властей — Минпромторга, Минэкономики, Минцифры и других.
Несмотря на превалирование деловой функции в кластере, горожане выбирают эту локацию и для жизни. Ключевыми преимуществами проживания в «Москва-Сити» директор по развитию департамента жилой недвижимости Nikoliers Анна Мурмуридис называет статус премиального кластера, пешую доступность ведущих деловых объектов, насыщенную внутреннюю инфраструктуру (рестораны, сервисы, фитнес, консьерж) и удобную транспортную доступность за счет близости к ключевым магистралям и станциям метро. Апартаменты и квартиры привлекают топ-менеджеров и специалистов ИТ, финансов и консалтинга, работающих в деловом кластере, экспатов, региональных бизнесменов с «наездным» форматом жизни и семьи, ценящие инфраструктуру и безопасность, перечисляет руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. Для данной аудитории важны статус, близость к работе и развитая инфраструктура, уточняют в Capital Group.
Вторичный рынок жилья
В конце июня 2026 года суммарный объем предложения жилой недвижимости в кластере составил почти 1 тыс. квартир и апартаментов, что на 55% больше, чем в начале года, подсчитали в NF Group. Из них только 260 лотов представлены на вторичном рынке, формируя 27% рынка.
При этом доля готового жилья сократилась на 12 процентных пунктов (п. п.) за последние полгода, все больше уступая новостройкам.
По данным CORE.XP, в августе 2026 года объем предложения на вторичном рынке «Москва-Сити» составляет 31,9 тыс. кв. м, из которых 69% — апартаменты и 31% — квартиры. Вся квартирная экспозиция вторичного рынка сегодня представлена единственным проектом — Capital Towers, уточняют там. Из 260 доступных готовых лотов более половины (53%) было сконцентрировано в проекте Neva Towers, еще 24% апартаментов пришлось на комплекс «Око», 14% лотов — на «Город столиц», а 6% — на комплекс «Федерация». Башни «Меркурий» и «Империя» формируют соответственно 2% и 1% предложения вторичного рынка, уточняют в NF Group.
Сейчас на вторичном рынке «Москва-Сити» остается довольно узкий выбор. Часть объектов была продана, а часть была снята с продажи, так как собственники не могли получить нужную им цену, поясняет гендиректор «Intermark Городская недвижимость» Кристина Томилина. По ее словам, ликвидных вариантов осталось немного, при этом на фоне ограниченного предложения цены на оставшиеся лоты могут демонстрировать устойчивость или даже небольшой рост, особенно если объект обладает уникальными характеристиками: видом на воду, стильным качественным ремонтом или высокими потолками выше среднего. Основными преимуществами вторичного рынка в кластере остаются финишная отделка и полная готовность к проживанию большинства доступных предложений, а также более низкий уровень цен в сравнении с новостройками делового центра, говорит партнер NF Group Андрей Соловьев.
На фоне сжатия предложения на вторичном рынке почти на 40% ценовой коридор расширился: минимальная цена выросла с 508 тыс. до 541 тыс. руб. за 1 кв. м, а максимальная — с 1,24 млн до 1,71 млн руб., подсчитали в Kalinka. В сегменте квартир средневзвешенная цена квадратного метра составляет 1,3 млн руб., в сегменте апартаментов — 895 тыс. руб., уточняют в CORE.XP. Средневзвешенная цена лотов достигает 131,6 млн руб. и 98,8 млн руб. соответственно, по данным консультантов.
Стоимость жилья в сданных и строящихся новостройках в центральных районах Москвы
|
Данные: Kalinka
Сейчас средняя цена всего предложения — и первичного, и вторичного — составляет примерно 1,2 млн руб. за 1 кв. м, что на 30% больше год к году, подсчитали в Kalinka. Жилье в «Москва-Сити» дорожает быстрее, чем в большинстве других премиальных локаций Москвы, за исключением Арбата, где рост оказался чуть выше, констатирует управляющий партнер компании Виктория Григорьева. Этому способствовали изменение структуры предложения за счет вымывания бюджетных лотов, старта продаж в новых премиальных проектах, а также высокий разрыв цен с центральными районами, где квадратный метр стоит 2,67–3,4 млн руб. за 1 кв. м, перечисляет эксперт.
Строящиеся проекты
Плотная застройка в «Москва-Сити» пока не исключает новых проектов в локации. По подсчетам IBC Real Estate, сейчас в локации строятся шесть проектов суммарной площадью 1,2 млн кв. м, из которых 542 тыс. кв. м приходится на офисы. Остальное предложение представлено жилыми башнями. В частности, здесь строятся комплексы Aurus Residences, «Оне» и «Дом Дау». За последний год предложение на первичном рынке жилья «Москва-Сити» выросло на 20%, до 640 квартир и апартаментов, подсчитали в «Intermark Городская недвижимость».
По данным Андрея Соловьева, в июне 2026 года количество экспонируемых квартир и апартаментов в новостройках района увеличилось на 87% за полугодие, составив чуть более 720 лотов — это максимальное значение с конца 2018 года. По сравнению с июнем 2025 года показатель увеличился в 2,3 раза, уточняет он. Этому способствовало открытие продаж в новых проектах.
«Москва-Сити» остается одной из самых привлекательных девелоперских локаций Москвы за счет сформированного делового кластера, высокого спроса, низкой вакантности и премии к ставкам аренды и стоимости недвижимости, отмечает Екатерина Ломтева. При этом порог входа здесь крайне высокий: стоимость площадок и общий объем инвестиций в высотные проекты исчисляются десятками миллиардов рублей, поэтому круг потенциальных девелоперов ограничен крупнейшими игроками, напоминает она. Например, ГК «Страна Девелопмент» весной 2024 года приобрела площадку под жилой комплекс Aurus Residences за 18,6 млрд руб.
Сама себестоимость строительства жилого небоскреба также высока и превышает 350 тыс. руб. за 1 кв. м, говорят в Capital Group.
Высокие затраты девелоперы традиционно закладывают в цену квадратного метра проекта. В первом квартале 2026 года она впервые с 2022 года превысила отметку в 1 млн руб. за 1 кв. м в этой локации, говорит Кристина Томилина. По подсчетам Ricci, сейчас средневзвешенная цена нового предложения в «Москва-Сити» составляет 1,1 млн руб. за 1 кв. м, что на 30% больше год к году. Средний лот при этом стоит около 97,8 млн руб.
Покупательский интерес показывает, что девелоперы не зря вкладываются в застройку этой территории. Для части аудитории «Москва-Сити» важен сам факт проживания в одном из самых узнаваемых и престижных деловых кластеров столицы, говорит Кристина Томилина. Жилье здесь покупают, как правило, бизнесмены, часто те, кто сам работает в районе или регулярно туда приезжает, уточняет она. На покупку сейчас нацелены прежде всего клиенты, приобретающие жилье для собственного проживания: доля таких покупателей выросла с 75% до 80% в течение 2026 года, приводят данные в CORE.XP.
На исторической территории «Москва-Сити» потенциал для нового строительства практически исчерпан: объем первичной недвижимости ограничен, свободных участков под застройку почти не осталось, говорит Анна Мурмуридис. Девелоперская активность смещается на прилегающие территории «Большого Сити», включая микрорайон Камушки, отмечает директор по аналитике и исследованиям рынка инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Олеся Дзюба. Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева также напоминает про резерв территорий Ботанического сада Первого МГМУ, которые также входят в «Москва-Сити», но пока не обладают согласованными архитектурно-градостроительными концепциями проектов.
Аренда
«Москва-Сити» интересен сразу нескольким группам арендаторов. Помимо сотрудников компаний, чьи офисы расположены в башнях, арендой жилья в локации интересуются корейская и китайская аудитория, которая привыкла к жизни в современных многофункциональных комплексах такого уровня у себя на родине и не хочет менять привычный образ жизни, говорят в «Intermark Аренда». Есть и арендаторы, которые рассматривают аренду как возможность сначала примерить жизнь в районе, прежде чем принимать решение о покупке, добавляют там.
Целевой аудиторией аренды апартаментов также выступают представители поколения Z с высоким уровнем дохода, в частности блогеры.
Рынок аренды жилья в «Москва-Сити» представлен широким набором форматов — от студий 30–40 кв. м до крупных трехкомнатных лотов и пентхаусов площадью более 150 кв. м, говорят в CORE.XP. В активной экспозиции, по их подсчетам, сейчас находится порядка 280 лотов в семи проектах, а доля свободных площадей в сегменте держится на низком уровне 2–5%.
Компактные варианты обычно стоят от 240–250 тыс. руб. в месяц, а наиболее качественные и видовые лоты стоят 400–800 тыс. руб. и выше, уточняет Екатерина Ломтева. По ее словам, за последний год средняя ставка выросла примерно на 18%. По подсчетам главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, в Capital Towers средняя ставка аренды лотов менее 100 кв. м составляет 322 тыс. руб., более 100 кв. м — 422 тыс. руб. В Neva Towers показатели составляют 289 тыс. руб. и 450 тыс. руб. соответственно, в башне «Федерация» — 307 тыс. руб. и 466 тыс. руб., «Меркурий Тауэр» — 346 тыс. руб. и 390 тыс. руб., многофункциональном комплексе «Око» — 300 тыс. руб. и 363 тыс. руб.
Предложение формируют преимущественно частные собственники и управляющие компании, а в 30% проектов апартаменты представлены в формате гостиничного управления, говорят в CORE.XP. При этом ставка зависит от состояния конкретного объекта. Как и любое жилье, апартаменты со временем подвергаются амортизации. Если собственник поддерживает объект в хорошем состоянии и своевременно проводит ремонт, его арендная стоимость остается стабильной, резюмируют в «Intermark Аренда».