Чайное бремя
В Челябинске готовятся приватизировать известный объект культурного наследия
Институт развития ДОМ.РФ готовит к торгам бывшую чаеразвесочную фабрику Кузнецова в Челябинске. Объект культурного наследия на улице Васенко, 37 планируют продать в третьем квартале 2026 года. Цена объекта еще не определена, но эксперты уверены, что приватизация памятника промышленного зодчества начала XX века станет для регионального бизнеса тестом на готовность к нерыночным инвестициям. По оценкам экспертов, стоимость восстановления объекта может достигать 1,25 млрд руб., что в несколько раз превышает возможную рыночную оценку объекта и стоимость аналогичных коммерческих площадей в центре города.
Фото: Евгений Рыженьков, Коммерсантъ
Фото: Евгений Рыженьков, Коммерсантъ
Согласно документации ДОМ.РФ, на открытый аукцион будет выставлено четырехэтажное здание площадью 6,2 тыс. кв. м и земельный участок площадью 0,17 га (1,7 тыс. кв. м). Сейчас лот находится в стадии агентирования — проходит процедура оценки. Формат реализации стандартен для подобных кейсов фонда: продажа строения при условии долгосрочной аренды земли. Цена пока не назначена.
Здание на улице Васенко (бывшей Оренбургской) является последним сохранившимся свидетелем эпохи, когда Челябинск официально считался «второй чайной столицей» страны после Москвы. В начале XX века через город, благодаря Транссибирской магистрали и наличию таможни, проходили оптовые поставки китайского чая. В Челябинске тогда работали четыре крупные чаеразвесочные фабрики, в том числе и корпуса товарищества «Преемник Алексея Губкина Александр Кузнецов и Ко».
История предприятия началась в 1904 году. У его истоков стоял купец Алексей Губкин, чей внук Александр Кузнецов превратил семейное дело в крупное фабричное производство. На улице Васенко даже построили собственную электростанцию на дизельных двигателях, что было редкостью для провинциального Челябинска. К 1909 году товарищество скупило почти четверть городского квартала, а на самой фабрике трудились 2000 человек. В «Раскладочной ведомости» 1905 года объект описывался как «каменный двухэтажный дом, где помещается чайная развесная и контора».
Первая мировая война прервала чайную эпоху. С 1914 года поставки сырья сократились, и площади были переданы под нужды армии: здесь разместились казармы 163-го пехотного полка и военный госпиталь, просуществовавший до 1923 года.
В июне 1926 года челябинский Губсовнархоз принял решение о создании на базе пустующих цехов фармацевтического завода. Именно в советский период здание приобрело свой нынешний архитектурный облик: для расширения лабораторий был надстроен третий этаж. В годы Великой Отечественной войны предприятие стало стратегическим объектом, обеспечивая фронт хлорэтилом, протарголом и колларголом. С 1950-х годов завод специализировался на продуктах тонкого органического синтеза, оставаясь одним из лидеров отрасли вплоть до приватизации 1994 года.
Период деградации актива начался в середине 1990-х. Серия перепродаж и остановка производства привели к тому, что к 2010 году от монументального памятника осталась фактически только фасадная стена, удерживаемая временными металлоконструкциями. В 2011 году право собственности на участок официально закрепили за государством.
Объект получил неожиданную медийную популярность в 2023 году, когда персонаж американского мультсериала «Гриффины» Стьюи упомянул челябинскую фабрику в качестве местной достопримечательности. В конце 2024 года Минкульт РФ выделил деньги на разработку документации и проведение консервационных работ.
Несмотря на расположение в центре Челябинска, приличный фасад и богатую историю, эксперты призывают не обольщаться внешними параметрами лота. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов отмечает, что нельзя считать цену такого объекта так же, как в среднем по рынку.
«Первый этаж, который мог бы претендовать на торговый статус, дает лишь треть площади, а окружение из зданий ГУ МВД и погранслужбы не формирует торгового коридора. Офисный же ориентир в Челябинске — это до 900 руб. за кв. м в месяц в аренде и порядка 80–90 тыс. руб. на продаже. С такой разбивкой восстановленный объект даст не более 50–60 млн руб. валового дохода в год и капитализируется в 0,3–0,35 млрд руб.», — поясняет господин Ахмедзянов.
Главный риск проекта заключается в колоссальном разрыве между рыночной стоимостью готового актива и затратами на восстановление здания. По оценке IBC Global, памятник наполовину утрачен. Его реконструкция и замена всех инженерных сетей будет стоить примерно 120–200 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, вложения в проект составят от 0,75 до 1,25 млрд руб., что в 3–4 раза выше его потенциальной стоимости.
Дополнительным сдерживающим фактором выступает дефицит земли.
«Логистика ДОМ.РФ обычно строится на том, что инвестор получает участок „с запасом“, где за счет нового строительства может компенсировать затраты на реставрацию памятника. Здесь компенсировать нечем: нет ни ресурса под дополнительный объем, ни площадки под парковку»,— подчеркивает Станислав Ахмедзянов.
Жесткие требования к эксплуатации также снижают ликвидность актива. До завершения работ объект нельзя перепродать или переуступить. Победитель аукциона обязан привлечь лицензированную Минкультом проектную организацию в течение года, а на полную реализацию проекта отводится десять лет. При срыве сроков договор расторгается без возврата вложенных средств.
Опыт крупных застройщиков подтверждает, что работа с ОКН — это вызов. Архитектор-реставратор девелоперской компании «Брусника» Светлана Малевич отмечает, что обилие бюрократических процедур часто тормозит развитие депрессивных участков в центрах мегаполисов.
«Приспособление памятников под современные нормы стоит в 2–2,5 раза дороже нового строительства. Без интеграции в современную функцию — будь то детский сад, ресторан или школа — ОКН продолжают ветшать. Однако жесткие охранные регламенты часто делают такую интеграцию почти невозможной для малого и среднего бизнеса»,— констатирует госпожа Малевич.
Тем не менее, в кейсе фабрики Кузнецова есть и уникальные для текущего момента плюсы. Во-первых, Минкульт РФ в конце 2024 года уже профинансировал первичные противоаварийные работы и консервацию фасада за госсчет, что частично снижает входные риски. Во-вторых, инвестор может рассчитывать на льготные программы кредитования со ставками 6% для гостиничных проектов и до 9% для иных сценариев.
На фоне падения рынка коммерческой недвижимости (во II квартале 2026 года предложение аренды в центре Челябинска выросло на 50% при снижении ставок), лот на Васенко вряд ли заинтересует девелопера.
«Такой объект интересен покупателю с собственным конечным использованием. Это может быть региональная финансово-промышленная группа, ищущая статусную штаб-квартиру, или гостиничный оператор, заходящий под льготную ставку. Для всех остальных проект превращается в бесконечный набор согласований с историко-культурной экспертизой»,— резюмирует Станислав Ахмедзянов.
В службе внешних коммуникаций ДОМ.РФ сообщили, что в настоящий момент по лоту ведется подготовка к торгам, которые ориентировочно состоятся в III квартале 2026 года.
«Объект передан в управление ДОМ.РФ для последующей передачи инвестору решением профильной правительственной комиссии. Ранее на торги не выставлялся. Новый собственник будет обязан провести работы по реставрации и сохранению объекта, а также выполнять требования по его содержанию и использованию в установленном законом порядке»,— отметили в ДОМ.РФ.