Тренд последнего месяца — опережающее подорожание квадратного метра в экономклассе, в секторе типового жилья. Это еще одно свидетельство того, что строительная себестоимость и продажная цена московских квартир — не связанные между собой понятия. Однако прибыли застройщиков не так велики, как может показаться на первый взгляд, а большая часть маржи оказывается в бюджете города.
Скромное обаяние горзаказа
В начале апреля на официальном сайте Росстроя появилась информация о том, что в Москве средняя стоимость домов, построенных в прошедшем году, составила 34 692 рубля за 1 кв. м. Продажная цена московских новостроек даже экономкласса не опускается ниже 100 тыс. за квадратный метр, а поэтому, если верить данным Росстроя, покупатель платит как минимум втрое выше себестоимости.
На самом деле определить хотя бы примерно строительную себестоимость серийных домов можно и без всяких сложных анализов. В настоящее время при строительстве жилых домов по городскому заказу подрядчики (как правило, это крупные московские ДСК) получают в среднем 35 тыс. рублей за квадратный метр (около $1500). И ведь это не какая-то обязаловка со стороны города и не благотворительность со стороны строительных компаний — они сами в очередь выстраиваются за городскими заказами.
Ведущий аналитик-оценщик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Илья Фролов приводит следующие данные: стоимость строительно-монтажных работ в экономклассе — $900 за квадратный метр, в бизнес-классе — $1200 за квадратный метр. То есть даже при строительстве монолитного дома по городскому заказу прибыль составит около $300 за квадратный метр. С серийными домами все еще интереснее. Площадь только одной секции (то есть подъезда) 17-этажного типового дома — 3500 кв. м. Соответственно, при самом скромном подсчете подрядчик получит прибыль в размере $1,5 млн с одной секции. А городские заказы хороши прежде всего тем, что подразумевают большие объемы.
Правда, мы не посчитали расходов на содержание основных фондов (то есть завода как такового, управленческого аппарата, парка техники и т. д.). Но вполне очевидно, что, просто выполняя подрядные работы по городскому заказу, компания будет находиться в твердом плюсе. Но, во-первых, узок круг городских подрядчиков, а во-вторых — даже и им хочется иметь не просто твердый, а жирный плюс. Поэтому застройщики занимаются инвестиционной деятельностью, а тут идут уже совсем другие расчеты.
Три себестоимости
Стоимость строительно-монтажных работ при осуществлении инвестиционного проекта — не самая значительная (хоть и существенная) и при этом достаточно легко просчитываемая заранее величина. Но уже сама строительная себестоимость включает в себя много других составляющих: это согласования, разрешения, условия на присоединение к инженерным сетям, оплата функций заказчика, содержание компании-инвестора, проценты по кредитам. Георгий Кузин, исполнительный директор компании ЗАО "РДР-Холдинг", таким образом оценивает строительную себестоимость квадратного метра: в экономклассе — $750-1000, в бизнес-классе $1000-2000, в элитном сегменте — $1500-3000.
Инвестиционная себестоимость включает "долю города", которая определяется в каждом случае индивидуально. "По инвестиционному контракту инвестор должен отдать, в зависимости от месторасположения, от 30% до 50% площадей городу либо, по принятой в настоящее время схеме, рассчитаться с городом денежными средствами",— говорит генеральный директор "МИАН-Девелопмент" Олег Рубин. "Соотношение инвестиционной и строительной себестоимости для элитного проекта в центре Москвы составляет 50% на 50%",— добавляет Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое качество".
Но это — так называемая "инвестиционная ситуация по банку" (ИСБ), а реальная может отличаться от нее весьма значительно. Вот что рассказывает генеральный директор компании-застройщика (он просил не раскрывать его имя), которая ведет сейчас строительство дома экономкласса:
"Строительная себестоимость жилых и нежилых помещений в доме составила 35 914 руб. за квадратный метр. Себестоимость подземных гаражей чуть поменьше — 35 370 руб. за квадратный метр. Замечу, что гаражи мы были обязаны строить, без этого нам не согласовали бы проект. После вычета доли города и "бесполезной" площади (места общего пользования, технические помещения и т. п.) мы получили инвестиционную стоимость квадратного метра: 86 100 руб. за жилые и нежилые помещения, 105 550 руб. — за подземные гаражи. Инвестиционная себестоимость одного машиноместа в подземном гараже, таким образом, составила 1,9 млн рублей. Достаточно велик риск, что даже по этой цене они не будут проданы, не говоря уже о каком-либо доходе. А если и будут, то очень и очень не скоро. Поэтому мы заранее планируем, что гаражи придется продавать в убыток себе. Устанавливаем цену, по которой машиноместа, по нашим прогнозам, будут продаваться достаточно быстро — 1 млн рублей за машиноместо. Следовательно, минус 900 тыс. руб. за каждое машиноместо ложится на стоимость квадратного метра квартир. Кроме того, есть определенное (но не окончательно) количество квартир, которые я должен продать "кому надо" ниже ИСБ, сильно ниже ИСБ и по ИСБ. Таковы правила игры. Кроме того, четыре квартиры я обязательно резервирую на всякий случай, вдруг у кого-то "право имеющего" появится острая необходимость в бесплатном жилье. Посчитав недополученные деньги от продажи этих квартир, я получаю уже фактическую себестоимость квадратного метра жилья. На сегодняшний день она составляет 114 тыс. руб. Поэтому минимальная продажная цена, при которой я могу что-то заработать, составляет 120 тыс. руб. за 1 кв. м. И это сборный дом, а не какой-нибудь незаурядный монолит-кирпич!"
Таким образом, чистая прибыль застройщика составит $200 за квадратный метр — меньше, чем у городского подрядчика. Чтобы читателю не стало уж слишком жалко процитированного застройщика, сообщу, что по соседству с описанным сборным домом, на месте снесенной пятиэтажки он вскоре начинает строительство дома бизнес-класса. Собственно говоря, в вышеупомянутый дом он и переселяет жителей этой пятиэтажки. И уж в монолитном доме прибыли будут значительно выше.
Метр высшего разряда
Если даже при строительстве типового дома возникает множество привходящих обстоятельств, серьезно влияющих на себестоимость, то "элитка" и вовсе непредсказуема, как в одну, так и в другую сторону.
Вот, например, какое парадоксальное мнение высказал Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: "В большинстве случаев проекты в элитной недвижимости не высокие по доходности. Как правило, эти объекты не носят выраженной рыночной составляющей, а направлены на имидж девелоперской компании. Большинство покупателей элитного малоэтажного центра — это компании и физлица, близкие застройщику. В последнее время даже наметился переход потенциальных инвесторов элитного рынка в сегмент жилья бизнес-класса".
Генеральный директор Penny Lane Realty (компания, специализирующаяся на продаже элитной недвижимости) Георгий Дзагуров приводит такую раскладку: "Стоимость будущего квадратного метра "элитки" на уровне площадки с разрешением на строительство и без учета стройки — от $4000 до $8000. Строительство — $2500-3500 за 1 кв. м, иногда выше. Стоимость кредитных средств, содержания площадки, решения текущих вопросов — еще до $500-1000 за 1 кв. м. Учитывая все риски, высокую стоимость площадки, большую вероятность задержек с оформлением документов, стоимость кредитных средств, сложности с коммуникациями, срок реализации ориентировочно составляет два года. При этом девелопер рассчитывает, что затраты на площадку, коммуникации и строительство возвратятся с 65-70% прибыли как минимум. Абсолютной прибыли, не годовой". 30-35% годовых — неплохая прибыль, но отнюдь не заоблачная.
Себестоимость элитного дома резко увеличивается по сравнению с серийным или жилым комплексом бизнес-класса, поскольку при одной и той же площади застройки выход квадратных метров в "элите" в несколько раз меньше. Отчасти — потому что в центре города ограничено высотное строительство, отчасти — потому что само понятие элитности подразумевает небольшое количество квартир. Не удивительно, что при этом застройщики элитного жилья стремятся уменьшить себестоимость за счет качества строительства.
"По себестоимости строительства бывают разные варианты,— рассказывает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова.— Если это высочайшее качество (что встречается нечасто даже в "элитке"), то, конечно, цена "шкалит", но есть дома, построенные по себестоимости как обычный бизнесовый монолит. И это достаточно распространено. Более того, не всегда даже учитываются необходимые параметры по площадям, высоте потолков, лифтам, отделке холлов. К сожалению, есть и элитные дома, про которые можно сказать "я тебя слепила из того, что было". В этом случае сами понимаете, какая будет строительная себестоимость".
"Чистая прибыль девелопера не так уж велика. Рентабельными можно считать проекты, где закладывается 20-30% прибыли от суммы затрат застройщика, так как для девелопера на рынке очень много рисков. Единственным исключением стали те застройщики, чьи проекты вышли на рынок в 2005-2006 году: закладывалась одна доходность, а ввиду почти стопроцентного увеличения цен прибыль оказалась намного больше",— подводит итог руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.
Цены, таким образом, практически не зависят от себестоимости строительства. Они определяются совсем другими факторами: дефицитом предложения и уровнем платежеспособного спроса.