Городская легенда, недорого
В центре Челябинска продается здание, в котором располагался известный ночной клуб
В центре Челябинска на продажу выставлено здание бывшего ночного клуба и казино «Баден-Баден». Объявление о продаже на короткое время появилось на платформе Avito. За трехэтажное здание с цоколем на улице Пушкина владелец просит 100 млн руб. Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что локация и само здание могут представлять интерес, однако помимо положительных сторон у объекта есть и ряд недостатков, один из которых отсутствие четкого понимания, что могло в нем расположиться.
Фото: фото - скрин Яндекс.карты
Фото: фото - скрин Яндекс.карты
Объявление о продаже трехэтажного здания с цоколем по адресу Пушкина, 57 в Челябинске появилось в понедельник утром на платформе Avito. За здание с земельным участком под ним общей площадью в 875,6 кв. м продавец просил 100 млн руб., и назвал в объявлении здание «городской легендой». Впрочем, само объявление провисело на сайте недолго, после чего было снято. Однако сразу несколько источников на рынке недвижимости Челябинска подтвердили, что выставление объекта на продажу реально.
Дом, выставленный на продажу, хорошо известен в Челябинске. Он расположен в самом центре города, в тихой, «дворовой» части улицы Пушкина, рядом с перекрестком этой улицы с проспектом Ленина. Здание известно еще с советских времен, после распада СССР в нем располагался один из первых ночных клубов и казино «Баден-Баден», просуществовавший в разных форматах до середины 2010-х годов.
После закрытия клуба было несколько попыток создать что-то новое, последней из которых стало заведение House of Gatsby, которое в разгар эпидемии COVID-19 пыталось проводить в помещении закрытые вечеринки и позиционировало себя как «элитное». Однако первая же вечеринка, прошедшая в день открытия клуба, закончилась визитом полиции и составлением протокола на гостей. А затем, уже в 2021 году, ООО «Перспектива», оперировавшая помещением клуба, была обанкрочена из-за долгов в 3,8 млн руб. за его аренду.
Эксперты в области недвижимости, опрошенные «Ъ-Южный Урал», напоминают, что объект выставляется на продажу не впервые и последнее время пустовал.
«Прекрасная локация, одна из лучших в Челябинске. И даже не кажутся на этом фоне серьезными проблемы с маленькой парковкой. Куда серьезнее то, что при всех кажущихся широкими возможностями для приспособление этого объекта к тому или иному виду использования, что именно там будет наиболее эффективно — сказать трудно»,— считает совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман.
По мнению эксперта, в здании вполне можно разместить самые разные объекты — от заведения общепита или клуба до офиса банка, крупной компании или медицинской клиники. Но в каждом из вариантов есть и свои сложности, связанные с переоборудованием здания и его инфраструктуры.
«Покупателем могла бы выступить какая-то крупная структура, которой нужно такое помещение в центре города для своих целей и для которой 100 млн руб. не самые крупные деньги. Вопрос в том, много ли сейчас в городе таких компаний»,— подчеркивает Максим Фридман.
«Мне видится, что главный вопрос для этого объекта — почему он пустовал последние годы? Какие причины того, что собственник то ли не очень хотел, то ли не очень мог заниматься объектом? Профильный ли это актив для него?»— задается вопросами риелтор, специалист по коммерческой недвижимости Лев Шпайзман.
«По нашей оценке, при цене 100 млн руб., что соответствует около 114 тыс. руб. за кв. м площади, владелец объекта, по сути, хочет получить премию за его очень удачную локацию. Эта премия — плата за адрес, а не за „физику“ объекта. Перекресток проспекта Ленина и улицы Пушкина у площади Революции — это первая линия абсолютного центра Челябинска, где предложение отдельно стоящих зданий единично. Но правильнее было бы оценивать его как бывшую клубную площадку под редевелопмент, а не как готовый офис или ретейл. И цена примерно на две трети выше той, которую сейчас дают за коммерческие площади в Челябинске»,— считает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.
По мнению эксперта, реалистичный покупатель в этом случае скорее «статусный, а не доходный».
«Флагманский офис банка или корпорации, представительство, ресторан или клиника: при полной сдаче по центральным ставкам валовая доходность укладывается ориентировочно в 10–14%, но с поправкой на вакансию и капремонт бывшей клубной начинки чистая доходность будет заметно скромнее. Отдельная статья — разрешительная и техническая сторона: готовые под общепит канализация и вентиляция — это плюс для ресторатора, но смена назначения, ограничения для исторического центра и фактический статус объекта культурного наследия требуют проверки до сделки. Средние ценники и ставки на отдельно стоящие здания в Челябинске за последний год скорее снижались, поэтому базовый сценарий — это продажа с торгом, а премию по прайсу закроет только покупатель, которому нужен именно этот адрес»,— резюмирует управляющий партнер IBC Global.